)
)
)
制图/杨明晓
怀柔，始终是北京人最为向往的近郊，无论自然景观还是文化氛围都享有盛誉。拥有一套怀柔山水房，是很多北京都市人群的一大梦想。上周四，北京青年报《鉴房行动》特意在秋意盎然的时候考察了怀柔两个具有代表性的楼盘，在秋景的映衬下，怀柔楼盘显示出了特殊的魅力。
生态资源优势明显 供应缺口较大
怀柔 风景中的楼市
拥有着雁栖湖、红螺寺、响水湖、云蒙山等优质风景游览区的怀柔，自然、生态优势突出，一直以来都是北京远郊旅游胜地。与此同时，近年高端度假型住宅产品也逐步发展起来，不过，在怀柔城区内楼市相对紧张的供应量，依旧难以满足怀柔购房人的需求。
●有了新的产业定位
区域发展再添利好
作为京北典型的生态旅游区，生态资源可以说是怀柔房地产发展的核心承载力量，房地产开发中多是在生态资源的利用上做文章，因此项目打造也基本上是围绕着生态、宜居概念进行的。目前来看，市场中的产品主要分为两类，一类是低密度的花园洋房产品，中建·府前观邸相关人士透露，购买该项目的业主可以说百分之百是怀柔当地人用以自住，即使是其他价格相对较低的项目，如世嘉光织谷这样的项目购买人群也基本上以怀柔当地人群为主；另一类则是度假型别墅项目，像天恒·别墅山、欧郡香水城，以整个北京大区域的高端客户为主，一般将其作为度假、休闲的第二居所，这类项目的户型面积并不算特别大，独栋别墅的面积也仅在300-400平方米左右。
任启鑫指出，从一定程度上来说，怀柔区的房地产发展是比较滞后的，但是应该看到，“十二五”规划中，政府对怀柔区已经有一些明确的定位，比如说文化高端产业新区、国际交往新城等。这些新定位正在逐渐搭建起未来怀柔的产业支柱，这些产业都会成为很好的支点，这些支点也会成为未来发展的重要利好，区域发展潜力值得期待。
●需求旺盛 供应缺口较大
目前怀柔区在售的项目有中建·府前观邸、世嘉光织谷和天恒·别墅山等9个项目，而这9个项目的整体在售均价为15811元/平方米。任启鑫指出，人们往往习惯将其与密云联系起来，目前怀柔的房价要比密云高出50%左右，但密云的新房供需总量却是怀柔的3倍左右。数据显示，2011年（截至8月）怀柔区商品住宅成交均价为12879元/平方米，同期密云县仅为8499元/平方米。
任启鑫认为，2004年以后怀柔区的新房供应基本上就断层了，尤其是2008年之后，与门头沟、延庆两个区域分列供应量的最后三位。供不应求成为了怀柔市场的常规运行态势，没有太多的商品房供应，但却有非常强烈的购房需要。正是由于多年来怀柔的房地产市场的稀缺以及供不应求的缺口逐步扩大，才导致了区域的高房价。然而，按照目前的待售存量和近两年土地市场的交易情况来看，怀柔供应短缺形势还将继续，甚至会进一步恶化。
数据显示，截至8月底，怀柔的商品住宅库存量仅为1071套、17.87万平方米，按照2011年96套/月的销售速度计划，在没有新项目供应的情况下，这些存量仅能够维持11个月，不足一年。而近两年来（2010年至今）怀柔仅成交了3宗住宅类用地，其中有1宗为纯保障性住房地块，比2009年一年的土地成交量还少了1宗，日益萎缩的土地将放大未来商品住宅的供应缺口。文/张蛟
天恒·半山世家
风景区环抱的山地别墅
基本信息
物业类别：别墅
区位：怀柔红螺路39号院
开盘时间： 9月底
交房时间：2012年10月
户型面积：410-640平方米
容积率：0.32
绿化率：50%
价格：800万元-1500万元/套
物业费：3.98元/平方米·月
