空港经济带动下的顺义同时也是北京较早的别墅聚集区,不论是居住氛围还是产品品质及生活配套,均力图匹配高端置业群体的需求,吸引了大量高端人群的置业目光,需求旺盛。8月4日,《广厦时代》鉴房团来到顺义,品鉴顺义名盘。
区域主打低密度牌 吸引改善型购房人
顺义楼市不降价
与大兴、通州、房山等地楼市的起伏相比,同样是重点新城的顺义,楼市发展则相对“低调”很多。由于目前在售的楼盘屈指可数,只有“京汉铂寓”、“金宝城”、“蓝岸丽舍”等几个老项目后期在支撑,因此并未像大兴、通州的多个新盘那样展开大幅度的降价促销活动。随着鲁能7号院花园洋房部分和中粮祥云70年公寓的推出,顺义楼市将进入放量阶段。再加上区域丰富的水资源和临近航空港的优势,吸引了更多关注的目光,成为安家置业新的热点区域。
●普通住宅价格未降
在《广厦时代》走进顺义的鉴房过程中,多数楼盘都表示暂时不会推出特别的优惠。即便是大兴、通州“直降四千元”和“直降万元”的口号喊得一个比一个响,顺义的在售项目依然坚持着自己的销售节奏。无论是在售的鲁能7号院、蓝岸丽舍还是即将入市的中粮祥云国际生活区,均没有降价促销的打算。
亚豪机构分析,需求大于新增供应,是导致顺义降价项目寥寥无几的主要因素。数据显示,在进入2011年后,顺义区的供销比高达1:150,普通住宅市场前7个月销售了3288套住宅,但仅新增了774套住宅,这使得目前顺义区住宅存量降至6979套,同比减少了3000套,销售也主要以消化存量商品住宅为主。
区域内普通住宅的价格,也基本稳定在1.5-1.7万元/平方米左右。包括后沙峪镇与天竺镇等临近航空港的区域,由于面向企业高管,户型偏大,以舒适性为主,定价集中在17000-19000元/平方米左右,例如中景江山赋和香花畦。而定位于机场附近的白领社区,户型面积以紧凑小户型为主,定价在14000-16000元/平方米左右,包括马可汇、北京苏活等项目。另外,顺义新、老城区目前在售的项目包括红杉一品、龙湖·香醍溪苑、东方太阳城琴湖湾等,定价也基本在15000-17500元/平方米之间。
对此,京汉置业副总裁史明表示,大兴、通州频频推出的特价房实际是在挤压“水分”。从2009年起,南城规划和商务新区的建设使大兴和通州的房价从最初的万元左右,迅速攀升至如今近两万元每平方米,几乎翻了一倍。因此现在的降价看上去像房企“割肉”,实际上是回到正常的价格区间。而顺义楼盘的定价则相对理性,目前普通住宅的成交价格基本在1.7万元/平方米以内,并未出现大起大落的现象,稳定的价格也在一定程度上促进了成交量的平稳。
●改善型购房盯紧顺义
如果说新崛起的大兴、通州是刚需者的乐园,那么作为北京最早的别墅生活区,顺义就成了不少家庭改善居住条件的首选。顺义空港经济开发区、首都机场和新国际展览中心使得区域具备了产业基地、空港物流枢纽、国际交往中心等多项功能。加上温榆河和潮白河的自然水资源,顺义区域的发展前景在吸引了万通、鲁能、龙湖、京汉、中铁等多个知名房企的同时,也将改善型的购房需求引入市场。
以温榆河、潮白河为主的别墅区和花园洋房,就成了这部分买房人关注的重点。亚豪机构的数据显示,今年顺义的别墅依然延续着2010年以来的供不应求,前7个月新增别墅供应158套,成交却高达252套,成交均价为23078元/平方米,同比上涨了19%。
此外,性价比较高的花园洋房也成了成交热点。鲁能7号院的项目负责人表示,由于此类产品本身使用率在80%以上,再加赠送的地上地下或露台面积,平均每套房源的得房率高达85%,吸引了不少改善型购房人。仅在7月份花园洋房的成交就近100套,不算周末,每天到售楼处看房的购房人就不下十组。
●主打低密度生态牌
在通州、亦庄、顺义等三个北京重点开发的新城中,顺义以低密度生态居住区的差异化定位区别于其他两个新城。也是顺义吸引购房人的核心因素。
作为别墅的聚集地,顺义的优势就是环境优美,温榆河、潮白河、唐指山等造就了顺义美景环抱的优良人居环境。顺义楼盘也多打低密、绿色牌,随着人们对生活品质越来越高的要求,湿地、绿色环抱下的顺义楼盘会越来越被推崇。
