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轻轨的规划、M15号线的逐步通车，使得顺义到市区的交通成本更低廉，综合顺义楼市相对较低的价格因素和环境利好，更多来自市区的购房人将目光投向这里。8月11日，《广厦时代》鉴房行动相约购房人和专家再次来到顺义。
改善型需求主导普宅市场 淡市中开发商寻求迎合购房人
普宅购房人
看好顺义区域价值
空间距离较远、居住环境优美，这大概是顺义更多地与别墅挂钩的原因，但是，近来该区域普通住宅项目所占比重也在不断增加，随着轻轨的规划及通车，新国展的开放，顺义与市区的互动更加频繁，也更加便捷，同时也逐步吸引更多市区普宅购房人将目光投向顺义。
●区域认可度提升
普宅开发量加大
《广厦时代》连续两周走进顺义，不论是中粮祥云、京汉铂寓、鲁能7号院，还是香悦四季，虽然这些社区的产品形态也不乏别墅产品，但所占比例都不是特别高，纯粹别墅项目都相较过去也明显减少，相反，普宅入市量有了较大提升，其中京汉铂寓、金宝城更是纯粹的普宅社区。
别墅开发的减少，一方面是别墅“限地令”的实施使得纯别墅项目难以获批而逐步减少，同时也应该看到，随着北京城区不断向郊区扩张、顺义区域交通等各方面配套的不断加强，以及同处郊区的房山大兴区域的飞速崛起，顺义区域普通住宅的价值逐渐为人们所接受。
京汉置业执行副总裁史明表示，就顺义区域而言，以往普宅的购买群体，基本上都是当地工作及土生土长的地缘性客户，除此之外，便是来自密云、平谷渴望距离市区更近的购房人，而随着轻轨的规划及通车，来自城区的购房人所占比例在逐步有所提升。
●改善型产品仍占主流
综合看下来不难发现，顺义的普宅更多的还是低密度型的改善型产品，户型多集中在三居，例如，在京汉铂寓的产品类型中，虽然有96平方米的两居，但120平方米左右的三居则占到绝对比例，鲁能7号院“改善型”特质则更明显，最小户型都是130平方米的三居。
亚豪机构分析认为，与房山、大兴相比，顺义同为远郊区县，但由于自然环境的不同，直接导致顺义区与房山、大兴区域提供的产品类型的差异。后者定位多针对首次置业的刚性需求，因此项目容积率多偏大，产品设置以90平方米左右两居为主，对社区环境营造上下的工夫相对偏低，因为刚性需求客户更重视的是交通与价格。而对于顺义来说，因前期已成型多为别墅住宅区，且区域内自然资源丰富，因此顺义区域在售楼盘更多是针对改善型需求，多打“生态”牌，项目在考虑靠近轨道交通的同时也会考虑靠近水域、公园等自然资源，将客户群体瞄准改善型购房人。
从顺义区普通住宅成交结构特征也可以看出，亚豪机构数据显示，2011年7月该区域三居室的成交占据了绝对主力，成交套数154套，面积2万平方米，占该区域全部普通商品住宅成交的比率为63.70%；占主导的户型面积则为120-150平方米，占全部成交的40.75%，其次为90-120平方米的面积区间，占全部成交的30.87%。从单个项目的成交也可以看出改善型需求的权重，其中7月份中景江山赋项目成交中三居室所占比重为69.45%，而鲁能7号院与金宝城的三居室成交均为100%。
●价格平稳
谋求降低产品门槛
限购重压下，在通州、大兴等地出现房价“跳水”趋势之时，顺义楼市尽管成交大幅下降，但价格依旧保持平稳。史明认为，在过去的几年中，顺义普宅大多被当地客户消化，虽然不排除顺义楼市存在投资客，但自住需求占据主流，房价没有像通州一样瞬间爆发，价格跟随北京楼市平均水平稳步发展，没有爆发过多泡沫，因此，淡市中房价依旧保持平稳。
