★新城规划建设强力推动 ★北部宜居属性“含金量”十足
★洼地价值逆市下愈加显现 ★下半年区域楼市供应井喷
在楼市前景扑朔迷离的当下，昌平区域无疑正在迅速成长为当下京城楼市最热的焦点所在。亚豪机构统计显示，从三季度到今年底，北京昌平区域在售及即将入市的重点项目超过30个，成为北京最为炙手可热和活跃的楼市版图，区域内丰富的产品类型、突出的性价比优势和北部区域市政建设发展的快速步伐，都极大地吸引了目前京城楼市中从初次置业到升级改善型各类刚需的目光。
专家认为，曾经平淡已久的昌平楼市已经不再“平静”，随着昌平新城建设及海淀北部地区建设的双核推动，昌平楼市将迎来前所未有的发展机遇。而品牌房企的入驻将带动区域楼市整体品质的提升，使区域楼市宜居属性更加凸显。跟随着品牌房企发展轨迹，众多购房者也将视线投向了价值洼地昌平，昌平如今已当之无愧地成为继通州、大兴、房山之后的楼市新热点。同时“金九银十”传统购房旺季即将到来，受政策影响观望已久的庞大刚需置业群体选择置业昌平，也将迎来最佳的出手时机。
●产业升级 供应井喷
昌平楼市强势崛起
地域广阔，各个居住板块特点鲜明，按照产品类型，如今的昌平已经发展成为三大阵营。以昌平城区为中心，以京藏高速为沿线，衍生出了刚需产品带。金隅观澜时代、金隅万科城、住总万科金域华府、领秀慧谷以及待开盘的保利罗兰香谷均驻扎此地。刚需产品的放量，使得今年昌平区域成为北京楼市后发的亮点区域。值得注意的是，传统的奥北别墅区，在今年金科王府、京基鹭府、远洋傲北、御汤山、珠江紫辰山、温哥华森林北郡等项目的烘托下，也在与西山别墅区和中央别墅区的角逐中赢得声势。这一区域的金科王府、京基鹭府别墅入市，将出现与其他别墅区分庭抗礼的高端产品。
此外，一个新的区域低密度产品带也在酝酿中。据了解，在昌平东部的新城区域，融创长滩壹号、金科廊桥水岸以及路劲地产在此地的项目，将打造一个昌平新城板块。
事实上从今年二季度以来，楼市各方已经可以明显感觉到，昌平楼市在沉寂多年后，再次成为市场热点，万科、保利、金隅、珠江、首开……诸多品牌房企争相推盘。随着地铁昌平线的开通以及8号线二期建设的推进，昌平摆脱了对京藏高速的依赖，打通了与市区连接的大动脉，众多楼盘傍地铁而起，使普通购房者真正感受到交通改善所带来的便利。而供应量的大增也让昌平楼市迅速进入北京房地产重点版图的“第一集图”，不但使得近年来楼市放量焦点集中在大兴、房山城西南的格局将得到逆转，更凭借良好性价比和产业、布局、规划优势隐隐有“超越”之势。
经过二十多年来的高速发展，中关村海淀核心区的用地基本耗尽，向海淀山后地区、京西北地区扩张已是大势所趋。在这一背景下，昌平凭着“近水楼台”的优势，成为了中关村北扩的热点区域。2010年初，在北京市规划委提出的“大中关村”概念中，中关村被重新定义为“北部以海淀、昌平为主，南部以大兴、亦庄为主”的“大中关村”。其中，昌平六环路以南被纳入中关村核心区，成为北京诸多新城中唯一一个将区域发展与核心区产业“绑定”的板块，区域地位和发展潜力受到普遍看好。
“在中关村北扩的大趋势下，昌平将成为首要辐射地，吸引高端科技产业人群的聚集，区域产业地位和经济影响力将大幅提升。”业内人士认为。面对昌平的崛起，开发商纷纷加快了布局昌平的步伐，对区域土地资源的争夺也渐趋激烈。2010年年底昌平园推出的三宗地块引发了万科、华远、住总、华润、金地等17家企业的争夺，足见开发商对该区域发展潜力的看好。
市政规划强有力的支持，也给了社会各界看好昌平区域发展的足够信心。北京市“十二五”规划纲要中明确提出，“至2020年总收入达到10万亿元”的新目标，这意味着未来“大中关村板块”将迎来10年近7倍的快速增长期，大型商场、超市、酒店、医院等配套设施将全面升级，而作为国家级重点产业项目的“未来科技城”屹立京北，已吸引神华集团、国家电网、中国电信等15家央企入驻，近半数为世界500强企业。
此外，昌平线南延计划启动也对大中关村区域发展产生强大助力，为缓解13号线客流压力，昌平线南延已经纳入北京市2020年轨道交通线网规划，届时将穿过昌平区各类园区直通北二环，能有效促进大中关村经济发展。
