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轻轨的规划、M15号线的逐步通车,使得顺义到市区的交通成本更低廉,综合顺义楼市相对较低的价格因素和环境利好,更多来自市区的购房人将目光投向这里。8月11日,《广厦时代》鉴房行动相约购房人和专家再次来到顺义。
改善型需求主导普宅市场 淡市中开发商寻求迎合购房人
普宅购房人
看好顺义区域价值
空间距离较远、居住环境优美,这大概是顺义更多地与别墅挂钩的原因,但是,近来该区域普通住宅项目所占比重也在不断增加,随着轻轨的规划及通车,新国展的开放,顺义与市区的互动更加频繁,也更加便捷,同时也逐步吸引更多市区普宅购房人将目光投向顺义。
●区域认可度提升
普宅开发量加大
《广厦时代》连续两周走进顺义,不论是中粮祥云、京汉铂寓、鲁能7号院,还是香悦四季,虽然这些社区的产品形态也不乏别墅产品,但所占比例都不是特别高,纯粹别墅项目都相较过去也明显减少,相反,普宅入市量有了较大提升,其中京汉铂寓、金宝城更是纯粹的普宅社区。
别墅开发的减少,一方面是别墅“限地令”的实施使得纯别墅项目难以获批而逐步减少,同时也应该看到,随着北京城区不断向郊区扩张、顺义区域交通等各方面配套的不断加强,以及同处郊区的房山大兴区域的飞速崛起,顺义区域普通住宅的价值逐渐为人们所接受。
京汉置业执行副总裁史明表示,就顺义区域而言,以往普宅的购买群体,基本上都是当地工作及土生土长的地缘性客户,除此之外,便是来自密云、平谷渴望距离市区更近的购房人,而随着轻轨的规划及通车,来自城区的购房人所占比例在逐步有所提升。
●改善型产品仍占主流
综合看下来不难发现,顺义的普宅更多的还是低密度型的改善型产品,户型多集中在三居,例如,在京汉铂寓的产品类型中,虽然有96平方米的两居,但120平方米左右的三居则占到绝对比例,鲁能7号院“改善型”特质则更明显,最小户型都是130平方米的三居。
亚豪机构分析认为,与房山、大兴相比,顺义同为远郊区县,但由于自然环境的不同,直接导致顺义区与房山、大兴区域提供的产品类型的差异。后者定位多针对首次置业的刚性需求,因此项目容积率多偏大,产品设置以90平方米左右两居为主,对社区环境营造上下的工夫相对偏低,因为刚性需求客户更重视的是交通与价格。而对于顺义来说,因前期已成型多为别墅住宅区,且区域内自然资源丰富,因此顺义区域在售楼盘更多是针对改善型需求,多打“生态”牌,项目在考虑靠近轨道交通的同时也会考虑靠近水域、公园等自然资源,将客户群体瞄准改善型购房人。
从顺义区普通住宅成交结构特征也可以看出,亚豪机构数据显示,2011年7月该区域三居室的成交占据了绝对主力,成交套数154套,面积2万平方米,占该区域全部普通商品住宅成交的比率为63.70%;占主导的户型面积则为120-150平方米,占全部成交的40.75%,其次为90-120平方米的面积区间,占全部成交的30.87%。从单个项目的成交也可以看出改善型需求的权重,其中7月份中景江山赋项目成交中三居室所占比重为69.45%,而鲁能7号院与金宝城的三居室成交均为100%。
●价格平稳
谋求降低产品门槛
限购重压下,在通州、大兴等地出现房价“跳水”趋势之时,顺义楼市尽管成交大幅下降,但价格依旧保持平稳。史明认为,在过去的几年中,顺义普宅大多被当地客户消化,虽然不排除顺义楼市存在投资客,但自住需求占据主流,房价没有像通州一样瞬间爆发,价格跟随北京楼市平均水平稳步发展,没有爆发过多泡沫,因此,淡市中房价依旧保持平稳。
