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王倩（1／11张）
本报举办2011“破晓·新别墅时代”主题论坛———
50后、60后的父亲母亲支撑，80后成别墅购买主力人群
一家三代成年人居住，独栋别墅双拼设计被认同
限购抑制了大部分的住房购买力，而对于高端住宅市场的别墅而言，它既是抑制又是刺激，部分高端购买力暂时失去了资格而退出市场，但也有部分买房人在有限购房资格的驱使下选择一步到位购买别墅。
在政策调控和整体市场低迷的背景下，别墅产品该寻求怎样的新思路，进行产品、理念和营销的创新？此外，随着80后新生代的崛起，一批全新的购买力进入别墅消费市场，他们又将会引发别墅建筑和生活方式的哪些改变？
2011年9月1日，本报特举办了“2011‘破晓·新别墅时代’精品别墅主题论坛”，邀请建筑师、景观规划师、市场分析人士和开发商代表等数十位业内人士，一同就新别墅时代的建筑、设计、营销进行了探讨。
论坛嘉宾：
北京大学建筑与景观设计学院副院长方体空间工作室主持建筑师 王 昀
东汇置地投资管理有限公司CEO刘 东
润泽地产A03项目负责人贾 涛
珠江地产市场经营中心总经理赵 津
恒大地产集团北京销售部经理宋立珺
香江国际中国地产有限公司营销策划中心总经理李 涛
华夏地产董事总经理谷 磊
龙湖地产研发部景观中心经理高 婕
龙湖地产香醍溪岸项目负责人刘 权
亚豪房地产服务机构营销策划中心副总经理王 亮
泰禾地产策划经理王 倩
王昀
别墅建筑形式取决于
居者生活方式
留足为生活DIY的
空间可能性
今年的市场上，别墅受众群体表面年轻化让人体会深刻。越来越多的80后开始购买别墅，他们对于住宅的向往跟十年前是不一样的，这样很多建筑师感到很兴奋。然而，他们背后往往都有一个50后、60后的父亲母亲支撑着。因此，在这种市场背景下，别墅市场的发展更多的将会是在原有的别墅、豪宅的概念下如何将房子做得品质更好，更加细腻，让户型更加完美。在二三十年前的日本，年轻人没有经济实力离开老人独立买房生活，而目前我们的别墅也迎来了这样的状况，虽然买了别墅，但是可能是年轻人依靠着爸妈同住，因而，别墅设计要把握好建筑空间性和生活方式的关系。在设计方面尽量思考，如何在一栋别墅中让两家独立居住而又拥有必要的沟通。
别墅生活其实是按照业主自己的意愿定制的生活方式。如果不是这样的话，就会出现成品别墅被业主任意改造、改建的问题。所以，别墅设计师如何为未来的使用者建房子，开发商应该为别墅中即将展开的生活提供一些变化性、可能性，而不是一下子封死，想要把所有的事情都定得满满的，生活永远在变，因而，别墅空间更应该留有可供业主DIY的可能性空间。
从城市发展角度来看，城市就意味着高密度，要在城市里面生活必须要忍受城市的种种不愉快，包括废气的问题、拥挤的问题、房子和房子之间间距的问题。别墅产品企图解决的就是人们居住在城市中却有渴望乡野舒适的问题。因而，从建筑师的角度出发，总会有一种期待，希望能有一个置换的活动，开发商在城市中建造高密度的住宅，然后同乡村进行置换，让想进城的人走进来，然后将乡村的房子进行修补，让享受自然的人走出去。当然，这只是一个设想，因为它不是简单的设计的问题和项目开发问题，还需要政策、营销等多个方面的支持。
刘东
别墅消费人群发生巨变 80后成主力的原因何在
限购导致别墅购买群体年轻化
这一年来别墅出现了众多的80后购买人群，一定程度上是可以理解为宏观调控带来的直接后果，因为宏观调控导致别墅市场的主力消费群受到了购房指标的限制，但是他们同时有了另外一个优势，即50后、60后刚好有成年子女，按现行政策成年子女正好有购房指标，因而市场就出现了18岁零几天就来买房的年轻业主。本来别墅的消费人群应该是60后左右的群体，但他们在买别墅之前，一定是有很多的置业经历，持有其他物业，因而导致房子只能用子女的名字来买。
别墅是第一个迎来老年消费的居住产品双拼双入户满足三代同堂成年人住居需求
以前我们在设计别墅时无外乎主卧、次卧、书房、儿童房、老人房，但是，现在研究产品的时候更应该研究三代同堂需要什么样的别墅。
根据市场调查，居住别墅的消费层要面临的是中生代，他们子女已经成年，同时其父母甚至于双方父母都健在，这种居住特征就是，中生代在照顾自己的父母的情况下，随着自己年纪的增长，也需要被其子女照顾。