也有业内人士指出，随着成交下降，顺义区域楼市虽没有明显的价格调整迹象，但也有一个楼盘酝酿调整后期产品规划，比如规划更多的小户型产品，抑或将原定的精装修产品改为毛坯产品，而目的均指向降低房屋总价，以应对时下紧缩的贷款政策，以产品调整对位购房人的购买力。
不过顺义区域价格洼地的属性还是被很多购房人所认可，鑫尊地产区域经理张卫泉表示，该区域二手房市场中的一些房主报价十分混乱，甚至可能达到20000元每平方米，这相较区域15000元每平方米的均价高出三成，“其原因就是房主长远看好顺义区域价值潜力。”张卫泉强调。文/张蛟
京汉铂寓
地铁旁刚需型精装楼盘
基本信息
物业类别：板楼、小高层
区位：顺义府前东街东兴路金汉绿港
开盘时间：5月29日
交房时间：2012年6月
户型面积：96-126平方米两居、三居
绿化率：30%
容积率：整体1.89；在售地块1.2
装修状况：精装修
车位配比：1：0.5
供暖方式：小区集中采暖
项目价格：18000元/平方米
物业费：0.81元/平方米·月（一层）；1.69元/平方米·月（二层以上）
开发商：北京金汉房地产开发有限公司
物业管理：北京京汉物业管理有限公司
交通：距东直门30公里 9月轻轨接驳
《广厦时代》鉴房团一行，下午1点半自团结湖出发，来到本次鉴房第一站——京汉铂寓，按照车程计算，从东三环至此，应该可以在1小时内实现。
据介绍，该项目位于顺义老城区核心位置，距离首都机场8公里、东直门30公里，从市区到此，京承高速、京密路等多条主干道均可通达。由于在来的路上我们经过了轻轨施工点，一位看中顺义生活环境的购房人迫切地询问该项目与轻轨的距离，销售人员指着沙盘上轻轨站点的位置表示，“这一站点距离项目300米，按照规划9月底就将通车。”这一点对购房人触动较大，“买房子首先就看交通，印象中的顺义尽管环境很好，但是距离市区较远，虽然主干道路网还算便利，但出行成本太高，通了轻轨，又距离项目这么近，那对于往返城里上班就便利多了。”这恐怕也可以吸引不少每天往返市区上班的刚需白领。京汉置业执行副总裁史明表示，轻轨的规划及通车利好，确实使得京汉铂寓乃至顺义楼市中来自市区的购房人比例逐步增加。
配套：商街已经形成 生活便利
“进来后突然就热闹了，这里还真挺好。”刚进入京汉铂寓商街时鉴房团司机师傅表示。经介绍，项目门前的光明北大街和府前街，是顺义最主要的干道，而后者相较市区地位堪比王府井大街，集当地政务与商圈于一身，并且，京汉铂寓其实是京汉绿港的一部分，在整个京汉绿港中，建设了京汉生活广场，现在已经有京客隆超市及海鲜城和少量服装店等生活配套，也不乏建设银行等多家金融机构，“在社区内形成这么一条商街，基本上在社区内，日常的需求就都能满足了，这对生活而言确实真的很便利，不过也不可避免会造成一些杂乱感，后期管理水平的作用就凸显出来了。”一位购房人认为。
“除此之外，就在邻近京汉铂寓的位置，我们还建设了一条商业街，并将马上开街营业，这里将成为顺义唯一的餐饮一条街。”销售人员介绍。在购房人看来，整体而言这两条商业街无疑会给项目所在位置带来人气，且生活氛围也会很浓厚。
在谈到教育与医疗资源时，购房人表示，社区引入幼儿园和小学还是很实用的，因为孩子小的时候就近上学可以减轻家长接送的压力，且同样位于顺义城区的牛栏山一中也是重点中学，整体来看还是不错的，但是医疗资源则不能过多苛求了，“毕竟这里都属于远郊区了，想要配备市区一些顶尖的医疗资源，基本不可能实现，总之，小问题可能就近选择顺义区医院，有必要的话还是要选择市区大医院。”