借助临近中关村、上地等高科技园区的地利，昌平房地产市场一直表现红火，区域内形成了西三旗、回龙观、沙河、昌平城区等几个核心住宅组团，自2009年以来昌平住宅市场一直处于严重供不应求的状态，导致普通住宅项目销售提速，区域房价快速攀升。今年前四个月，昌平区70年产权的住宅类型楼盘处于青黄不接的阶段，区域购房需求在观望中逐步累积。
业内人士普遍认为，按照昌平区域既定发展思路，未来该区域内居住需求的热点将主要集中在低密度、高舒适度的住宅项目上。而事实也正是如此，下半年来，昌平区住宅无论是在产品供应数量还是品质类型上断档的局面正在逐步得到改善。三季度至今，昌平区有包括金隅·观澜时代、保利·罗兰香谷、住总万科·金域华府、金融街·金色漫香苑、北京风景、纳帕澜郡、首开·国风美唐、琥珀郡等众多品质住宅以及奥北别墅区的远洋傲北、金科王府、京基鹭府、御汤山等众多别墅名盘入市。这些新盘的集中供应，将极大缓解昌平区中高端居住产品供应匮乏的局面，同时，各新盘间也面临着激烈的销售竞争压力，这种竞争有助于保持区域房价的理性和平稳。目前计划开盘新盘大多位于地铁昌平线或交通干道周边，为各项目销售加上了一重保险。
昌平区位于上风上水的位置，其位置、环境的优势一直被购房人所认可，又因为靠近海淀人才聚集区，吸纳了大量在海淀从事IT、教育等工作的高收入阶层。2010年底昌平线的开通成为了昌平区域楼市发展的助推器，加上早期通车的13号线和在建的8号线，昌平区将成为唯一汇聚了三条地铁线路的郊区，一直以来影响昌平房地产市场发展的交通瓶颈得以打通。保利、万科、金融街、住总等多家大型开发企业进驻昌平，不仅有助于提高区域住宅项目的整体品质，还促进了区域商业配套的成熟繁荣。2011年，在多重利好之下，昌平住宅供应井喷，必然带动区域的供需两旺，昌平区有望成为继2010年大兴、房山之后的又一宜居新城。目前区域房价正处于上涨初期，开盘项目的报价普遍在20000元/平方米左右，与通州、大兴等同样位于地铁沿线的项目对比，价格有一定优势，未来升值潜力较大。
●“未来科技城”发展炙手可热
京北智库带动昌平楼市“换血”升级
说起昌平楼市，就不能不提时下北部最热的“未来科技城”区域发展概念。据了解，截至目前，签署入驻意向的15家中央企业已全部入驻昌平“未来科技城”，已有8家央企开工建设。而“未来科技城”所在地北七家，近期包括金融街·金色漫香苑、京基鹭府在内的多个高端地产项目，于近期计划入市。在区域配套成熟，且利好陆续释放的背景下，区域楼市前景被普遍看好。
2011作为“十二五”的开局之年，各项新政策、新方向都逐渐清晰。其中，备受关注的“大中关”规划方案，尘埃落定。依据市政规划，未来5年，位于北京西北部的昌平区，将建设中关村国家自主创新示范区核心区、中关村生命科学院、中关村国家工程技术创新基地，联动海淀区一起，共同推进建设科技商务区(TBD)、未来科技城、沙河大学城等重要产业功能区，打造京北创新中心、国际科教新城。最终在京北地区，缔造出一个世界级高科技产业基地，全面实现以二区三城百校为平台的“大中关”的宏伟构想。
在几大园区中，今年以来发展最为迅速的当属位于昌平东部的“未来科技城”。据了解，启动于2009年的“未来科技城”，位于昌平区东部，小汤山镇与北七家镇交界的温榆河南北区，规划面积约10平方公里。“未来科技城”定位于服务包括神华、中海油、中国电子等在内的15家央企，聚集了低碳清洁能源、民用飞机技术、新材料等一批新型研发机构，并将引进超过1000名高智人才。据悉，目前已经引进50名海外高端人才。
另据了解，以往传统的高科技园区主要以办公为主，缺少生活、娱乐设施，而未来科技城近60公顷的公共核心区在规划上将充分考虑配套服务的建设。其中主核心区为都市生活配套区，建设五星级酒店、广场、大型购物中心、影剧院、国际医院和国际学校；副核心区为共享科研配套区。这些配套服务设施将随着央企的进驻，分期建设完成。
