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验房专家亲临指导限价房业主验房 广厦时代记者全程追踪报道
买房置业对于普通人来说是人生中的一件大事，也很可能是一生中最大的一笔消费开支。因此，收房就显得尤为关键。不过，对于多数初次置业的购房人来说，收房过程却是一个重要、复杂、甚至会令很多人头疼的环节。业内人士表示，收房是美梦成真还是烦恼开始，楼盘的品质和服务将起着至关重要的作用。
随着9月份的到来，2009年、2010年卖出的房子进入密集的交房阶段。由于这两年里商品房和保障房的成交都达到顶峰，因此，如何验房收房就成了众多置业者关注的问题。
据悉，位于丰台区的限价房项目郭庄家园在上周六开始收房，为了了解京城保障房的真正状态，为购房人梳理出验房收房的注意事项，《广厦时代》邀请驰跃翔公司的监理专家高立民先生，一同走进业主刘女士的新家，全程体验收房现场，也希望能为您今后的收房提供一些可借鉴的经验。
9月3日，广厦时代一行三人来到了丰台区限价房项目建工·郭庄家园。作为距离市中心最近的保障性住宅项目，郭庄家园位于小屯路与双林东路之间，距离最近的地铁1号线玉泉路站约有4.5公里。一共配有1000余套限价房，限价7500元/平方米。于2009年12月开盘后，终于在今年9月迎来了交房。
在项目正门的醒目位置，开发商特意为业主制作了“欢迎您回家”的条幅。门口也早早安排好保安，负责拦截散发装修小广告的人员。再加上挂在树上的红气球和售楼处传来的轻快的音乐，让业主感受到了舒心和愉悦。
验房前先要审查相关证件
在验房专家高立民的提醒下，业主刘女士开始了验房前的第一个步骤——审查有关证件。高立民告诉记者，作为购房者， 应首先审查房屋是否具备交房条件。 所谓的交房条件，就是看该房屋是否取得了建设工程竣工备案。 如果没有 《竣工备案验收表》，购房者一般可以拒绝收房。
此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等，只有证件齐全了，才能签署入住单。如果开发商没有出示相关证件，仍要求购房者收房，可以在验房交接单等相关文件中写明“未见××文件”的字样，并妥善保留好相关文件副本。
在开发商出示的户型示意图上，有不少没有直接标注具体的长宽尺寸，对于这点，购房人是有权利向其索要的，以方便验房时候的测量。否则一旦接到钥匙，再提面积问题就晚了。
最后，在审查了该项目符合交房条件后，购房人还需对自己缴纳的费用做到心知肚明。因为，从收房开始，业主就开始享受前期物业服务，往往要交纳一年左右的物业管理费，以及总房款2%的公共维修基金。
值得一提的是，对于买房收房这样的头等大事，不少业主都是一家老小齐上阵，在审查相关文件时，开发商也为业主的亲戚朋友准备了休息室和茶水点心。看得出来，为了这次收房，开发商也做了精心的准备。
入室后检验门窗是否合格
拿到相关书面文件后，“收房之旅”准备开始。但在乘坐电梯时却遇到了一些麻烦，由于是集中收房日，电梯前排了近20余人的队伍。虽然每个单元都有两部电梯，但不知何故在收房当天仅开了一部。耐心等待了10多分钟后，我们一行人来到了刘女士盼望已久的新家。
对于许多初次验房的业主来说，面对庞杂的验房细节往往有“无处下手”的感觉，而驰跃翔的专家高立民则在入屋检查之前，仔细查看了一下公共空间的安全通道和防火器具。按照他的说法，水火无情，收房前购房人应该掌握这些安全知识。
而后，高立民对记者表示，验房过程中最好对需要检验的细节进行划分，对需要检查的内容进行划分，这样既理清了头绪，也不会因为疏忽而遗忘某些细节。“正式进入房间，门窗是必经之处，我们的验房就可以从这里开始。”
这套房子的入户门是由开发商统一安装的防盗门，验房专家检查后发现，门上用于密封的橡胶圈都比较完好，并未出现破损。由于这种胶圈很不起眼，在验房中容易被忽视，一旦脱落，冬天室内的保温效果将很受影响。相反倒是本该安装上去的猫眼，或许是由于工人疏忽，孤零零地躺在门后的角落里。
“门上基本没什么问题，猫眼只需要让工人重新安装即可，倒是窗户出现了变形的情况，也需要找施工方重新安装。”高立民在检查了阳台的窗户后，发现侧面通风的小窗在打开后，无法顺利关上。
另外，窗户的最外层有渗水槽，雨水即使淋入窗户内也不会造成堆积，不过在窗户内测，安放纱窗的轨道上则没有打通渗水槽，一旦雨水淋入将很难清理。对此高立民建议业主刘女士找施工方帮忙开一个渗水槽，因为这个不是质量问题，现行规定里，也没有要求纱窗的轨道上也需安装防水。因此，业主最好还是收房前找施工单位帮忙凿出这个渗水槽，或者在随后的装修中，自行解决，以方便清洗窗户。
全面检查室内 核算实际面积
门窗的问题发现后，在验房专家的带领下，开始了对房屋整体进行全面检查，这包括墙面、地面、天花板等。在内容上，这部分应该检测建筑主体有无裂缝、墙面是否倾斜、墙面有无空鼓等。
高立民表示，天花板最怕的就是楼上渗水，要仔细查看屋顶是否有被水浸泡的痕迹，房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，这些都是渗漏的迹象。
