在经历了半年的沉寂之后，位于海淀上清板块的华润橡树湾今年首次放量，于8月6日推出了四期首批的400余套增值服务精装产品, 现场延续了橡树湾一贯的火爆场景,开盘当天认购金额突破十亿。在北京房产市场整体低迷的形势下,堪称神话。
对于橡树湾项目的热销现象，有专家认为，这仅是半年来北京楼市唯一的个案，不能代表市场整体回暖。原因主要在于，首先是受供求关系影响，中关村区域住宅平均供求比已经达到1：13，海淀上清板块成为承接其需求的首选区域，即便是上清板块，半年来也没有新盘供应。二是橡树湾项目经过多年开发本身所具备的综合优势恰好满足了购房者的置业需求，此外，华润置地“住宅+商业+增值服务”的开发模式也是吸引购买的因素。
●土地供应稀缺催旺区域楼市
作为北京楼市开发的风水宝地，海淀区域一直以来是房地产企业的必争之地，历经前几年的集中放量，已成为北京楼市的稀缺地带，海淀区的热点上清板块的稀缺程度尤甚。据北京市土地储备中心土地成交信息，自2008年1月-2010年2月，海淀区域仅成交9宗居住和商业金融类土地，其中上清板块仅东升乡高粱桥一块商业用地。2011年以来，还未有任何土地入市，此时橡树湾的开盘无疑为上清板块缓解了一时的燃眉之急。
事实上，橡树湾的放量对于处于稀缺状态中的上清板块而言仍是杯水车薪。据了解，目前支撑该区域住宅市场的也仅为四、五个老项目，包括已推盘的橡树湾，以及百旺杏林湾、亿城西山公馆、领秀新硅谷、强佑清河新城等项目后期。根据调查，海淀的核心区域目前已经不再审批新的住宅项目，预计今后5年内区域都不会再报批住宅用地，未来这一区域的供需失衡状态将长期存在。
与供应极度匮乏形成鲜明对比的却是区域日益攀升的居住需求。以橡树湾辐射群体为例，目前中关城、上地区域包括各类大学68所、科研机构230家、入园企业1700余家，整个区域从业人员60余万，加之因教育资源吸引的区域外购房者，这一数据将极为庞大。甚至有调查机构对中关村区域统计显示，住宅平均供求比已经达到1：13。
“文化和教育的不可复制性是区域楼盘的共同标签，这种不可复制的特性加速了楼盘的消化速度，这也是区域楼盘能保持价格坚挺且持续走热的主要因素。”业内专家如此表示。
●区域前景利好是主因
近年来，政府对楼市的调控组合拳频频，限购、贷款等政策的执行使得购房者观望情绪渐浓、市场供应减少，楼市表现持续低迷。然而探访海淀上清区域的几个楼盘发现，前来咨询看房的人并不少，且主要是周边区域研究人员、高校教师、政府人员等购买力比较旺盛的群体。通过调查得知，这一部分具备购房资质的群体中，有相当部分人士是属于真正的“刚需”或者改善性置业。
据介绍，从2007年起，上清板块便聚集了华润、富力等一批实力雄厚的大企业，随着各自楼盘的开发建设，上清板块的生活配套日趋成熟。在橡树湾开盘现场，相当一部分购房者表示非常认可项目的完善配套。据了解，橡树湾目前的基础配套已全面成熟，由业主民主选择的新加坡爱儿坊国际双语幼儿园早已开园，今年6月第一期学员已经毕业，由华润置地代建的7000平米海淀实验二小新校区已经完成；交通方面目前进展顺利，安宁庄东路南延即将开工，未来将跨过五环，直达五道口区域。京包高速路即将完工，将极大地缓解京藏高速的交通压力。加之不久即将建成的西二旗交通枢纽以及早已运营的城铁13号线等，未来社区周边将拥有一个立体化的交通路网，快速连通上地信息产业基地、中关村、学院路和奥运村等地区。
今年6月正式开业的华润五彩城，更是为橡树湾完善配套再添重彩。目前开业的一期包括1.3万平米的沃尔玛、冰面面积1800平米奥运赛道标准的冰酷冰上运动中心，同期开业的还包括屈臣氏、星巴克、面包新语、望湘园、巴贝拉等近50多家品牌商户，涵盖了休闲、餐饮、娱乐、服装等丰富业态。
海淀区前景的利好还来自于区域政策的利好。据海淀区“十二五”规划，未来橡树湾所在的清河区域已规划为东部居住组团，是承担整个海淀区产业和人口聚集的重要地区。区域内住宅项目的价值空间将值得期待。
●华润“住宅+商业+增值服务”
开发模式被认可
在当天的开盘现场，当被问起为什么会选择橡树湾时，很多购房者表示认可华润“住宅+商业+增值服务”的开发模式。“我真是被橡树湾的增值服务精装修打动的，这种人性化的设计理念不是每个开发商都具备的。”一位刚刚选完房的准业主表示。而就华润企业来说，政策利好、地段优势等均是吸引客户的外在因素，只有不断提高项目自身的内功才是客户认可的核心要素。据介绍，此次推出的C1区房源，是第三代增值服务精装住宅，目前每平米精装标准已提高至4000元以上，在空间利用、材料选择等方面均比以往有较大提升。
对华润品牌的认同亦是当天许多客户到场的主要原因。据橡树湾销售负责人介绍，许多客户对华润的品牌和产品拥有相当高的信任度。多次联络销售人员询问开盘时间， “应该说不在于市场的淡与热，在于产品好不好。”在被问到是否担心未来市场趋冷时，一位就职于某高校的先生笑着说，华润是大品牌企业，楼盘品质已不是问题，“这个社区有着很浓的学府气息，让人生活很舒适，现在配套又非常成熟，这种项目在整个海淀区都是很稀缺的。即使未来市场走势下行，这类学区性质的房子也会有很强的抗跌性。”
在业界分析人士看来，华润橡树湾热销，对于整体北京楼市而言，只是一个个案，不具有普遍性，不代表整体市场的回暖。文/卫东