如今，伴随着15家央企进入“未来科技城”，以北七家至小汤山一线为主的高端住宅聚集区已成为品牌开发商竞相涌入的热土。从开发产品来看，秉承了以往的“别墅气质”，包括京基鹭府、远洋傲北、金科王府、御汤山等在内的多个项目均定位于高端别墅。而京基、远洋、金科、纳帕、金融街控股等诸多知名开发商的相继进入，也全面撬动了昌平楼市的“换血”升级。
而在交通方面，近年陆续贯通的道路，已经支撑起北七家立体的交通网络。五环路、六环路为横向干道，定泗路、七北路则连通东西。同时，京藏高速、京承高速和立汤路组成三条纵向交通动脉，共同绘织出便捷的交通路网。此外，未来5号线延长线将北延至未来科技城区域，而规划中的地铁17号线则将专门设有未来科技城站。届时，可方便数万人出行。
●综合配套完善产品类型丰富
初次置业和升级改善型刚需成主要购房人群
在规划、交通等利好的持续推动下，逐日升温的昌平楼市近日再迎重大利好——高端教育资源落户。昌平区教育方面可谓名校林立，学前教育有包括温莎、伊顿、王府、汇佳等知名幼儿园；中小学有王府外国语学校、北师大亚太实验学校、北七家中学、首师大附中昌平分校。商业方面，有龙德广场、家乐福、翠微百货、百安居等。娱乐休闲方面，有九华山庄、温都水城、拉斐特城堡、龙脉温泉大酒店、彼岸青滩高尔夫球场、高地高尔夫球场、万达影院等。
此外获悉，今年还将有三所海淀名校在昌平建分校——清华附中昌平分校将包括高中部、初中部、小学部、国际部和幼儿园；北师大附中昌平分校设计办学规模为幼儿园36个教学班、小学24个教学班、初中18个教学班、高中36个教学班，学校性质为区属普通公立学校；北京师范大学昌平附属学校，是北京师范大学和北京市昌平区人民政府合作兴办的十二年一贯制的公立附属学校。伴随昌平线、南丰路的开通，以及昌平新城的加速开发，昌平还将引进北京十五中、101中学等名校资源。
“当前昌平置业者以处于婚育年龄的高新产业人群为主。这类人群对优质教育资源极为看重。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，除了规划、交通、价格等优势外，优质教育资源的北移，是产业人群落户昌平的一大关键因素，也是京东、京南其他区域板块无法比拟的独特优势。
而来自搜房网的最新区域置业调查显示，有八成的刚需购房者看好昌平楼市的区域前景，超过六成的人认为昌平楼市的升值空间大于其他区域。而两极分化的置业趋势也愈加明显，其中选择“总价在100万-150万元”、“90平方米以下中小户型”的产业聚集型刚需置业者占据主流，超过总调查人数的六成，而在剩下的四成受调查者中，又有超过70%的置业者青睐中高端别墅或类别墅升级置业居住产品。
“在新一轮的调控政策引导下，产品丰富、合理定价、出行便利、配套完善的城市周边近郊正在新一轮市场竞争中确立优势，而昌平楼市的崛起势头非常明显。”亚豪机构市场总监郭毅认为，昌平区位于上风上水的位置，其位置、环境的优势一直被购房人所认可，又因为靠近海淀人才聚集区，吸纳了大量在海淀从事IT、教育等工作的高收入阶层。2010年底昌平线的开通成为了昌平区域楼市发展的助推器，加上早期通车的13号线和在建的8号线，昌平区将成为唯一汇聚了三条地铁线路的郊区，一直以来影响昌平房地产市场发展的交通瓶颈得以打通。保利、万科、金融街、住总等多家大型开发企业进驻昌平，不仅有助于提高区域住宅项目的整体品质，还促进了区域商业配套的成熟繁荣。2011年，在多重利好之下，昌平住宅供应井喷，必然带动区域的供需两旺，昌平区有望成为继2010年大兴、房山之后的又一宜居新城。目前区域房价正处于上涨初期，开盘项目的报价普遍在20000元/平方米左右，与通州、大兴等同样位于地铁沿线的项目对比，价格有一定优势，未来升值潜力较大，上市新盘的主流户型面积在80-130平方米左右，适合两口、三口之家居住。专家认为，昌平区域新盘从产品、位置、交通到价格的综合条件都具备较高性价比，未来的集中上市将为北部城区的庞大置业群体提供更多选择。本版文/邱旸
