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陈宝存 谢逸枫 郭毅 赵卓文
限定地价上限 房屋售价低者得———
继2009年试点“限房价竞地价”的出让方式、2010年试点“限地价竞配建政策性住房”的出让方式之后，日前，北京推出了又一新的土地交易方式：“限地价竞房价”。这一新规则的推出究竟会对房地产市场产生怎样的影响？人们由此引发的对房屋质量的担忧是否能够得到妥善解决？本期广厦圆桌邀请了多位业内人士对此进行了探讨。
●本期嘉宾●
亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存
全经联研究院政策研究中心主任谢逸枫
亚豪机构市场总监郭毅
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文
谢逸枫：新规则意味着“地王”濒临绝迹
近期，除了常规的招拍挂，北京土地市场还出现了一种“限地价竞房价”的新鲜土地出让模式。8月4日，北京首个“限地价竞房价”的地块——门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。“价低者拿地”的全新游戏规则，从另一个侧面预示着，以天价示人的“地王”濒临绝迹。
以北京为例，去年土地出让金突破了千亿，统计数据显示，今年上半年，北京土地收益仅为326.7亿元，只完成了全年的三成左右。7月份，某研究中心发布的数据显示：今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%，排名前十的城市中，下跌的5个城市均为一线城市或发达的二线城市，北京降幅最大，为48.32%。中国土地勘测规划院的报告显示，去年重点监测城市居住用地地价房价比，均值为34.07%。一小部分城市的居住用地地价房价比达到50%。
让我们来看看曾经的“地王”：今年刚刚开盘的金茂府，是当年赫赫有名的广渠路15号地，是2009年以楼面出让地价1.6万/平方米成为地王，如今售价达到45000元/平方米。由此计算，其单位面积地价约占房价的35%，与报告显示大致相同。而这次拍出的管庄住宅用地楼面地价为8654元/平方米，照此公式计算，未来的合理房价大约是24714元/平方米。但实际上，目前该地段的一手楼盘最高价已经卖到了30000/平方米，如此看来，房价确实还有下降的余地。
7月的土地市场低迷持续，全国亦是如此。数据显示，7月份全国土地流标率明显上升。比如，昆明市国土资源局发布的7月昆明市土地和矿业权交易中心土地成交公示，其中推出市场的44宗土地就有22宗遭遇流拍，该22宗土地的交易金额高达99.05亿元。7月19日，珠海唐家湾情侣北路南段近15万平方米住宅用地挂牌截止。资料显示，位于唐家湾情侣北路南段的珠国土储2011-15地块由三块地组成，总面积为149424.88平方米，规划用途为住宅用地，起拍楼面地价为每平方米6000元，创下珠海拍地起拍价的最高纪录。
不过，这宗珠海市区今年首宗挂拍、创出珠海最高起拍价的地块，最终结局却是以该地块无人报价流拍告终，港珠澳大桥以及横琴岛开发的利好，都未能扭转颓势。
8月9日，国土部公布的最新数据显示，今年前7个月，全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。在土地流拍率持续攀升的同时，溢价率却在不断下降。土地市场的拐点已经出现。国土部网站引用中国土地矿产法律事务中心发布的第二季度CLI中地指数报告表示，第二季度，CLI综合指数上升至265.27点，较第一季度增长14.4%。
在房地产用地供应增速回落，房地产市场调控政策作用下，土地市场竞争强度整体呈回落趋势，综合指数上行的驱动因子发生许多结构性变化，土地供应规模持续增长、固定资产投资较快增长、信贷投放平稳，拉动综合指数出现上行态势。报告还指出，反映工矿、居住和商服等用地实际交易价格变动和趋势的出让价格指数，由第一季度的298点回落到第二季度的258点，降幅为13.4%，由偏热状态回归正常的运行区间。第二季度商品住宅用地和商服用地出让平均价款环比均呈现下降趋势，“高价地”现象得到明显遏制。整理/卫东
陈宝存：政府要加强工程质量监管
通过“限地价竞房价”这种土地出让方式获得的土地上兴建的项目应该归属于限价房项目，而非商品房项目，这种土地出让形式不是好的商品房项目土地出让形式。针对已经完全市场化运作的土地交易市场，再对其进行严格的价格限制，以达到建成的房屋都变成限价房，这是不可能的，因此“限地价竞房价”也不会成为以后土地出让的主流方式。其实这种对地价与房价进行双重限制的商品房在2005年就已经出现，并非新的产物，现在很多政府出台的所谓新政策其实早就实行过，包括住建部现在出台的新的房地产企业资质审核的政策都是在重复之前的政策。
“限地价竞房价”在本质上只是已有土地出让方式的一种。土地出让的招拍挂政策的内容规定土地以招标、挂牌、拍卖三种形式进行出让，其出让形式超出了拍卖一种形式。只是在近几年的土地出让市场中政府始终以拍卖的形式作为主导，造成一种错觉，即认为土地出让的形式只有拍卖一种，也在一定程度上造成了房价与地价的轮番上涨，而现在推出的所谓的“限地价竞房价”的土地出让政策其实就是招标的一种形式。
梳理近几年北京市的土地出让政策可以发现，在2005年“面粉贵过面包”这一概念出现后，北京市及时对部分土地通过招标制进行限价出让，在这一背景下到2007年出现了所谓的限价房，而限价房的本质就是招标制下的商品房。因此对于此次在“限地价竞房价”的土地出让形式下的项目，如果政府按照限价房的处理方式强制对于价格进行规定的话是可以做到的，但如果让开发商随行就市定价的话就可能达不到预期的限价目的，而2008年首城国际项目的大幅涨价就是政府没有严格按照限价房标准执行价格约束的结果。