目前传统的别墅区和老城区已经消化殆尽,取而代之的是,顺义新城的崛起,成为低密度的高端居住区。鲁能·七号院、蓝岸丽舍等项目均以低密度的花园洋房和别墅为主,容积率分别为1.1和0.58,属于典型的低密度生态大盘。
如今,在顺义新城开发低密度项目已经成为众多开发商的共识,从发展趋势上看,顺义新城未来将成为特色鲜明的低密度居住带。据蓝岸丽舍的项目负责人介绍,别墅部分的最后一期售罄后,还将推出大户型的花园洋房,为的就是迎合不断增多的,来自朝阳、海淀等其他区域的购房者。文/本报记者 李桁
顺义区部分在售项目信息
数据来源:鑫尊地产提供,仅供参考
顺义后沙峪区域二手房信息
数据来源:鑫尊地产提供,仅供参考
中粮·祥云
定制未来高端生活的复合社区
基本信息
项目位置:顺义区后沙峪镇吉祥庄,新国展北侧1.5公里
物业类别:综合物业(含别墅、高层、办公、商业)
装修情况:毛坯
户型面积:观景平层300-500平方米,
高层60-180平方米
价格:观景平层20000左右,高层17000-2000
交房时间:2013年
车位配比:观景平层1:2.15,高层1:1
开盘时间:8月底
容积率:1.8
绿化率:60%
供暖方式:地暖
周围交通:机场高速、京承高速及京顺路皆可到达本项目,公交顺22路、顺28路经过项目,轻轨M15号线正在建设中。
物业费:6.9元/平方米/月
开发商:中粮地产投资(北京)有限公司
交通:多条高速可达 规划轻轨在建
《广厦时代》鉴房团8月4日下午1点从东三环团结湖出发,经机场高速40分钟后到达中粮·祥云国际生活区。中粮·祥云国际生活区位于北京顺义中央别墅区与临空经济带内、新国展北侧、首都机场西侧,据销售人员介绍,京承高速、京顺路、机场高速等多条线路均可到达该项目,“其中京承高速直达北三环,基本没有堵车情况。”顺义区内的公交顺22路、顺28路也经过此项目,销售人员表示“正在规划的轻轨M15号线建成后,交通将更为便利。”
配套:国际化、休闲化、娱乐化的生活环境
据了解,中粮·祥云国际生活区周围有荣和广场、荣祥广场、欧陆广场、温榆广场、罗马湖商家等大型商业设置,周边有ISB国际学校、京西国际学校、蒙特梭利幼儿园等国际教育设施,项目临近新世界荣和儿童门诊部、顺义国医院、空港医院等医疗设施,周边配有高档度假村、Golf球场、马术俱乐部等众多国际休闲娱乐场所。规划中的顺义城市体育公园,位于中粮·祥云国际生活区西侧紧临的龙道河畔,面积达110公顷,相当于北京朝阳公园面积的2/3,成为继朝阳公园、奥林匹克公园后,北京的第三大都市绿肺。项目北侧的罗马湖,沿湖建很多特色餐饮,可满足休闲、娱乐的需要。
据介绍,52万平方米的国际生活区,除了32万平方米国际复合住宅,还将配有20万平方米商业配套,2014年投入使用。据销售人员介绍,未来社区内将提供商业街、国际儿童区、生活服务区、艺术街区、运动区、娱乐休闲区、会所、酒店等开放自由、多元复合的一站式服务体验。据了解,生活区将设立服装、皮鞋、家具、饰品等高端定制化业态,以与国际人士的高端生活需求相契合。
规划:更重私密性
观景平层采用全新SKYVILLA平层景观设计,倾注于对建筑细节、人居关怀、创新居住观感的追求。Sky-Villa平层景观大宅,层高3米,面积在300-500平方米,均价20000元左右,定位于观景大平层,格局方正、南北通透,采光通风便利,所有功能区集中于一个平面,大尺度空间。销售员介绍,两梯一户的户型可实现360度观景,赠送观景阳台;两梯两户可实现270度观景,设计更加人性化,更具私密性,赠送更大观景平台。不同于城市核心区的平层大宅,SkyVilla平层景观大宅,可以享有绿色自然、低密低碳、富氧健康的人居环境,各种生活配套更以低密度的集合姿态呈现。
据了解,即将开盘的V-House国际公寓共4栋,定位于国际小高层公馆,总计17层,容积率2.2,户型方正有序、南北通透。户型面积在60~180平方米,一居到三居俱全。高层也采用两梯三户或者两梯两户的设计,更加人性化,更具私密性。
文/周丹
鲁能7号院
多产品形态的改善型生活区
基本信息
物业类别:花园洋房、小高层、别墅
区位:顺义马坡镇顺恒大街东段北侧
开盘时间:2010年11月
交房时间:2011年10月
户型面积:130-280平方米三居、四居