环境：地下通道连接减河公园
说起环境，一位购房人询问沙盘是否同比例缩放，并表示，从沙盘上看，现售的京汉铂寓楼间距和园林格局相较前期都有所变化，楼间距较大。销售人员表示，“这是该项目的最后一期，环境上有所提升，拿容积率来讲，项目整体为1.89，而在售的地块容积率仅1.2左右。”
从项目区位图上，我们还看到与该项目一路之隔的地方有一片绿色，据销售人员介绍，这是因潮白河支流——减河而形成的减河公园，值得提出的是开发商修建了一条地下通道，从社区直接连通减河公园，一位购房人表示，这一举措倒显得很周到，省去了业主绕道的麻烦，业主与公园之间更容易亲近，重要的是这么一省，可能增加业主更多地去该公园休闲健身，形成健康的生活习惯。
另一位购房人则问道，“这减河是否还有水？”销售人员表示，该河不仅水资源丰富，且水质还非常好。遗憾的是鉴房团由于行程安排的考虑，没有实地去看，如果时间充裕，还是实地感受一下更直观。
样板间：精装交房 格局紧凑
销售人员表示，在售房源装修标准为每平方米1500元，鉴房团来到样板间首先参观了一间一居，整体浅色系的装修，博得购房人的青睐，其中厨房与客厅间以透明玻璃相隔，购房人表示，这样的风格使得客厅和厨房都显得较大，通透感也增强了，不过，对于实际居住而言，家庭主妇可能工作量要大一些了，因为厨房的油烟多少会在玻璃墙上残留，影响整体装修效果。随后我们走进了在售的三居户型样板间，一位专业做建材的购房人亲身检验装修材料，认为整体材料的选择略显传统，没有运用时下最新的厨卫器具，同时坦言，可能与较低的装修标准有关。“换个角度而言对购房人也有好处，因为装修标准计入房款，较低的装修标准利于购房人税费的降低。”鑫尊地产区域经理张卫泉表示。
文/张蛟
顺义金宝城
“观湖阅园”的生态社区
基本信息
物业类别：景观洋房
区位：顺义新城奥运大道与顺安路交叉口向北500米
开盘时间：二期6月27日
户型面积： 99-177平方米三居、四居
绿化率：60%
容积率：1.4
装修状况：毛坯
车位配比：1:0.65
供暖方式：市政集中供暖
项目价格：三居均价14000元/平方米、四居均价15500元/平方米
物业费：1.87元/平方米·月
开发商：北京金宝房地产开发有限公司
交通：满足出行多样化需求
离开京汉铂寓，《广厦时代》鉴房团来到顺义金宝城，从其区位图上可以看到，该项目位于白马路奥运大道与顺安路交界处，东至向阳路，南至金宝北路，西至顺安路，北至花园大道。据销售人员介绍，该项目紧邻奥运大道，自此与京承高速、京顺路直接连通。未来M15、S6号线轨道交通也为该项目带来交通利好。同时也有多条公交线路途经此地，可直达四惠、东直门等地。不过在购房人看来，选择置业顺义的话，在轻轨尚不完备的情况下，自驾出行仍旧是首选，选择公交则因线路太长而存在更多的不确定性，基本不考虑以此为连通市区的交通工具，“如果从出行成本考虑的话，轻轨的进一步完备无疑就成了最大的期待。”
环境：园林中央有大湖
据介绍，金宝城分三期开发。二期为一期的升级产品，其位于小区的中心位置，拥有一处景观组团，其西侧为林阴步道，东侧为Z字形中央景观步道，同时园林中央还有一片2000平方米的湖景，湖面泛波，阳光庭院、风庭院、竹庭院、花香庭院、花草灌木等都形成金宝城二期景观的创新亮点。
