商品房传统销售旺季惨淡开局———
9月和10月份一直以来都是住房买卖市场的旺季，而房屋租赁市场在经历了开学和毕业生租房高潮之后则进入了相对的淡季。但是，今年的市场很可能一反常态。从目前的市场情况看，9月初住房买卖旺季惨淡开局，而房屋租赁却热度依旧。
●9月上旬楼市成交量
创三年来同期最低点
今年的中秋节来得比往年要早些，但似乎也不应成为9月楼市惨淡开局的原因。在去年这个时候，无论是开发商还是各家经纪公司都忙得不亦乐乎，房屋买卖有价有市。而今年的“金九银十”开局却可以用惨淡来形容。北京房地产交易管理网数据显示：9月上旬，北京商品房住宅签约套数为1459套，二手房住宅签约套数为2447套。合计签约套数为3906套。虽然同比最近三年最低的8月同期上涨了1.8%，但是同比2010年同期下调幅度为60%。相比2009年同期的15879套，下调幅度更是达到了75%。
不仅9月上旬楼市成交量绝对值明显处于三年来最低点，作为每年楼市热点的9月，都会比之前的8月成交有明显上涨。特别是2010年9月上旬同比8月上旬更是达到了83.1%，2009年9月上旬的同期涨幅也高达44.5%。2011年9月上旬的成交量依然维持8月的低迷，成交量仅为3906套，同比8月上旬的3837套上涨了1.8%。
北京中原分析认为出现最近三年最低迷金九银十开局的主要原因有几点：
首先，金九以惨淡开头，北京商品房及二手房的成交量依然低迷。特别是商品房成交量持续在地量徘徊。购房者信心处于数年来最低点。
其次，调控政策继续收紧，限购可能向二三线城市蔓延，虽然不会直接影响北京市场，但是对购房者心理影响非常大。特别是部分认为市场调控幅度不会过大的购房者，受到这一政策预期的影响，观望情绪再次升级。
●“金九银十”租房市场热度将持续
与买卖市场惨淡开局相反的是，住房租赁市场却热度不减。很多被限购的买房人不得不加入到租房大军中，售房者在观望情绪越来越沉重的情况下纷纷转售为租，使得二手房租赁市场房源和需求齐齐上涨。另外还有一部分人因工作变动而将自有住房出租，在离工作单位较近的位置租房。
北京麦田租赁事业部经理杨长春表示，今年的租赁市场的确显示出活跃的特点。“受房产调控政策影响，目前买卖市场成交量一直在8000套左右，很多刚需购房者开始转购为租，从今年7月份起，房租上涨空间就非常大。”杨长春说。据了解，麦田房产8月份租赁成交量环比上涨高达40%，预计9月份将持续这股租赁热潮。
●租房需求庞大
支持租赁市场热度持续
链家地产首席分析师表示，今年调控以来业主租、售心态都发生微妙变化。无论是投资业主的由售转租，还是持有型业主以租养贷，出租意愿都有所增强，缓解供应高峰期原本突出的供需矛盾。但对于规模不断扩大的租赁群体来说，这种缓和或许只是暂时现象。长期来看，租赁市场供需关系很难得到本质上的改变。
首先，租赁房源供应不稳定。当前租赁楼盘增多的一个主要原因是二手房市场业主心态上的转变，因为达不到出售价格预期选择出租。但对于这类业主，一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加。毕竟一次性出售的获利要远远大于几年的租金。因此租赁市场房源得不到稳定和长期的保障。
其次，过于流动的租赁需求也会给市场带来一定的不稳定性。链家地产首席分析师认为，相对于成熟市场，北京租赁需求仍然过于流动，而这种不稳定也会对租赁市场造成波动。一方面是短期租赁行为导致的不稳定换租需求。平均租期只有一年左右，初步估算每年会衍生出240万左右人群的换租需求，也意味着每年的租赁淡旺季都会陷入周而复始的循环当中，很难改变。同时又有部分人群在合同期内提前解约等等，造成换租的分散性。
文/本报记者 周宏
