上周新盘日均成交量仅百余套 创三年来最差“金九银十”开局———
上周新盘签约1104套 前半月成交量持续低迷
北京房地产交易管理网数据显示：上周（9月5日-9月11日），北京商品房住宅签约套数为1104套，二手房住宅签约套数为1705套，合计签约套数为2809套，环比上上周（8月29日-9月4日）均下滑了15%。其中商品房成交量已经连续8周低于2000套。
北京中原分析认为，出现最近三年最低迷“金九银十”开局的主要原因有以下几点：首先，金九以惨淡开头，北京商品房及二手房的成交量依然低迷。特别是商品房成交量持续在地量徘徊，购房者信心处于数年来最低点。
其次，调控政策继续收紧，限购可能向二三线城市蔓延，虽然不会直接影响北京市场，但是对购房者心理影响非常大。特别是部分认为市场调控幅度不会过大的购房者受到这一政策预期的影响，观望情绪再次升级。
第三，成交价格逐步开始出现跳水。
新入市项目价格调整 降价由点到面
北京中原统计数据显示：8月以来，老项目再次入市已经有签约的项目合计为8个，其中有4个项目售价相比之前一期已经有了明确的降价，另外4个项目的价格也未有明显上涨，基本保持了平稳。其中昌平的创新园均价相比2010年3月份下调了600元。热点项目半岛家园签约均价也下调了600多元，阳光绿景嘉园甚至超过千元。
9月份入市的部分项目也已经开始明显调整，其中最近受到比较多关注的远洋一方项目，供应的8万多平方米住宅项目，之前一期平均签约价格在2.2万左右，而在目前的销售宣传中，起价低至1.6万，均价在2万左右。房价下调已经逐渐开始由点到面。
二手房价格下调也逐渐开始有从郊区蔓延到城区的迹象。降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。同时全市二手房降价楼盘比例进一步上涨达到88%，“走低”成为北京二手住宅行情的基调。从具体二手住宅成交来看，购房主力仍是本地人，并且构成了购买大户型的换房派和购买小户型的刚需派这种鲜明格局。
北京中原市场研究部认为，目前，对二手住宅买卖影响最大的是政策不断收紧，具体的两个因素是“购买资格”和“房贷”。限购政策对购房资格的严格限制，再加上这几个月市场的连续消化，有效购买总量减少，“买涨不买跌”也使二手住宅购房者观望情绪加重。
未来预期：9月成交量可能低于2008年同期
从8月成交量跌到了2009年以来市场最低值可以看到，目前市场购房者信心已经降至谷底。专家预计，虽然在金九银十商品房供应量可能上涨，但是成交量也难以突破7000套，而二手房很可能持续低迷，在8000-9000套之间，这样市场总成交量很难突破1.5万套，库存压力将继续被放大。。
此外，在北京供应结构性变化下，房价下调的现象可能在统计数据上被放大。预计五至六环将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有继续明显下调的可能，最高下调幅度甚至可能超过10%，而五环内因为供应处于绝对稀缺，库存的住宅大部分属于尾盘，这使得房价下调幅度会比较小。
文/卫东
