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“大东环”规划报批 东部环京区域利好———
近日，曾被搁置多年的“七环路”再度进入大众视野，根据相关部门透露，俗称北京“七环路”的密涿高速公路北京段建设正式提上日程。这一同时被北京和河北寄予厚望的交通工程，建成后将担负起缓解六环交通压力和连通京冀的重要通道，而伴随“大七环”概念的重提，京东、南两大区域价值潜力被再度强化。
●东“七环路”建设提上日程
根据北京市测绘设计研究院透露，俗称“七环路”的密涿高速公路北京段已提上建设日程，整体规划方案已全部完成并报市政府批准，目前已完成了10公里的测绘工作，同时另外5处高速公路管理中心的测绘项目正在陆续展开。
据了解，密涿高速公路北京段全长42公里，是河北省高速公路网布局“五纵、六横、七条线”的重要组成部分，建成后将有效缓解北京东、南部交通压力，同时也将成为连接三河市与北京市、天津市的一条快速通道。
据悉，最早提出七环概念是在1993年版的北京城市规划中，但由于西、北山区对运输能力的承载有限，在2004年的北京城市总规划中，西、北部分被“砍”，最终确定了自西南向东北依次连接涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河，直至平谷峪口，在峪口向西北六环以外地区延伸，整个“七环路”由环形变成了“U”形。
该道路建成后，将自北向南连接京平、密涿支线、京沈、京津、京沪、京台、大广、京珠、京昆9条高速公路。对北京而言，这条路是北京大外环高速公路的重要组成部分，项目建成后可形成北京的大东环，能有效缓解北京东南部过境交通压力。
根据规划，在远期，北京七环路将可向东延伸，连接京冀高速，或继续向东延伸构建京津第二通道，成为北京连接天津北部以及河北唐山、秦皇岛，进而沟通东北的重要交通走廊。
●等待时机的黄金潜力区域
搁置数年的七环建设被再度重提，结合近期“环首都经济圈”的焦点话题，以及不久前密涿高速河北段廊坊至“北三县”工程设计方案的获批，接二连三的利好汇聚在东部环京区域，令其成为热门的潜力区域。
“交通被认为是刺激房地产发展的最大动力之一，从‘大七环’倒U形布局来看，受其影响最大的要属东部环京区域，具体范围将从京南永定河向东延伸至燕郊一带。”业内人士认为，七环路最主要的路段均在这一区域内，故其将是首当其冲的辐射地。
事实上，从七环路与沿线高速公路的交接点分布来看，永定河往东至燕郊潮白河路段内的高速接点最为密集，从永定河段开始，七环路将分别与大广、京港等高速公路交接，继续往东则有京哈、通燕、京平、京津等多条高速的交接点，在区域内构成密集的路网，而这将为区域楼市发展加码。
另一方面，支撑东部环京区域价值上行的还有来自外部的刺激，包括数千亿规模的通州国际化新城建设辐射，未来将迎来大量需求涌入，区域内低密度物业如潮白河孔雀城等项目将迎来巨大的市场。此外还有2900亿元的南城计划和第二机场建设的影响，区域配套短板将获全面弥补。
“除此之外，东部环京区域还有潮白河、永定河两大水系支撑，景观优势突出，支撑该区域成为‘潜力股’。”业内人士表示，从目前这两大区域价格来看，还是处于明显的洼地的，“大七环”有望触发区域内诸多利好因素集中爆发，届时区域楼市将再次迎来机会。
●低密度物业面临抄底
面对重大的增值机遇，业内人士指出，伴随东部环京区域的利好释放，区域内以改善型需求为主，低密住宅市场将迎来抄底机会。
首先，与普通住宅相比，近年来东部环京区域的低密度住宅价格相对理性，从2008年至今，区域楼盘的最大涨价幅度3000元/平方米左右，加上通货膨胀、原材料价格上涨以及产品升级等因素，其下行空间已基本被封死。另外，区域利好释放集中在最近一段时期，其对楼市的激励尚处于发酵期，随着更多的规划推进，其投资、居住价值将被进一步挖掘，目前区域楼市可谓正处于上行通道的“入口处”。
另一方面，从近年来该区域以及周边板块的价格表现来看，东部环京区域低密住宅价格与紧邻的市区同类物业价差很大。目前通州、大兴区域低密物业价格普遍在2.5万元/平方米以上，如大兴的绿地项目均价为2.5万元/平方米，果岭假日更是高达3.8万元/平方米，通州的龙湖·蔚澜香醍、清水湾等项目报价也均在2-2.5万元/平方米左右。相比之下，一河之隔的潮白河区域的低密度物业均价仅1万-1.1万元/平方米左右，而固安、永定河区域同类物业均价更是不足万元，与紧邻的市区低密物业价格相比，性价比优势十分明显。
目前政策及市场环境下，议价空间较大，部分项目还抛出珍藏级房源以及优惠的折扣价，对购房者而言，选择的空间变大，主动性也更强，故而眼下正是改善型、追求低密度生活置业者的买房时机。
文/卫东