装修状况：毛坯
停车位：每户有独立车库
开发商：北京山天置业有限公司
交通：京承高速连接市区
9月8日，《广厦时代》鉴房团1点从团结湖驱车出发，经由京承高速并穿过怀柔城区1小时10分钟就来到了天恒·半山世家，路上随行购房人所谈及最多的就是该区域内的一些旅游景区。王女士表示，怀柔可玩的景点本来就很多，之前来过很多次，如果在这里居住、度假的话，想去一些景点那可方便多了，在这种环境里，远离城区，还真有点世外隐居的感觉。
环境：地处红螺寺景区 三面环山
鉴房团一行十余人，下车便感觉这里的温度相比市区而言要低，销售人员表示，这里夏天的气温要比市区低2-3摄氏度。对此，随行购房人樊女士认为，不可否认这样的环境在夏季的居住感受要比市区舒服，但是在冬天，北京的风比较大，这里又靠近山脉，夏天的温度优势恐怕在冬天就转变成劣势了。
据介绍，该项目本身就在红螺寺景区内，从其沙盘上我们看到，该项目除了东侧以外，三面均被山体所环抱，依从山体而建的别墅楼体还呈现出高差错落，销售人员表示，项目楼体之间最大高差可达90米。值得一提的是，这些环抱项目的山体本身就有一部分是属于该项目的使用地块，“可以说是业主的私家山体。”销售人员强调。而王女士对山体上修建的环山步道更感兴趣，认为从步道的一头散步到另一端，3公里多的长度差不多一小时的路程，正好适合一次锻炼的运动量。走到西南侧还能俯视怀柔水库，绿荫环抱，有山有水，这里的生活感受是在市区无法实现的。
规划：依山而建 主打山景
随行购房人包先生认为，该项目整体最大的特点应该就是依山而建，体现出一种山地特色。比如该项目可直接利用山体的地势而形成前三后二的建筑格局，比一些项目刻意打造这种格局更自然一些。
从户型单体模型来看，随行购房人张先生还是觉得有一些小小的遗憾，因为虽然该项目所谓的地下层由于前三后二的格局设计而露出地面，但是环顾一周都没有看到窗户设计。张先生认为，如果能在东侧和西侧均能设计出窗户，那么采光问题相比现在的设计肯定要好。不过，该项目依托山体的地势而形成的赠送花园倒是值得称道，300-700平方米的面积也比较匹配购买别墅的人群对生活品质的要求，整体上也将项目的性价比提高了不少。
不过，随行规划设计专家北京博地滥屋建筑设计咨询有限公司副总经理边力指出，该项目依山而建同样带来一些问题，由于山体的错落而形成的高差，在沙盘中可以看出，一部分房屋可能被南面地势更高一些的房屋所遮挡，而形成采光瓶颈；此外，仅就项目沙盘显示的比例来看，整体规划还是显得密度较大，15米的楼间距实现起来难度较大，不过也应该看到，该项目整体容积率仅0.32，大面积的山体都作为绿化景观了，包括环山步道的设计也可以看出来开发商对景观的塑造还是非常花心思的。
园区体验：地势起伏 环境优雅
尽管即将面世的34套独栋产品没有样板间，但是鉴房团还是来到业已入住的园区内实地探访，从前期项目可以看出，该项目打造一种闲适的生活氛围。园区内起伏的路面也体现出该项目的山地特色，一处高尔夫球练习场虽然还没有投入使用，但是已经建设完工。樊女士表示，“这样的环境和建筑，营造出了非常惬意的生活环境，同时还拥有紧邻景区的优势，如果把这里当作第二居所，假期来这里度假或者与朋友聚会，一定能给人以赏心悦目的感受。”
文/张蛟
中建·府前观邸
为养老定制的景观大宅
基本信息
项目地址： 怀柔核心区府前街，京北大世界对面
建筑类型：板楼
物业类别：普通住宅
交房标准： 毛坯
目前均价：15500元/平方米
容积率：2.47
