开发商拿地意愿低 买房人买涨不买跌
近日，有媒体报道，通州出现拦腰折项目，2009年的地王项目润枫领尚拟售均价为25000元/平方米，但目前该项目最低定价仅为13000元/平方米。报道指出，该项目前三月仅销售一套。与此同时，上周三本市有两块土地成交，分别位于通州和密云，最终通州地块遇冷，溢价率仅为1.5%。而密云地块则竞争十分激烈，溢价率达到46%。业内人士表示，买房人的不买账和开发商拿地意愿低，或将在年内引发通州更大规模的降价风潮。
●项目方表示
拦腰折实为一房一价所致
针对此前媒体报道的润枫领尚项目售价拦腰折一事，该项目负责人在接受采访时表示，虽然项目的备案价格为25000元/平方米，但项目在实际销售时却从未达到过这个价格，这主要是为了应对一房一价政策，“先报高价再低价出售，实际上已经成了项目销售的行规。”该负责人如此说。
另外，针对目前的润枫领尚的大幅折扣，该负责人表示，项目对外销售的均价为15000元/平方米，一些楼层和户型的单价能够低至13000元/平方米，这样的折扣是为了配合集团即将到来的周年庆，回馈老业主，而此次推出的折扣房源也仅为百余套。
至于从今年五月至今项目仅一套成交，该人士解释说，“此次我们推出的折扣房源排号工作已经基本结束了，大部分房源已被认购，至于之前有媒体指出我们三个月仅卖一套，是因为项目那时正在和其他机构洽谈整购事宜，对外销售基本暂停所致。目前，整购一事搁置，项目对外销售已经陆续展开。”
虽然该项目负责人表示，销售业绩不佳是由其他原因引起的，但与此同时，她也承认今年通州楼市的整体销售处下降趋势，各项目均不同程度受到影响。
●通州楼市均价年内下跌20%
主流项目均价多降至两万以下
统计数据显示，年初1月份通州区域内商品住宅成交套数为902套，成交均价为22318元/平方米，量价均为今年截止到8月份的年内最高。而自限购等调控政策出台之后，该区域3、4月份成交套数均为170套左右，虽然那时整个北京房地产市场成交都受到很大影响，但是从成交占比当中仍可看出，通州区域所受冲击尤为严重。
今年3、4月份，通州区域的商品住宅成交套数占全北京成交的比重由8个百分点降至3个百分点，直至5月，随着各项目相继推出价格优惠，这一情况才得到缓解。另外，从8月份的销售数据来看，通州区域整体成交价格持续下跌，17861元/平方米的成交均价相比年初已下跌将近20%。
另外，根据亚豪机构统计，目前通州区域在售楼盘优惠幅度较大的项目有十余个，降幅在2000-4000元/平方米不等。市场分析人士指出，从这些优惠楼盘的前期均价与目前售价的比较可以看出，通州区域在售主流项目的均价多已降至20000元/平方米以下，这个降价幅度在北京各个区县可谓首屈一指。
但是，如此大幅度的降价却未能撬动更多消费，以区域内月度成交排名第一的富力金禧花园为例，项目8月成交套数为116套，在北京市商品住宅月度排行榜中位列第九，与位列第一的首开美唐项目相差323套。富力金禧花园前期销售价格为20000元/平方米，目前销售均价19000元/平方米，优惠后18000元/平方米，降价幅度达到10%。而区域排名第二位的华业东方玫瑰在全市排名中滑至第27位，该项目目前特价房的价格也比前期下降了3000元/平方米。
●土地市场遇冷
近期成交接近底价
不仅是住宅销售市场上的量价齐跌，今年通州的土地市场也受到了开发商的冷遇，根据北京市土地整理储备中心的数据显示，截至发稿日为止，今年通州区住宅土地成交仅6宗，整体楼面均价在5000元/平方米左右，此价格远低于去年7000元/平方米左右的楼面地价。
而8月31日成交的通州区永顺镇地块，始价为4亿，最终由珠江投资以4.06亿成交，折合楼面价3987元，溢价率仅为1.5%。但同为一天成交的密云地块竞争则十分激烈，最终以1.84亿成交，折合楼面价约为3681.47元，溢价率约为46%。
对此，链家地产首席分析师表示，同日成交的两块住宅用地虽然地理位置差异明显，但楼面价却极其接近，几乎出现了远近郊土地价格倒挂的情况，这主要是由于，调控后通州受到影响尤为显著，目前销售市场价格处于高位回落阶段，买房人买涨不买跌的心态影响了区域的成交量，而目前通州项目销售压力也进一步抑制了开发商拿地的积极性。目前通州新房签约量仅为30%左右，而密云项目整体签约则超过了70%。
●价格过度透支 交通压力大买房人在优惠下仍然观望
今年调控政策实施以来，通州可以说率先扛起降价旗帜，珠江拉维小镇、K2海棠湾、华业东方玫瑰等多个项目轮番掀起降价浪潮。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，这与该区域的特点不无相关，通州区域已开发、炒作多年，一方面住宅存量较为丰富，另一方面区域价值已经被过度挖掘。通州区域原本承诺的配套尚未完全得到落实，而此前热销带来的居住人群和交通压力也逐步显现，在这种情况下，与新近崛起的房山、大兴、昌平区域相比，在交通条件以及各种配套已近相当的前提下，通州因热炒多年，价格过度透支，其价格对于调控的韧性远不如正处于上升通道的房山等地，因此，在调控伊始就开始领跌大市。而买房人普遍买涨不买跌的购买心态，也使得目前通州房价在出现回调的情况下，依旧成交不济。
此外，任启鑫表示，随着调控的不断深入，在今年余下的几个月中，通州各项目的日子将会越来越难过，降价的风潮或即将席卷整个通州区域市场。但是，由于2010年通州区域土地成交的楼面均价在7000元左右，因此该区域房价的底部预计会在15000元/平方米之上，倘若低于这个水平，整个区域市场将会面临巨大的风险。
●业内人士提醒
降价潮或伴随项目烂尾等风险
此外，也有业内人士提醒买房人，随着优惠项目的增多，一些刚需买房人也开始在下半年陆续入市，但在现在这个阶段，大幅度的降价对于项目销售和买房人来说不一定是好事。该人士指出，以近期某热议项目为例，该项目地块拿地时的楼面地价为6746元/平方米，按照15000元/平方米的销售均价来算，楼面地价的成本已近45%，可算作平价卖房。在这种情况下，一些小的开发商如果仍旧销售不利，不能实现有效的资金回流的话，或许会面临项目销售不能支撑地价以及后期施工费用的支付等企业资金链的问题，进而导致项目出现烂尾等风险。
文/李丹
通州区域打折项目
（数据来源：亚豪机构，仅供参考）
