城区二手房价格相对稳定 小户型保值增值性增强———
随着入市新盘价格的低开，越来越多的刚需置业者被分流出了二手房市场，城区内的二手房也由于其配套完善、资源稀缺成为有资金实力的改善型置业买家的选择。而近期，北京中原统计数据显示，存量房（包含住宅和商业等）成交按面积划分，60平方米以下的成交量占到总成交量29.6%，80平方米以下的成交量占50.5%，而80平方米以下的二手住宅占到二手住宅总成交量的三成以上。业内人士分析，年轻刚需置业者有回流二手房市场的迹象，此外，随着金融市场的变化，购房成本不断增高、一些高总价的大户型和中高端楼盘的增值空间被稀释，也是使得小户型成为抢手货的原因之一。
●贷款优惠叫停 还贷压力增大
低总价小户型受青睐
根据北京中原市场研究部对市场的统计研究，目前，小户型二手住宅成交主力为婚房、学区房、工作和交通方便的房源以及户型格局好的公寓或商住房等类型。购房人群则以年轻人刚需置业和为工作方便、就近入学等居住环境和功能升级置业为主。
对此，业内人士指出，小户型一直都是房地产投资者升值保值所热衷产品，在目前房地产严控的情况下，小户型房源依然受到青睐，重要的原因之一是，年内央行六次上调存贷款准备金率和三次加息，目前北京各银行房贷优惠已全部叫停，购房者申贷更严格、时间更长，还贷压力也加大，一方面使得购房者购买水平下降，另一方面，也有越来越多的购房者倾向于全款买房，而小户型购买总价低的优势也由此凸显。
●城区二手房价格相对稳定
小户型产品更受关注
此外，统计数据显示，目前二手房市场中市区成交占总量的35%以上，虽然二手房价格在新房市场的带动下出现松动，但城乡交界处的区域二手房价格下降幅度要明显高于城市核心区，市区内配套设施完善，资源稀缺，二手房价格也相对稳定，稀缺区域的稀缺户型仍旧维持小幅上涨态势。因而，为了方便生活、工作、学习而选择在市区置业的很多购房者，目前都将关注重点投向了商圈周边、名校周边的小户型住宅和公寓产品。
万柳是北京著名的学区房区域，北京中原万泉新新分行刘经理介绍，最近接待的一位买房人，因为该区域的万泉新新家园有上周边著名小学的名额，关注该小区房源很久，但因为小区以三四居的大户型为主，定价又高，所以始终在观望，而最近终于找到了一套64平方米的一居室，来满足孩子就近入学的需求。
●高总价住宅盈利空间降低
小户型保值增值性增强
链家地产首席分析师指出，在今年如此严厉的调控政策下，中高档住宅的增值空间已经大不如前。从不同档次的高档住宅在2年后出售的资金成本来看，加上契税，房价至少需要上涨12%。但从今年以来中高档住宅的价格走势看，总价在400万-500万元之间的住宅涨幅最高，但也仅为1.5%。这就意味着，房屋总价越高其未来盈利的空间则可能越低。
此外，链家地产的统计数据显示，目前中高端房源挂牌量持续增加，持有多套房源的投资性业主出售意愿增强，中高端住宅面积大、总价高，养房压力大，虽然当下没有立刻体现到持有成本上，但累计加息后业主将面临更加高昂的资金成本。因而，市场分析人士表示，大户型、高总价的二手房业主，在市场观望的情况下，议价空间有望扩大。
而根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况，今年3月至7月，二手住宅成交按面积划分，价格变动情况为：144平方米以上二手住宅环比累计下降0.8个百分点，90-144平方米环比累计下降0.3个百分点，90平方米以下户型累计变动为0。由此可见，面积小的二手住宅除了可以解决目前刚性购买需求外，在国内CPI连创新高的情况下，更加具有保值价值。文/李丹
