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近日，有媒体爆四环内部分二手房价格最高降幅达20万，僵持已久的二手房价格是否迎来降价时代？资深业内人士宫萍表示，降价出售二手房源的业主多为改善型购房人，而这部分以置换为目的的降价出售很难说是二手房价格松动的标志，而只能说是房价的总体松动令部分改善型购房人的置换成本降低，而选择降价出售。与此同时，一些大户型产品的降价促销，或可为更多置换型购房人带来“卖小买大”的出手时机。
●二手房降价并非市场普遍现象
四环内二手房最高降价20万的消息，引发购房人的强烈关注，报道称采取降价出售的房源业主超过一半本身就是改善型购房人群，而最终降价出售的原因也是由于着急出手购房而降价出售手头房源。
众所周知，在限购政策的约束下，一些改善型购房人想要实现再次购房，则必须将手头现有房产的出售以再次获得购房资格。链家地产市场研究部首席分析师张月认为，对于置换的购房人来说，要促使其降价出售现有房源是很困难的，因为这部分房产持有人往往有一个价格下限，即首要考虑的就是将手头现有房源出售后，所得资金是否足够其置换购房所需的花费，而目前将自己手头现有房源降价出售的业主，也往往是由于自己看中的意向房源价格有所下降，可以将手头现有房源对等降价出售，或者是自己看中的意向房源非常紧俏，如若耽搁可能丧失购买可能，从而将手头现有房源降价销售。
但是，张月表示，二手房此类降价只是个案，而绝非普遍现象，亚豪机构统计数据同样显示，9月份（截至9月8日）北京二手房成交均价为26096元/平方米，环比上月仅下降了0.2%。业内人士认为，目前人们对房产未来大势还是趋于看好，对资金要求不那么急迫的二手房业主，仍然不着急出售，保持着坚挺的价格。
●大户型产品量涨价跌 置换型购房人有了降价空间
在调控的影响下，楼市均价下行已成不争的事实，除了大量郊区房源上市拉低均价以外，还有就是大户型的价格回调明显，不论是像旭辉御府那样推出特价房还是一些折扣较高的项目，体现在均价上的下调多数是大户型。
以近日开盘的远洋一方为例，本次开盘的房源中，127-134平方米的大户型，总价240万左右即能成交，相比往期111平方米户型的总价260万相比，回调明显。除此之外，像首开常青藤的开盘签约均价为22729元/平方米，甚至低于同期二手房25000/平方米的价格，其中同样不乏150平方米的大户型跃层产品。
据亚豪机构统计数据显示，9月份（截至8日）北京六环外、及五至六环间的商品住宅成交均价均环比有所下降，分布为12.6%和1.5%。而从促销项目的产品类型上看，多数项目是普通住宅及花园洋房项目，户型设计上，多数项目主力户型涵盖改善型的三居产品，其中包括丽都壹号、香悦四季、远洋一方等有近三分之一的项目，还有户型比较大的四居产品。
而改善型置业的主要动机无外乎家里人口增加，现有的居所难以满足舒适的居住要求，或者是作为终极置业，而购买户型较大、品质较高的房产。
在市场供应大量改善型产品的当下，开发商又在限购令的阴霾下挣扎7个月之久，出货需求进一步增大，降价推盘的意愿也逐步明显，由此，在改善型产品价格回调的市场现状中，一些需要置换的改善型自住购房人挂牌出售的已有房源才有了对等降价空间。
●金九银十或可成为改善型购房人出手良机
进入三季度以来，京城楼市降价促销的项目越来越多了，据亚豪机构统计数据显示，三季度（截至9月9日）京城新增开盘项目共64个，其中有15个项目开盘均价低于上期开盘均价。降价项目比重达23.4%。从降幅来看，从每平方米几百元到上千元不等。从区域分布来看，降价项目多分布在大兴、通州、房山、顺义等新城区域。而且，这种降价潮有“向内蔓延”的趋势。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，限购、限贷政策出台已经长达7个月了，成交持续低迷，加之金融信贷政策趋紧，开发商融资难度很大，面对日渐加重的资金压力，一些开发商不得不加大促销的力度，尤其是外围项目，区域内同质产品较多，竞争压力非常大，谁早出手，谁就能赢得先机，因此，外围项目较早出现了降价促销潮。而且，随着调控的深入，越来越多的开发商调整了开盘策略，均力求在销售上有所突破。三季度以来，大户型项目调整了价格预期及开盘策略，以期刺激改善性客户的购买欲望。
当前，正值所谓的“金九银十”传统销售季节，开发商势必会抓住年前最好的促销季节，大量的项目会入市销售，而目前市场上也出现了对位改善性需求的大户型产品降价促销的现象。高姗认为，从目前市场情况来看，调控政策仍然力度不减，开发商所面临的大环境不会有明显改观，而远郊区域的项目入市量会进一步增加，这些区域的销售压力很大，降价潮也会逐步向内部蔓延，随着新房市场的价格回调，二手房价下行趋势也将成为定局，因此，对于需要置换才可以购房的改善型购房人来说，不妨顺应市场出售手中的房源，并抓住改善型产品价格下挫的机会实现“卖小买大”。 文/张蛟