另外，单就沙盘而言，我们看到社区空间还是比较开阔的，销售人员解释道：“金宝城的最大楼间距达91米。”在旁的购房者齐女士不禁点点头并感叹道：“它楼层也不是很高，采光应该会很好，视野也会更开阔。”同行的鑫尊地产区域经理张卫泉认为，“这么大的楼间距已经很少了，可以说是几乎没有，配合园林不错的规划，业主的生活环境值得推荐。”不过该项目可能没有样板区和样板间，或者另有原因，并没有将鉴房团带到实地加以品鉴，所以，该项目规划执行程度鉴房团并没有实际看到。
配套：商业街可能推升区域价值
和大多顺义楼盘一样，“在金宝城有着完善的教育环境作为支撑，业主不必担忧孩子的上学问题，几乎各个年龄层教育方面的配套在金宝城都可以实现。”销售人员对《广厦时代》鉴房团一席人说，从其介绍中，可以感受到从幼儿园一直到中学，确实齐备，但是来自城区的购房人认为，“作为家长还是希望子女能上重点学校，这里虽然也有，但是可选择性很小，教育资源还是有待发展，不过这样的远郊区学校的引进可能更困难一些，所以孩子的教育也许还是得选择别墅区内的一些国际学校，那样教育成本可能会高一些。”
销售人员指着金宝城的区位图表示，在金宝城附近坐落着各式购物场所，能同时满足业主的时尚、居家等需求。但可以看出，这些配套设施均在顺义老城区，涵盖了西单商场、国泰广场，以及物美、华润万家、华普等超市。还有各种知名餐饮品牌如金百万、大鸭梨等可供有着不同口味的业主挑选。由于对该区域表示较为熟悉，购房人表示，老城区的配套距离上虽然不远，也可以满足业主的需求，但终究对于业主日常生活的满足，还是会有一些不便。
“金宝城还与鲁能7号院合作建设了10万平方米的商业街。”销售人员表示，这对购房人刺激较为强烈，认为有这么大规模的商业配套，将成为该区域价值攀高的保证，“在此置业可能居住与投资两不误。”一位购房人表示。
另外，销售人员表示，金宝城同时毗邻潮白河、减河水域，坐拥3660公顷国家森林公园、奥林匹克水上公园、北京乡村高尔夫俱乐部、北京高尔夫球俱乐部、北京乡村乐园、国际高尔夫球场、乔波滑雪场等各种休闲娱乐场所。购房人表示，“这些娱乐配套对日常生活的娱乐性影响并不会太大，当然，有这些配套还是很好的，我看重的是这些设施对项目所在区域生态环境的利好影响。”
值得提出的是，金宝城未来商务带动潜力成为该项目的亮点。据介绍，金蝶软件和民生银行等总部都将入驻到该区域，这将给这一地区带来商机与活力。北京怡生园国际会议中心、国都大饭店和金宝酒店等均为四星级的商务场所，都为金宝城的商务氛围增色不少。
在售：一期已基本售罄
据介绍，该项目一期基本已售罄，二期为一期的升级产品，项目现在主推14、15号楼，板楼小高层，均价15200元/平方米，现购房全款支付可享9.3折，贷款可享9.4折优惠。项目现在售房源为99-102平方米三居，均位于14号楼，177平方米四居，均位于15号楼。项目一期业主现已入住，二期预计明年10月交房。张卫泉表示，该项目户型的区别还算是比较多样化，这样购房人根据自身需求选择的空间也相应较大。 文/王璐
合景·香悦四季
宜居生态选择
基本信息
物业类别：花园洋房
区位：顺义区顺义新城白马路与顺安北路交界
开盘时间：2011年7月
户型面积：95-156平方米
交房时间：2012年6月，2012年10月
绿化率：60%
装修状况：精装修
楼间距：60米
容积率：1.1
项目均价：16000元/平方米
车位比：1:0.5
供暖方式：市政供暖
物业费：2.5元/平方米·月
开发商：北京合景房地产开发有限公司