绿化率：30%
开发商：北京市昂力房地产开发有限公司
物业公司：长城物业
物业费：1.8元/月/平方米
采暖方式： 市政供暖
入住时间：2013年4月底 2012年底
交通：40公里直达市中心
《广厦时代》鉴房团从天恒·半山世家离开前往下一个项目——中建·府前观邸。专车沿着青春路一直向南开，从青春环岛再过4个红绿灯，向东转便是怀柔区政府所在的府前街，本案紧邻区政府东侧。同行的志愿者们纷纷表示，该项目所在地段占有很大的优势，核心区的公共交通设施一般都会比较完善，在路上见到多辆公交车穿行于此，如果将来做养老用房，对于老年人，即使没有私家车，乘坐公交车去周边景点也是很方便的。
据悉，中建·府前观邸位于怀柔区核心区府前街北侧，怀柔区政府东侧，西邻青春路、东傍迎宾路，距首都机场27公里，市区40公里；上京承高速、京密路可直通北京市中心。
规划：高品质度假养老房
据销售人员介绍，中建·府前观邸总建筑面积15.5万平方米，占地面积5.2万平方米；其中住宅12.7万平方米，配套商业8000平方米，地下车库2万平方米，约590个车位，地下占452个。该项目由10栋6-12层板式住宅组成，共984户。容积率2.47，绿化率达30％，物业公司为长城物业，物业费为1.8元/月/平方米，市政供水供暖。
鉴房团了解到，该项目户型比较丰富，面积有少量70平方米的一居，106平方米的二居，169平方米的三居和部分210平方米跃层，顶层有稀少的一居户型赠送约30平方米的露台。自今年5月底开盘，10栋产品同时发售至今，仅剩30％不到的存量，相比同区域的其他楼盘，其销售情况十分理想，其主要客群还是以养老和度假目的者居多；但因其享有得天独厚的核心区配套资源，也吸引了部分本地改善型需求在此置业。
配套：十分钟生活圈渐成
作为地处怀柔风景区的品质楼盘，中建·府前观邸坐拥怀柔水库、红螺山、青龙峡、云蒙山及亚洲最大的高尔夫球场。业主们开车十分钟便可到达以上旅游风景区，游山看水近在咫尺。
在生活配套方面，中建·府前观邸并不逊色于城里的繁华，这也正是本项目的最大优势。怀柔三小、怀柔一中离项目仅一街相隔；在到达府前观邸的路上，我们看到区域内的青春路和府前街上有京北大世界、百货大楼、大中电器、苏宁电器等大型商场，邮局，味多美、麦当劳、肯德基等餐饮配套，据介绍，周边还配有怀柔区医疗完善的二级甲等医院。
此次同行的鉴房志愿者高女士表示，家里有车的话在怀柔风景区买一套这样的二居住宅是个不错的选择。这里温度比城里要低，空气质量很高，依山傍水，开车全家来过周末，可以去红螺寺拜拜佛，或者去水库钓虹鳟鱼，十分惬意。同时，考虑到府前观邸地处怀柔核心区，开发商和物业公司是口碑比较好的企业，将来也会是有升值潜力的。
户型：需要考虑外保温
北京博地滥屋建筑设计咨询有限公司副总经理边力认为，参观的样板间为一个三室二厅二卫约130平方米的户型，主卧和卫生间的设计比例比较理想。客厅的设计面宽有些深，比较理想的设计进深为12米，此户型进深接近15米，这样看来，空间利用稍有些浪费，但这些问题并不算硬伤，在交房后的装修设计环节可以做改进。另外，因为北方冬季寒冷，北向的卧室一般不设计飘窗，在冬天住如果暖气不足，会比较冷。
边力还特别指出，样板间中的厨房与生活一步阳台打通显得比较宽敞，但是在实际交房时并不建议如此操作。厨房改管道和拆除厨房外墙都是风险工程，如果没有足够专业的设计施工团队来操作，会留下管道爆裂、室内不保温等麻烦。
文/崔惠君 本版摄影/崔惠君