绿化率:35%
容积率:一期1.04
装修状况:毛坯
车位配比:1:1
供暖方式:燃气壁挂炉地板采暖
项目价格:14000-24000元/平方米
物业费:2.98元/平方米·月
开发商:北京顺义新城建设开发有限公司
物业管理:北京鲁能物业管理有限责任公司
交通:距离京承高速13公里
鉴房团一行离开中粮祥云,走京密路15分钟抵达鲁能7号院。该项目位于顺义新城,从居住环境而言,“较低的居住密度使生活节奏相对慢下来,宜居度显而易见”,随行购房人认为。
通过销售人员的介绍我们了解到,轻轨M15号线的延长线,年底也将通到顺义老城区府前街,距离项目2.5公里,规划中其他轻轨线路将可能在项目旁边预留站点。购房人认为就近期而言,2.5公里的距离实际并不算很方便,同时表示更关心自驾路线,“选择在这里置业的人群应该较为高端,不一定会把地铁作为首要考虑,自驾出行是否方便可能影响更大一些”。销售人员介绍说,项目与市区最快的连接线应该是京承高速,从项目出发13公里即可到达马坡出口,一路贯穿四环、三环,形成便利的出行网,而京密路由于与机场北线相连接,所以这条路线又不仅可连通望京,还可以十多分钟到达首都机场。
规划:潮白河、绿植环抱
规划中的顺义新城呈现“一港两河三区四镇”,据销售人员介绍,未来北京银行、金蝶软件、民生银行等大型企业都会进驻到项目南侧,一位购房人惊叹这一区域的发展潜力,“这些大型企业的进驻,肯定会将这一区域的人群层次拉高”。
在沙盘上我们看到该项目地块整体呈现出“7”字形,销售人员表示,“项目整体分三期开发,其中一期为花园洋房、二期为小高层,三期为别墅”,看着项目周边的大片绿植和水系,一位购房人询问项目绿化率,销售人员表示该项目整体绿化覆盖率为35%,并进一步介绍说,项目东侧是潮白河,河道最宽达800米,紧邻着该项目的三期别墅,项目还依傍着十万平方米的中央景观公园,东南侧高尔夫球场的位置还有一个600亩的国家级森林公园,现在已基本竣工并将很快投入使用。一位购房人指着项目西侧的绿地询问,那是否也是项目的园林,销售人员解释说那是市政绿化。
“北京气候干燥,靠着河居住空气应该会更舒适,而且我一直觉得北边上风上水,水质等都要比南边好,此外,项目周边大面积的市政森林公园和景观绿化,正好弥补了项目并不突出的绿化率,整体环境舒适度应该会比较好”。一位购房人表示。同时鑫尊地产区域经理张卫泉认为,该项目产品形态较多,对于不同层次的改善型购房人来说,可选择性较强。
配套:10万平方米商街 6000平方米会所
在沙盘前,销售人员指着一个建筑模型介绍说这是一处商业综合体,面积大约6万平方米,已经签约了沃尔玛和大型影院,这时,购房人对比项目资料表示,这一处商业加上项目本身10万平方米的商街,可能形成一个区域商业中心,这一发展潜力对购房人来说,可算一剂“强心针”。“如果需要更多的配套支持,小区南边的怀柔老城区就更丰富一些了,且距离也很近”,销售人员说。在随后离开项目时,我们的行驶路线也恰恰证实,鲁能7号院距离怀柔老城区也就5分钟的车程,且区域内不乏国泰百货等大型商业中心,对于该项目的业主而言还是比较便利的。
同时,在销售人员的介绍下,我们了解到该项目规划中还有一个6000平方米的会所,恒温泳池、羽毛球等运动休闲吧、宴会厅等一应俱全,一位购房人担心这是否会使小区人员杂乱,另一位购房人认为,一般较为高端的社区会所,在私密性上管理还是比较重视的。
另外,销售人员表示,项目周边其他生活配套也较为完善,值得提出的是教育资源中不乏牛栏山一中这样的重点中学,医疗方面也有一个规划中的国际医院,随着金蝶软件、民生银行等总部入住的带动都将完善,一位购房人表示,“目前来看配套方面可能需要进一步的完善,但是我倒也不是很担心,毕竟是期房,还是位于规划建设的新城,北京这样的城市在生活区的配套完善速度上还是比较快的”。
在售:7月销售百余套
据介绍,该项目去年11月推出一期,全部为5-8层的花园洋房,虽然总计32栋,但实际仅814套房源,面积区间在130-280平方米的三居、四居,其中又分为若干产品,分别为邸TOWNHOUSE、平层和跃层,其中邸TOWNHOUSE赠送地下一层的面积和南北花园及下沉式花园。在园区实际参观中,我们看到花园洋房楼体已经实现封顶,购房人认为,按照这样的进度,明年10月交房显得工期拖得相对较长,不过现在高层太多了,像这样的多层花园洋房确实少见了,从7月份该项目能在这样的市场环境下实现销售100余套即可见其受欢迎程度。文/张蛟