此次限价的成本是由政府与开发商共同承担的。政府对于地价的设置是在成本价的基础上加上合理的利润，政府的土地收益肯定会受到一定程度的影响。一般而言，开发商的成本构成由土地款、融资费用、规划费用、建安费用等部分构成，在正常的情况下土地成本至少占到总成本的50%左右。因此开发商在对自己的利润预期进行适当调整的情况下，其利润并没有收到很大程度的打压，在以相对较低的成本拿地的前提下，限价房的建设对于开发商来讲还是有相当的盈利空间的。
而房屋的质量问题最终要看政府的监管力度，由于这种土地出让形式下项目规模是有限的，因此如果政府能够按照限价房的标准进行工程质量的监管，其质量是不会受到影响的。
整理/陈惟杉
赵卓文：这是最直接抑制楼价的方式
近一年多来，北京不断探索和尝试新的土地出让方式。从“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策性住房面积”，最近又尝试“限地价竞房价”。
所谓“限地价”，是指政府将该地块的楼面地价定为5850元/平方米，总地价22.2285亿元。无论最终是谁竞得该地块，需要支付的土地出让金都是一样的。所谓“竞房价”，是指设定一个最高售价，然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格最低的就是竞得人。永定镇地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平方米，在竞买时，竞买人每次可降低50元/平方米来报价。
北京推行的这种“限地价竞房价”的土地出让方式,很有创意，其目的在于一箭三雕。
1.政府保住了基本的地价。按照永定镇周边土地历史上出让的纪录，地价也就是6000元/平方米出头。政府现在略有折让，但也有5800元/平方米。总地价22亿，让开发商去拼。政府已经得到其希望得到的东西。2.通过“竞房价”，让开发商未来售价下降，起到抑制房价的作用。永定镇周边项目目前售价普遍17000-20000元/平方米。把出让地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平方米，在竞买时，竞买人每次还要降低50元/平方米来报价。这种方式，确实起到了抑制房价的作用。3.作为“半保障项目”，满足部分“被保障家庭”需要。出让地块将来的销售对象，优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型购房需求。
其中有三类家庭具有优先购买权，一是在北京首次购买住房的本市户籍家庭；二是持有本市有效暂住证在本市首次购买住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭；三是已经通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且同意购买该项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。
赵卓文认为，“限地价竞房价”土地出让方式的特别之处在于：政府制定了对地价的期望值，把它提前确定（固定化），同时限制开发商对楼价的发挥空间。“这是迄今为止，最为‘赤裸裸’抑制楼价的土地出让方式。未来在全国各地，‘限地价竞房价’的卖地方式被仿效的机会很大。”整理/卫东
郭毅：“限地价竞房价”实施到位可引导房价回落
“限地价竞房价”是继“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策性住房”后的又一个新尝试，从中可能明显看到，政府在努力尝试各种配建、竞价的方式，从而改变土地出让单一的价高者得的方式，打破以往地价上涨推动房价上涨预期，房价上涨后反过来又促进地价攀升的怪圈。通过明确了一个区域未来上市的商品房价格标尺，以此来限制当前在售项目的销售价格以及预期的价格上涨空间，可以起到引导房价回落的作用。
对于开发商来说，既然土地成本和未来商品房销售价格都已经被限定，那么就意味着如果希望达成更高的利润率，就要控制好项目操作过程中的各种成本，这对于开发商的管理水平、管控能力都提出了更高的要求。因此，这种竞价形式更加利于已经实现了商品房开发规模化、产业化、标准化的大型房地产企业，比如保利、万科。
这项政策具体到操作层面上，还存在一定的难题。第一是对商品房制定的限价是否合理，从土地出让到实现商品房上市，中间需要经历一年半到两年左右的时间，这么长的时间，房地产市场将产生什么样的变化难以预料，届时市场环境、客户需求、开发商经营状况都是未知数，提前两年限定商品房的售价未必合理。第二是怎样保障商品房质量，杜绝开发商为了谋求利润最大化，在开发过程中偷工减料，降低建筑质量。第三是确保两年后商品房的限价得到执行，由于土地的出让归国土局管理，而商品房的销售价格由住建委管理，两个部门如何统筹协调，确保限定的价格得到有效落实，也是需要解决的问题。
当然，采取“限地价竞房价”的土地出让方式，减少了土地溢价，同时也在目前的弱市状态下减少了土地流拍，保障了政府基本的土地收益，同时也给购房人让出了一定的利润，只要能够得到有效的贯彻实施，同时在执行过程中最大化地保障购房人的权益，确实能够起到引导房价回落的效果。但是，“限地价竞房价”的土地出让方式很难长期执行并大面种推广，只有在市场环境差，土地频频流拍时，才有利于开展这样的土地出让方式。这是由于开发商在拿地时虽然限定了未来偏低的商品房销售价格和开发利润，但也决定着项目良好的销售前景。在目前限购的大背景下，项目能否实现顺利销售，是开发商最关心的问题，而一旦限购取消，市场环境转好，开发商就将着眼于如何提高项目的利润，这种限定了未来商品房售价的土地也就很难得到开发商的青睐了。整理/周丹
