专家指出：北京房价向来是上涨容易下降难 上涨往往表现为大幅拉升 但在下降时却是抵抗性下跌
上周，管庄一住宅用地最高报价折合楼面价为每平方米8600多元。而该区域目前在售的一手房和二手房价格均在每平方米20000元以上。前不久，通州区宋庄镇两地块楼面价分别为7501元/平方米、7015元/平方米，而去年同区域两宗地块楼面价分别为8274元/平方米、8379元/平方米。但是地价的下降并未像地王出现时对房价产生立竿见影的影响，这些低价成交的土地周边在售一二手房价并未出现明显的主动性降价。
●地价走低并未明显带动房价下行
8月4日，北京有6块土地开标，包括两块住宅用地、两块商业金融用地及两块多功能用地。其中位于朝阳区管庄的北二里住宅及公建用地（配建回迁安置商品房、公共租赁住房）是自去年3月份后朝阳区供应的首个住宅用地。
“链家地产”分析师张月为记者算了一笔账，发现该地块与周边在售一二手房价相比明显偏低。此次供应的朝阳区管庄地块规划建筑面积为224968平方米，这是管庄近几年来最大规模的一次土地供应。当前的最高报价14.8亿元，平均楼面价是6578元/平方米，去掉保障项目楼面价为8654元/平方米。而管庄自2010年以来并无土地成交，上次成交是在2009年8月，当时的管庄地块楼面价大约是5161元。周边常营在去年曾经有过土地成交，当时成交的楼面价为9807元/平方米，溢价率更是高达167%。目前管庄周边的二手房价格为19000元/平方米，而常营周边的二手房价格大约在20000元/平方米左右。“链家地产”首席分析师张月认为，管庄地块价格明显较低。
管庄地块并非个例，近几个月北京土地供应出现了一个小高潮，供应量明显增大，但是土地成交价却明显下降。前不久成交的南四环大红门地块以及通州宋庄镇两地块楼面价都比过去同等地块成交价格明显下降。通州区宋庄镇两地块楼面价分别为7501元/平方米、7015元/平方米，而去年同区域两宗地块楼面价分别为8274元/平方米、8379元/平方米。
但与地王频出时周边楼盘紧跟涨价不同的是，地价的明显下降并未带动周边一手房价出现主动性下调。以管庄地块为例，据中原地产统计，区域内商品房均价在25000元左右：主要在售的商品房项目有：远洋一方润园：均价在22000元左右；通瑞万华开发的龙湖长楹天街签约均价27308元。二手房区域内均价为：2万-2.1万，典型项目有柏林爱乐每平方米20500元，远洋一方每平方米21000元，尚东阁每平方米19000元。房价对于地价下降并没有表现得像地价上涨那么敏感。
●库存并未达到历史高峰
究其原因，麦田房产分析师认为，北京房价向来是上涨容易下降难。在上涨时往往表现为大幅拉升，但在下降时却是抵抗性下跌。中原地产分析师张大伟认为，决定房价的关键因素还是供求关系，目前来看北京的住宅库存量虽有所增加，但离峰值还有相当的距离。在此之前，房价恐怕难出现大幅下降。
北京房地产交易管理网数据显示：今年前7月，北京期房预售证合计为142个，住宅套数为43539套，总住宅面积为482万平方米，均创造了最近三年的最低，预售证数量相比去年同期下调了24.5%，住宅总套数也下调了19.7%。
7月北京期房住宅供应套数仅为4779套，仅相当于6月供应量的三成，也创了最近4个月的新低。7月北京只有16个商品房住宅项目入市，不足预计数量的一半，过半本来预期开盘项目受调控影响而放缓了开发节奏。
●下半年库存会明显增加
北京中原不完全统计显示：预计在7月开始到年底上市的项目目前已经达到了110个左右，这些项目主要集中在近郊区。从数据看，房价下调也将首先从郊区开始蔓延。预计这些项目在下半年提供的住宅将超过7万套，而年内库存量很可能明显上涨。
大部分开发商都放缓了供应节奏，期待政策放松，但是随着最近新国五条的出台，预计三四季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900万-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平方米；最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。年内北京楼市库存将超过万亿，而住宅的库存积压也很可能接近5000亿的历史新高。届时巨大的库存会加大房价下降压力。
文/本报记者 周宏