别墅产品是比较适合集中居住的一类产品。于是我们做了这样更大胆的研究，双拼双入户满足三代同堂成年人，三代成年人的家庭居住，不同于以前将双拼别墅设计的像独栋，而是把独栋别墅做的更像双拼，来满足这样的人群需要。这种类型的产品可能更顺应未来老龄化的趋势，即独栋双入户，一些部分是连通的，一些部分是相对独立的，满足不同年龄的人在动静之间差异上的需要。同时还要加强这类产品的特殊性，如老年人的无障碍设计。
购房指标有限买房人趋向购买兼顾城市属性和自然属性的产品
以前可以先在城里，然后再在郊区买房子，现在指标只剩一个了，更多的人会倾向购买既有城市交通便捷、购物、医疗、学校资源，又有郊区的自然环境的房子，也进一步催生了城市公寓和郊区别墅之间的一种新的别墅形式，可以称作都市自然主义别墅。
这些别墅可以在拥有自然环境的成熟社区营造，如奥林匹克森林公园附近，例如润泽庄园。另外就是新城，像顺义新城，过去是自然、乡村的别墅，但是根据新城的建设规划，兼有的城市和自然的双重属性。同样的道理，在小汤山区域，未来城的建设也使得这个区域的别墅产品兼备城市属性和自然属性。
别墅精装修应兼顾环保和科技
在购房指标限定的情况下，那些更符合业主生活需求的房子才能更受关注。具体到产品本身，譬如说精装修别墅，选择的材料应该朝更环保和更健康方面努力。另外，随着平板电脑、智能手机操作系统的流行，别墅建造还应该研究如何与现代的科技产品相结合，例如，如何用一台电脑操控室内所有的电子产品。
高婕
用园林景观弥补建筑不足
目前低密度的别墅产品由于容积率的控制，楼与楼之间的间距都比较紧密，为了营造相对独立、私密和舒适的空间感受，用植物群落做五重景观，用植物对建筑外立面、园区进行装饰、美化就显得必不可少。丰富、多层的植物空间效果，可以用整体的绿量和绿色打动住在园区里面的人。
一般别墅的建筑都是直线、联排设计的，那么，如果园林景观中的道路还是按照建筑的规划形式做，视觉上就会很尴尬、不自然。所以，不妨在整个规划基础上做一些曲径通幽的道路，而且，可以尽量把尺度控制得很亲近人，使用小尺度的概念，并在这个概念之下把道路做一些微曲，再配合一些小的场景，如小水景、桃花、小品灯具等等，通过这些很温馨的小品类的构置物，可以使整条景观道路有曲径通幽的感觉。
例如龙湖做北京滟澜山的时候，利用植物为整个园区设节点，通过景观化的小景墙、木桥隔断等方式，让人走进去第一眼看到的是庭院的绿色，建筑隐约在植物层次之后，让人感觉融合在自然环境中生活很惬意。
别墅业主对于自己的私家园林也十分看重，因而，整个园区在大的植物的遮盖的前提下，可以尽最大化地给业主设计私家庭院空间，在私家庭院旁用一些比较自然化的景观过渡，可以让私家庭院具有一定延展性，如做一条流水，业主可以在溪流旁边直接回家，自然过渡不会有隔断感。
贾涛
别墅涨幅回调价格没降
从北京住宅销售去年初到今年7月份的统计来看，销售量的下降毋庸置疑，而销售价格则表现为涨幅的调整。在别墅市场上，2010年前几个月的价格涨幅同比2009年达到50%至60%，最高的一个月达到了70%。而今年，别墅市场价格的涨幅降了下来，基本调整到20%至30%左右。开发商对价格的预期做了调整，但其实是一个涨幅的调整，这是限购带来的影响。价格控制并不是让它贬值，而是价格涨幅不要过快，向理性调整。
别墅价格的稳定性，说明别墅的保值增值性。而这点同样体现在销售量上，从今年5月开始，普通住宅市场成交量没有太大的变化，但是别墅市场已经出现环比上涨20%至40%的幅度。虽然限购对于高端市场具有一定影响，但对于高端购买人群来讲，渠道有限，购买别墅就成为了高端住宅市场里的刚性需求。
别墅购买人群的年轻化在今年也是一个非常大的特征，80后已经进入这个市场，占了一定的比例，25岁到35岁的年轻购买力不乏直接进入高端产品市场的，他们是不可忽视的力量。而从购房人群年轻化这点来看，别墅市场的销售前景仍然可观。所以我们做别墅产品的时候，年轻一代的消费理念、生长环境、生活需求已经被纳入考虑范围。根据调查，自然、舒适和健康是别墅购买群体的诉求点，因而，润泽打造的别墅也是在城市中更多地强调自然属性，研究如何让业主在离城很近的情况下又享受到近郊的自然环境。
赵津
别墅开发应该先解决自身问题
别墅产品发展至今其实仍旧面临很多亟待解决的问题，首先是前期规划问题。目前留下来真正能做独栋别墅的用地越来越少，政策要求容积率不能低于0.6，而0.6能做好的其实是双拼，这也就催生了市场中各种各样的类独栋的诞生，有两个卫生间挨在一起，要不然就是背靠背的独栋。