物业：合景泰富旗下宁骏物业
交通：多条高速可达 周边将添城铁
本次鉴房行动最后一站是合景·香悦四季，位于白马路与顺安北路交界，京密路、京顺或京承高速均可通达。销售人员介绍，来这里还是走京密路更为便利，一般也就40分钟；走京承高速则需要绕路10分钟到达高速路段；在建的城铁M15号线和规划中的S6号线也距离该项目较近，同时，从项目步行5分钟可到达915支2公交总站马坡花园站，该线路直达东直门公交总站。另外，也可选择机场高速前往市区，鉴房团结束今日行程后，返回市区即选择机场高速路线，到达市区花费40分钟，购房人表示，自驾时间虽然不算短，但还算方便可以接受。
环境：幽美清新 航道影响小
潮白河畔、奥运水上公园、3660公顷国家森林公园环伺，这样的环境下开发商还打造一个“公园式”的园林环境。在项目样板区参观时，当天收房的业主蔡先生表示，他个人非常喜欢坡地式景观设计，“感觉很休闲”。
优美清静的居住环境中仍有不足，在参观项目的一个小时内，共有3班飞机从项目上空飞过，声音嘈杂。销售人员表示，因地处顺义，难免会受飞机飞行影响，不过这里不是主航道，噪声污染相对要轻微一些。“如果说没有飞机噪声的影响，那是不可能的，但是我在买房前认真考察过，这里每天飞机数量并不算密集，且如果关了窗户就完全没有影响了。”收房的蔡先生证实。
另据介绍，为方便业主生活目前已建成的四星级酒店正在招商，项目还将建成3万平方米的一站式商街，入住业主将享受到生活、娱乐的双重便利。在从项目东区前往西区的路上，项目销售人员告诉鉴房团，“项目附近将有沃尔玛超市入驻，目前已经处于洽谈阶段。”
样板间：格局通透 实际交房装修粗糙
在参观115平方米的三居室样板间时，购房人郭女士表示，房间的面积使用率比较高，“几乎没有浪费。”南北通透的设计、全明的厨卫设计也让郭女士很满意。据了解，和样板间一样，所售精装房将按2500元每平方米的装修标准进行装修。
“这一间的面积几乎全部是赠送的，初次交房时，毛坯房有一个底部镂空的大阳台，在精装修时设计成一室，赠送给业主。”在参观中销售人员在一间屋子里说，“这种力度的赠送可以覆盖所有户型，户户基本都可得到14平方米的实惠。”而蔡先生表示，3米层高是该项目最吸引他的地方，相比市区2.7米的层高，这样的尺度生活更舒适一些。此外，南北通透的设计、大尺寸的飘窗也是蔡先生心动的地方。不过，在验房时，一些装修细节上的瑕疵让蔡先生和夫人很是不满。“防盗门有划损，窗户的把手看起来像旧的，厨房卫生间的窗户关不上，雷雨天气把玻璃震碎了，踢脚线做得不够细致，飘窗的大理石有多处裂纹……”蔡先生一直说，“该项目整体品质还是很高的，遗憾的是施工单位做得太糙了，令收房人对项目好感度大打折扣。”
在售：价格稳定 改善消费为主
和2010年蔡先生购房时的15000/平方米相比，目前在售项目16000/平方米的均价并没有上涨太多。销售人员表示，目前在售的多是大户型洋房，138平方米和156平方米，在售的房源并不太多了，并辟出少部分作为毛坯房出售，每平方米14000元。此外，西区的精装酒店式公寓目前在售，均价在13000左右，61平方米的公寓售价在80万左右。销售人员介绍，公寓主要针对已有置业的业主，“公寓是商业立项，40年产权，不受限购制约。”对此，购房人表示，虽然不限购且总价较低，但是日后以商电商水为生活买单，生活成本不可忽视。同时，销售人员强调，目前购房可享受贷款9.8折，全款9.5折的优惠。
文/周丹 本版摄影/李丹
