通州特价房最高每平方米降价万元，大兴区成交均价下降5%，房山区仅降了2%———
楼盘降价带来开发商的销量和老业主的纠纷
近来，通州区、房山区、大兴区多个楼盘纷纷推出特价房，每平方米降幅自1000元到10000元不等。大幅的让利给部分楼盘带来了成交量，也让一些消费者的观望情绪更浓，也出现了一些业主要求退差价、退房的纠纷。
●特价房：开发商以价换量的选择
8月6日，《广厦时代》探访了通州区金隅花石匠、华业东方玫瑰、M5朗峰、珠江拉维小镇等几处楼盘发现，特价房的推出、不同程度的降价为这些楼盘聚拢了一些人气。
通州“珠江拉维小镇“自7月23日推出30套特价房，毛坯均价14500元/平米，精装16000～18000元/平米，较此前的26000元/平米价格下调近万元。8月6日我们到访当天，这30套特价房“已经销售完毕”，销售价格再次回到22000～23000元/平方米，销售人员介绍说，接下来还会推出特价房，但是“时间待定“。当天，在华业东方玫瑰的售楼处也聚集了一批意向购房人，销售人员告诉我们，自8月初推出”特价房“以来，华业东方玫瑰一周时间达成购买意向近30套。
与通州区“以价换量”的显著效果相比，大兴区、房山区却出现了截然不同的市场反应。据亚豪机构统计数据显示，8月1日～8月10日，通州区公寓住宅成交均价降至16495元/平米，环比7月同期下降了20%，房价重挫促进了成交量的攀升。8月前10天通州区累计售出了189套公寓住宅，环比大增78%，而大兴区和房山区虽然也有一些项目推出特价或直接调低价格，但降价幅度并不高，数据显示，8月1日～8月10日，大兴区成交均价环比下降5%，房山区更低，环比仅降了2%。这两个行政区在售项目的价格下调幅度没有达到购房者心理预期，反而加重了观望，同期，大兴和房山两城区成交量环比分别减少了11%和78%。
通过对比这三个城区的价格、成交量变化，亚豪机构总监郭毅认为，开发商只有拿出诚意，最大程度的让利给购房人，房价直降到底，才有可能引起购房人的抄底心态，也才能最终促进成交。
郭毅表示，房地产商推出“特价房”是为了换回成交量而采取的“更巧妙的降价方式。”此前备受房地产商青睐的“送物业费、送车位”等措施已经不能引起消费者的兴趣，特价房的降幅多在1000元以上，更能打动消费者。郭毅认为，特价房的推出意味着开发商与购房者的博弈初见分晓，开发商难以抵御成交低迷造成的资金压力，希望通过特价房实现“以价换量”。
●纠纷：降价导致前期购房者毁约
为了规避因大幅降价带来的前业主纠纷，开发商通常对外宣称，特价活动只针对个别户型、个别楼座等不同的产品，以便于对前期购房业主解释，然而特价房仍然给房地产项目带来了纠纷。
8月6日，在华业东方玫瑰现场，有业主在售楼处要求退差价、退房。据知情人士透露，华业东方玫瑰二期在今年4月底开盘时，只开了A4号楼，售价每平方米16500元，A9号楼并不对外认购。“现在A9号楼推出特价房，每平方米均价在14000左右，这不是变相捂盘嘛。”这位知情人士说。8月12日，华业地产在一份名为“关于‘特价推荐房’业主维权的回函”中，回应业主维权事件，函中称将于8月19日前出正式解决方案。华业地产公司高层明确表示，此次降价行为是面对市场变化做出的反应，并保证“不损害业主利益、不伤害业主感情”，正在进行相关执行方案的制订。
对已购房业主违约的担心，让房地产商在宣传“特价房”时极为谨慎，在回答“特价什么时候结束、下一轮特价什么时候开始”等疑问时，多含糊其辞。
郭毅认为，开发商以特价房的形式变相降价，目前已经形成了区域价格洼地。在既有资格购房，又有意愿购房的有限需求下，特价房有利于整个区域的购房需求流向降价项目，同区域的其它在售项目将面临更加严重的滞销。由此，降价带来的销量提升也就更加具有示范效应，带动其他项目跟进降价，从而实现整体区域的价格回落。郭毅表示，“现在，楼市开始向买方市场转移，购房人拥有了更多的选择权和议价权。”
●特价房：房价整体下行的先兆
特价房并不是新生事物，早在2008年就已经出现过。彼时，房产整体市场处于极度观望状态，成交量低迷，开放商和购房人对于楼市走向不抱信心，开发商资金链空前紧张，部分开发商开始推出特价房，拉开了降价序幕。部分推出特价房后，形成连锁效应，引导更多项目降价，之后降价的幅度也有所加深，最终实现整体房价的理性回归。郭毅分析认为，2008年出现开发商资金链紧绷是因为国际金融危机与国内经济震荡等宏观经济因素导致，今年则是受到限购限贷的政策制约；两者降价的原因不同，“但都导致了开发商资金的极度匮乏，最终实现楼市降温，房价下降。”郭毅表示，如果今年政府的调控方向不变，限购限贷短期内不放松，最终会引导楼市步入与2008年相同的情形，“楼市降价由特价房迅速传导，最终实现全面降价。”
具体而言，郊区楼盘下降更多，中心城区房价则会保持坚挺。郊区楼盘价格下行，除受政策因素影响外，也因自身供应规模大、销售竞争激烈的原因，中心城区供给本就匮乏，稀缺性会支撑房价的稳定。郊区目前房价泡沫成分相对较多，房价高涨不是建立在区域配套完善、产品品质提升的基础之上的，中心城区的交通、医疗、教育等方面配套成熟，也以开发高品质的高端住宅为主，因而可以确保中心城区房价的整体坚挺。文/周丹