也有业内人士指出,随着成交下降,顺义区域楼市虽没有明显的价格调整迹象,但也有一个楼盘酝酿调整后期产品规划,比如规划更多的小户型产品,抑或将原定的精装修产品改为毛坯产品,而目的均指向降低房屋总价,以应对时下紧缩的贷款政策,以产品调整对位购房人的购买力。
不过顺义区域价格洼地的属性还是被很多购房人所认可,鑫尊地产区域经理张卫泉表示,该区域二手房市场中的一些房主报价十分混乱,甚至可能达到20000元每平方米,这相较区域15000元每平方米的均价高出三成,“其原因就是房主长远看好顺义区域价值潜力。”张卫泉强调。文/张蛟
京汉铂寓
地铁旁刚需型精装楼盘
基本信息
物业类别:板楼、小高层
区位:顺义府前东街东兴路金汉绿港
开盘时间:5月29日
交房时间:2012年6月
户型面积:96-126平方米两居、三居
绿化率:30%
容积率:整体1.89;在售地块1.2
装修状况:精装修
车位配比:1:0.5
供暖方式:小区集中采暖
项目价格:18000元/平方米
物业费:0.81元/平方米·月(一层);1.69元/平方米·月(二层以上)
开发商:北京金汉房地产开发有限公司
物业管理:北京京汉物业管理有限公司
交通:距东直门30公里 9月轻轨接驳
《广厦时代》鉴房团一行,下午1点半自团结湖出发,来到本次鉴房第一站——京汉铂寓,按照车程计算,从东三环至此,应该可以在1小时内实现。
据介绍,该项目位于顺义老城区核心位置,距离首都机场8公里、东直门30公里,从市区到此,京承高速、京密路等多条主干道均可通达。由于在来的路上我们经过了轻轨施工点,一位看中顺义生活环境的购房人迫切地询问该项目与轻轨的距离,销售人员指着沙盘上轻轨站点的位置表示,“这一站点距离项目300米,按照规划9月底就将通车。”这一点对购房人触动较大,“买房子首先就看交通,印象中的顺义尽管环境很好,但是距离市区较远,虽然主干道路网还算便利,但出行成本太高,通了轻轨,又距离项目这么近,那对于往返城里上班就便利多了。”这恐怕也可以吸引不少每天往返市区上班的刚需白领。京汉置业执行副总裁史明表示,轻轨的规划及通车利好,确实使得京汉铂寓乃至顺义楼市中来自市区的购房人比例逐步增加。
配套:商街已经形成 生活便利
“进来后突然就热闹了,这里还真挺好。”刚进入京汉铂寓商街时鉴房团司机师傅表示。经介绍,项目门前的光明北大街和府前街,是顺义最主要的干道,而后者相较市区地位堪比王府井大街,集当地政务与商圈于一身,并且,京汉铂寓其实是京汉绿港的一部分,在整个京汉绿港中,建设了京汉生活广场,现在已经有京客隆超市及海鲜城和少量服装店等生活配套,也不乏建设银行等多家金融机构,“在社区内形成这么一条商街,基本上在社区内,日常的需求就都能满足了,这对生活而言确实真的很便利,不过也不可避免会造成一些杂乱感,后期管理水平的作用就凸显出来了。”一位购房人认为。
“除此之外,就在邻近京汉铂寓的位置,我们还建设了一条商业街,并将马上开街营业,这里将成为顺义唯一的餐饮一条街。”销售人员介绍。在购房人看来,整体而言这两条商业街无疑会给项目所在位置带来人气,且生活氛围也会很浓厚。
在谈到教育与医疗资源时,购房人表示,社区引入幼儿园和小学还是很实用的,因为孩子小的时候就近上学可以减轻家长接送的压力,且同样位于顺义城区的牛栏山一中也是重点中学,整体来看还是不错的,但是医疗资源则不能过多苛求了,“毕竟这里都属于远郊区了,想要配备市区一些顶尖的医疗资源,基本不可能实现,总之,小问题可能就近选择顺义区医院,有必要的话还是要选择市区大医院。”