另外，还要注意墙面和地面的夹角，墙面和屋顶的夹角是否有裂缝。在检查过程中，他不停地用小锤子敲一敲墙壁，以确认墙壁为实墙。
所幸，一番检查下来，刘女士的新家并无裂缝。而如果收房时发现有裂缝该如何解决？
高立民告诉记者，收房时没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋存在结构性质量问题。此外，阳台的位置比较特殊，外地也曾发生过整体阳台掉落的质量问题。因此同样需要严格检查，看阳台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。
随后，验房专家拿出了有别常人的专业工具，包括红外线水平仪、卡尺等器具对房屋进行实际的测量。最终测量结果表示，虽然作为限价商品住宅，但郭家庄园的房屋并无明显的凹陷，核算下来的实际面积也与买房时基本一致。
检查水、电、气与其他附属设施
门窗和房屋的主体机构基本没有大的问题后，检查重点集中在了厨房、卫生间和一些管线配套上。
在检查管线时，首先发现了问题，房屋内所有的电源接口、室内开关、楼宇对讲电话均设计成不足1米高，对于有孩子的刘女士来说十分危险，孩子只要抬一抬胳膊就能轻松够到电源插口。
为此，刘女士特地请来了施工方，得到的结果却让人忍俊不禁。原来，开发商为了考虑到残疾人的因素，将刘女士所在的户型全部设计为开关只有1米高，以方便坐在轮椅上的残疾人使用。本来是一个人性化的举动，但让健康人使用则多有不便。刘女士对我们抱怨道，“当初选房时，也没人说这个户型全设计为残疾人户型。设计师考虑虽然周全，但销售时应该明确告知才对。现在只能自己请工人将所有开关、插座上移了。”
另外，验房专家高立民也叮嘱道，应该注意查看室内的所有预埋管道（主要是自来水管）是否有墨线标注，若无，要求物业标注，以免将来装修施工时不小心凿破。还要注意水、电表是否运转正常，天然气表的配件是否齐全完好。
此外，验房时还要记得询问施工方是否对排气管道做过通球测试。也就是从整个楼的最高层将一个铜球顺着排气管道扔下，若没有阻碍地到达地面说明排气管道顺畅，若遇到阻碍很可能是施工过程中，将施工垃圾遗留在排气管中，若不清除，容易影响业主生活使用。这也是普通购房人在收房时很少会去注意，却十分重要的问题。
检查到卫生间时，发现开发商正在做闭水测试，整个卫生间地面倒满水约1-2厘米（不能高于室内的地面高度），检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。封闭48小时后，楼下屋顶没有发生渗漏则说明防水合格。另外，有条件的话，高立民还是建议在厨房也做个泼水试验，因为厨房洗菜也容易发生漏水的问题。
最后，当检查卫生间墙壁防水时，出现了令高立民都很少看见的现象。或许是为了节省材料，施工方在卫生间墙壁上并没有全部涂上防水材料，而是在洗浴的位置涂上了1.8米的防水材料，在洗漱和马桶处的防水材料则只有1米左右。一些区域甚至根本没有做防水。
对此，施工方表示他们的做法符合要求，刘女士若不放心可以在装修时，找工人涂一些防水材料。
尾声
最后，经过两个多小时的忙碌，我们此次感受的“收房之旅”也进入了尾声。在收房后，刘女士告诉我们，“整个收房过程，我都是忐忑不安地跟在验房专家身后，毕竟是自己第一次置业，也曾担心是限价房就会遇到重大质量问题。还好在验房专家的帮助下，把屋里的上上下下转了个遍，一些平时不曾注意的问题也暴露出来，并得到解决，这才终于放下心来。”
驰跃翔的验房专家高立民提示到，并不是所有验房过程中的问题都能得到完美解决的，但在验房过程中应该尽量发现问题，并及时作出标志或记录。能够在收房前让施工方解决的最好，一些小问题也可以在随后的装修中，自行找工人解决。
最后，在验房体验结束后，刘女士顺利完成了成为业主前的最后一道程序，成功收房、拿到钥匙，购房者就已经成为完全意义上的业主，完成了置业安居之梦。
本版文/本报记者 李桁
本版摄影/李明达
小贴士：
一、验房时所需工具：
对于不少业主自己验房的过程，驰跃翔公司的监理专家高立民介绍道，业主若自己验房，应该尽量准备一些常用工具，并注意一些验房的简单操作方法。
1.量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
2.电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯、小灯
3.辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸＋火柴、卫生纸、凳子、纸笔
验房专用工具：垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆等。
二、业主如何自己做上下水试验？
下水试验就是检查室内的一些下水管是否通畅，以避免使用时发生堵塞等情况。
在做上下水测试时，应尽量开大上水龙头，检查水表是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水，每个下水口应灌入两盆水左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。