其实怎样才能根据一定时期购房人的使用需求和居住习惯来定制合适的别墅，还需要做好先期的规划和设计。
另外，别墅产品的相对独立性也给后期管理遗留了很多问题，业主根据个人喜好的改造层出不穷、中国南北方气候差异带来的住房使用差别、独立管线产生的地下室返潮等等。别墅产品从买到卖再到住，以及政府规划指标的要求，其中催生的各类问题都需要进行逐一解决。
王亮
别墅市场是对地段产品平台资源的竞争
北京的中高端别墅市场竞争是资源的竞争，资源分地段、产品以及平台。地段资源分城市资源、自然资源、人文资源，这几方面囊括了项目所处的区域、能否占据很好的城市配套和自然环境。
而产品资源的竞争已经从以往单纯体现在建筑立面上的风格竞争，转向了更精细的社区规划。为了体现园林的价值最大化，一些项目使用了地下行车系统，尤其对于容积率0.6上下的项目而言，地下行车系统的使用不仅在于便利业主停车，更重要的是有效增大地面园林面积。而建筑立面、私家庭院和公共园林三者之间的有效结合，也会对别墅购买产生重要的作用。
当然，未来的别墅市场竞争会发生在平台资源上，当产品有了很好的建筑立面、大面积的私家庭院和公共园林之外，真正能够满足购房人高端置业需求的别墅项目应具备一定配套能力，首先是精装修在别墅里的应用，户内的精装修只是一方面，这个更多的是高端住宅的精装修模式在别墅里面深化的体现。另一个重要的方面是精装庭院，根据研究，买房人在由经济型别墅到高端别墅的升级过程中，更多的考虑的是庭院，户内的原因只占三四成，庭院的大小、功能的配备标准更为重要。
此外，终极置业的买房人更重视健康的生活，高科技设施对产品居住舒适度的提升是他们购买别墅的衡量标准之一，其实，建筑立面以及庭院都只是生活附加值，居住舒适度是最重要的。而项目的会所能否承载买房人未来的生活需求，对于购房决策的重要性也在提升。
宋立珺
价格优势对高端置业者
具有吸引力
别墅的购买群体近期发生了很大的变化，从恒大武清项目统计来看，别墅购买的客群中两代都是成年人的占比已经达到了40%至50%，即便一些老人买这个别墅，也是留给子女的一种投资。限购对于武清项目的销售有一定的影响，但是，180万起的双拼别墅对于北京的购房人来说，具有很大的价格吸引力，而且开车40分钟到北京的距离优势也在近期的销售中起到了重要的作用。
李涛
别墅购房人
尚未出现观望
在目前的市场情况下，所有形态的物业都有影响，但对于别墅产品来说，销售一线的反馈是，买别墅的人大多受限购影响买不了，但没有出现观望，并不像有些项目，购房者既受资格限制又出现观望情绪。所以，未来一段时间内，别墅的营销应该把姿态放低一点，站在买方的角度考虑问题，把一些服务、条件适当放宽，比如说付款条件等，这样能够在目前的市场环境中保持优势。譬如西山的香江别墅，8月6日开盘至今转签了20多套，还有十几套交了认购金，我们目前的策略是慢慢转签，给购房人一定的时间，解决一些筹款、购买资格的问题。
刘权
小面积独栋产品
受青睐
三大新城的发展，M15号线修通，直接拉近了望京和顺义之间的关系，而随着四环、五环城区的交通压力，以及人流量压力的增大，大部分年轻购房人选择近郊的产品作为第一居所。而顺义新城除了有便捷的交通外，潮白河森林公园、滑雪场、高尔夫等配套又让区域具备了第二居所的宜居、休闲特性。虽然由于地块的规划限制，现在的别墅很难做出大独栋的感觉，但是，针对对别墅有向往但是没有体验过的人而设计的小面积独栋仍旧会有很大的市场。
谷磊
让买房人定制别墅
别墅产品除了有优越的自然景观和资源外，还应该针对项目自身的特性有一些人性化的定制服务。如华夏地产的泊爱蓝岛项目，是官厅水库的边上的独栋别墅项目，除了气候宜人外还拥有温泉资源，适合养老人群。而项目开发除了利用这些优势资源外，还考虑为买房人提供更人性化的服务，因此预留了一片区域，给业主提供定制化的服务，买房人可以提供自己的设想，通过与设计师的沟通或者完全按照自己的构想来建造别墅，当然，买房人也可以自己造别墅，从设计到施工全部自己做。
王倩
限购刺激了别墅消费
虽然购房资格有限，但限购反而刺激了买房人对别墅的拥有的想法。以前别墅买房人到项目看房，看过一次之后一个月两个月才会再来对比一下，而现在，有的买房人一个月甚至会到项目七到十次。而这些也使得开发商更看重对别墅项目的打造。譬如研究别墅精装，运河上的院子现在精装院落有55套，每一套都是定制的，每个院子都有各自的文化韵味，大到水景、园林树木，小到配饰软装，都力求针对不同需求做到细致入微。
本版文/李丹 本版摄影/实习记者 黄珊