环境:地下通道连接减河公园
说起环境,一位购房人询问沙盘是否同比例缩放,并表示,从沙盘上看,现售的京汉铂寓楼间距和园林格局相较前期都有所变化,楼间距较大。销售人员表示,“这是该项目的最后一期,环境上有所提升,拿容积率来讲,项目整体为1.89,而在售的地块容积率仅1.2左右。”
从项目区位图上,我们还看到与该项目一路之隔的地方有一片绿色,据销售人员介绍,这是因潮白河支流——减河而形成的减河公园,值得提出的是开发商修建了一条地下通道,从社区直接连通减河公园,一位购房人表示,这一举措倒显得很周到,省去了业主绕道的麻烦,业主与公园之间更容易亲近,重要的是这么一省,可能增加业主更多地去该公园休闲健身,形成健康的生活习惯。
另一位购房人则问道,“这减河是否还有水?”销售人员表示,该河不仅水资源丰富,且水质还非常好。遗憾的是鉴房团由于行程安排的考虑,没有实地去看,如果时间充裕,还是实地感受一下更直观。
样板间:精装交房 格局紧凑
销售人员表示,在售房源装修标准为每平方米1500元,鉴房团来到样板间首先参观了一间一居,整体浅色系的装修,博得购房人的青睐,其中厨房与客厅间以透明玻璃相隔,购房人表示,这样的风格使得客厅和厨房都显得较大,通透感也增强了,不过,对于实际居住而言,家庭主妇可能工作量要大一些了,因为厨房的油烟多少会在玻璃墙上残留,影响整体装修效果。随后我们走进了在售的三居户型样板间,一位专业做建材的购房人亲身检验装修材料,认为整体材料的选择略显传统,没有运用时下最新的厨卫器具,同时坦言,可能与较低的装修标准有关。“换个角度而言对购房人也有好处,因为装修标准计入房款,较低的装修标准利于购房人税费的降低。”鑫尊地产区域经理张卫泉表示。
文/张蛟
顺义金宝城
“观湖阅园”的生态社区
基本信息
物业类别:景观洋房
区位:顺义新城奥运大道与顺安路交叉口向北500米
开盘时间:二期6月27日
户型面积: 99-177平方米三居、四居
绿化率:60%
容积率:1.4
装修状况:毛坯
车位配比:1:0.65
供暖方式:市政集中供暖
项目价格:三居均价14000元/平方米、四居均价15500元/平方米
物业费:1.87元/平方米·月
开发商:北京金宝房地产开发有限公司
交通:满足出行多样化需求
离开京汉铂寓,《广厦时代》鉴房团来到顺义金宝城,从其区位图上可以看到,该项目位于白马路奥运大道与顺安路交界处,东至向阳路,南至金宝北路,西至顺安路,北至花园大道。据销售人员介绍,该项目紧邻奥运大道,自此与京承高速、京顺路直接连通。未来M15、S6号线轨道交通也为该项目带来交通利好。同时也有多条公交线路途经此地,可直达四惠、东直门等地。不过在购房人看来,选择置业顺义的话,在轻轨尚不完备的情况下,自驾出行仍旧是首选,选择公交则因线路太长而存在更多的不确定性,基本不考虑以此为连通市区的交通工具,“如果从出行成本考虑的话,轻轨的进一步完备无疑就成了最大的期待。”
环境:园林中央有大湖
据介绍,金宝城分三期开发。二期为一期的升级产品,其位于小区的中心位置,拥有一处景观组团,其西侧为林阴步道,东侧为Z字形中央景观步道,同时园林中央还有一片2000平方米的湖景,湖面泛波,阳光庭院、风庭院、竹庭院、花香庭院、花草灌木等都形成金宝城二期景观的创新亮点。
另外,单就沙盘而言,我们看到社区空间还是比较开阔的,销售人员解释道:“金宝城的最大楼间距达91米。”在旁的购房者齐女士不禁点点头并感叹道:“它楼层也不是很高,采光应该会很好,视野也会更开阔。”同行的鑫尊地产区域经理张卫泉认为,“这么大的楼间距已经很少了,可以说是几乎没有,配合园林不错的规划,业主的生活环境值得推荐。”不过该项目可能没有样板区和样板间,或者另有原因,并没有将鉴房团带到实地加以品鉴,所以,该项目规划执行程度鉴房团并没有实际看到。
配套:商业街可能推升区域价值
和大多顺义楼盘一样,“在金宝城有着完善的教育环境作为支撑,业主不必担忧孩子的上学问题,几乎各个年龄层教育方面的配套在金宝城都可以实现。”销售人员对《广厦时代》鉴房团一席人说,从其介绍中,可以感受到从幼儿园一直到中学,确实齐备,但是来自城区的购房人认为,“作为家长还是希望子女能上重点学校,这里虽然也有,但是可选择性很小,教育资源还是有待发展,不过这样的远郊区学校的引进可能更困难一些,所以孩子的教育也许还是得选择别墅区内的一些国际学校,那样教育成本可能会高一些。”
销售人员指着金宝城的区位图表示,在金宝城附近坐落着各式购物场所,能同时满足业主的时尚、居家等需求。但可以看出,这些配套设施均在顺义老城区,涵盖了西单商场、国泰广场,以及物美、华润万家、华普等超市。还有各种知名餐饮品牌如金百万、大鸭梨等可供有着不同口味的业主挑选。由于对该区域表示较为熟悉,购房人表示,老城区的配套距离上虽然不远,也可以满足业主的需求,但终究对于业主日常生活的满足,还是会有一些不便。
“金宝城还与鲁能7号院合作建设了10万平方米的商业街。”销售人员表示,这对购房人刺激较为强烈,认为有这么大规模的商业配套,将成为该区域价值攀高的保证,“在此置业可能居住与投资两不误。”一位购房人表示。
另外,销售人员表示,金宝城同时毗邻潮白河、减河水域,坐拥3660公顷国家森林公园、奥林匹克水上公园、北京乡村高尔夫俱乐部、北京高尔夫球俱乐部、北京乡村乐园、国际高尔夫球场、乔波滑雪场等各种休闲娱乐场所。购房人表示,“这些娱乐配套对日常生活的娱乐性影响并不会太大,当然,有这些配套还是很好的,我看重的是这些设施对项目所在区域生态环境的利好影响。”
值得提出的是,金宝城未来商务带动潜力成为该项目的亮点。据介绍,金蝶软件和民生银行等总部都将入驻到该区域,这将给这一地区带来商机与活力。北京怡生园国际会议中心、国都大饭店和金宝酒店等均为四星级的商务场所,都为金宝城的商务氛围增色不少。
在售:一期已基本售罄
据介绍,该项目一期基本已售罄,二期为一期的升级产品,项目现在主推14、15号楼,板楼小高层,均价15200元/平方米,现购房全款支付可享9.3折,贷款可享9.4折优惠。项目现在售房源为99-102平方米三居,均位于14号楼,177平方米四居,均位于15号楼。项目一期业主现已入住,二期预计明年10月交房。张卫泉表示,该项目户型的区别还算是比较多样化,这样购房人根据自身需求选择的空间也相应较大。 文/王璐
合景·香悦四季
宜居生态选择
基本信息
物业类别:花园洋房
区位:顺义区顺义新城白马路与顺安北路交界
开盘时间:2011年7月
户型面积:95-156平方米
交房时间:2012年6月,2012年10月
绿化率:60%
装修状况:精装修
楼间距:60米
容积率:1.1
项目均价:16000元/平方米
车位比:1:0.5
供暖方式:市政供暖
物业费:2.5元/平方米·月
开发商:北京合景房地产开发有限公司
物业:合景泰富旗下宁骏物业
交通:多条高速可达 周边将添城铁
本次鉴房行动最后一站是合景·香悦四季,位于白马路与顺安北路交界,京密路、京顺或京承高速均可通达。销售人员介绍,来这里还是走京密路更为便利,一般也就40分钟;走京承高速则需要绕路10分钟到达高速路段;在建的城铁M15号线和规划中的S6号线也距离该项目较近,同时,从项目步行5分钟可到达915支2公交总站马坡花园站,该线路直达东直门公交总站。另外,也可选择机场高速前往市区,鉴房团结束今日行程后,返回市区即选择机场高速路线,到达市区花费40分钟,购房人表示,自驾时间虽然不算短,但还算方便可以接受。
环境:幽美清新 航道影响小
潮白河畔、奥运水上公园、3660公顷国家森林公园环伺,这样的环境下开发商还打造一个“公园式”的园林环境。在项目样板区参观时,当天收房的业主蔡先生表示,他个人非常喜欢坡地式景观设计,“感觉很休闲”。
优美清静的居住环境中仍有不足,在参观项目的一个小时内,共有3班飞机从项目上空飞过,声音嘈杂。销售人员表示,因地处顺义,难免会受飞机飞行影响,不过这里不是主航道,噪声污染相对要轻微一些。“如果说没有飞机噪声的影响,那是不可能的,但是我在买房前认真考察过,这里每天飞机数量并不算密集,且如果关了窗户就完全没有影响了。”收房的蔡先生证实。
另据介绍,为方便业主生活目前已建成的四星级酒店正在招商,项目还将建成3万平方米的一站式商街,入住业主将享受到生活、娱乐的双重便利。在从项目东区前往西区的路上,项目销售人员告诉鉴房团,“项目附近将有沃尔玛超市入驻,目前已经处于洽谈阶段。”
样板间:格局通透 实际交房装修粗糙
在参观115平方米的三居室样板间时,购房人郭女士表示,房间的面积使用率比较高,“几乎没有浪费。”南北通透的设计、全明的厨卫设计也让郭女士很满意。据了解,和样板间一样,所售精装房将按2500元每平方米的装修标准进行装修。
“这一间的面积几乎全部是赠送的,初次交房时,毛坯房有一个底部镂空的大阳台,在精装修时设计成一室,赠送给业主。”在参观中销售人员在一间屋子里说,“这种力度的赠送可以覆盖所有户型,户户基本都可得到14平方米的实惠。”而蔡先生表示,3米层高是该项目最吸引他的地方,相比市区2.7米的层高,这样的尺度生活更舒适一些。此外,南北通透的设计、大尺寸的飘窗也是蔡先生心动的地方。不过,在验房时,一些装修细节上的瑕疵让蔡先生和夫人很是不满。“防盗门有划损,窗户的把手看起来像旧的,厨房卫生间的窗户关不上,雷雨天气把玻璃震碎了,踢脚线做得不够细致,飘窗的大理石有多处裂纹……”蔡先生一直说,“该项目整体品质还是很高的,遗憾的是施工单位做得太糙了,令收房人对项目好感度大打折扣。”
在售:价格稳定 改善消费为主
和2010年蔡先生购房时的15000/平方米相比,目前在售项目16000/平方米的均价并没有上涨太多。销售人员表示,目前在售的多是大户型洋房,138平方米和156平方米,在售的房源并不太多了,并辟出少部分作为毛坯房出售,每平方米14000元。此外,西区的精装酒店式公寓目前在售,均价在13000左右,61平方米的公寓售价在80万左右。销售人员介绍,公寓主要针对已有置业的业主,“公寓是商业立项,40年产权,不受限购制约。”对此,购房人表示,虽然不限购且总价较低,但是日后以商电商水为生活买单,生活成本不可忽视。同时,销售人员强调,目前购房可享受贷款9.8折,全款9.5折的优惠。
文/周丹 本版摄影/李丹