本版摄影/张蛟
蓝岸丽舍
潮白河边的亲水别墅
基本信息
物业类别:别墅、花园洋房
区位:顺义区潮白河大桥东左堤路,潮白河河岸森林区
开盘时间:5月8日
户型面积:别墅370-680平方米、洋房200-300平方米
绿化率:40%
容积率:整体0.58、独栋0.4
装修状况:毛坯
车位配比:大于1:1
供暖方式:地源热泵中央空调
项目价格:670万-1400万/套
物业费:5.8元/平方米·月
开发商:北京银座合智房地产开发有限公司
交通:高速路连接市区 行程时间较理想
自鲁能7号院,《广厦时代》鉴房团驱车南行穿过顺义老城区,经顺平路到达本次鉴房最后一站蓝岸丽舍。据销售人员介绍,蓝岸丽舍位于潮白河别墅区,多条城市主干道将其与市区连接,不论是京承高速还是机场高速,最终都可汇于项目门前的左堤路,按照鉴房团实际车程估算,应该可以实现1小时内到达三元桥。“轻轨M15号线延长线年底通车后,距离该项目4公里处将设河东站”,销售人员说。一位购房人表示,“显然这也是一个对自驾要求较多的项目,这恐怕是这一区域的共性,不过开车到市区的行程时间还算比较适中”。
环境:生态自然 配套依托老城区
“由于项目门前的左堤路现在正在进行双车道变成四车道的改造工程,所以暂时封路,项目实际上就位于顺义区潮白河畔”,据销售人员介绍,“潮白河的水全部都是人工灌注的,随着潮白河一系列的改造完成,沿河生态已经非常宜居并可以切身感受到了”。
回想在我们来到该项目的途中,有三处景观令鉴房团为之震撼,其一是经过潮白河时,开阔的水面令购房人赞叹潮白河水域生态之美;其二是最后要抵达项目需经过一段长长的小路,不算宽的路面两旁大树葱茏掩映,从车内向前看去,让人联想到油画般的“枫树林荫大道”;其三是小区门前不远处,鉴房团看到一簇羊群。“这里居住环境和生态这么好啊,现在北京哪里还能看到羊群啊,这样的生态实在难得”。一位购房人强调。
此外,销售人员表示,项目周边除了农田和林场外,东侧还有一个汉石桥湿地公园,尽管距离项目8公里,但对小气候的调节还是会有利好影响。与此同时,购房人还是更关心小区内部环境,“这些房源与小区水系间是无遮挡的吗?”一位购房人指着一户把边的房源询问,销售人员表示,外层的房源都与水系没有遮挡,并且赠送的花园面积也可达到600-1000平方米,内层的房源则没有亲水优势。
“如果从性价比考虑的话,内层不亲水的房源肯定要高一些,但让水系直接漫进自家院子,那种居住体验确实也很诱人”,购房人表示。
环境之外的生活配套,销售人员表示,项目4000平方米的会所暂未投入使用,目前只能依赖项目旁边的东方太阳城,由于其会所是盈利性质的,所以也可以满足蓝岸丽舍业主的餐饮、休闲需求,而更多教育、医疗资源则需要依托5公里外的顺义老城区和温榆河区域的中央别墅区。
样板间:前二后三 格局通透
穿过繁花掩映的曲折小径,销售人员带我们来到了一栋英式装修风格的样板间。据了解,该样板间面积621平方米,刚进入样板间几位购房人便被眼前简约的装修所倾倒,一位购房人说,“居家还是简约一些的好,多数样板间雍容的装饰,在实际生活中并不适用”。销售人员介绍说,入户门所在位置是房子的二层,并强调一层并非地下室。鉴房团一行来到一层,原来该项目的设计格局是“前二后三”,入户门的位置是被回填土垫高了一层,实际的一层也在地平面以上,并且目测面宽应该在7米以上,“这种格局应该不会太潮了吧,虽然北京干燥,但是地下室的实际利用中往往容易返潮”,一位购房人认为。
购房人更关注介绍中提到的阁楼层,在三层的主卧中,销售人员指着天花板说,“这是出于装修风格,实际在吊顶窗的上面还有很大的空间,实际层高最高可达7.5米,业主将来收房后自己装修,可完全自己选择如何利用这一预留的阁楼层。”随后,一位购房人询问样板间是否可售时,销售人员的回答使其略显遗憾,“已经被订购了”。
在售:别墅稀少 年内还有花园洋房
据销售人员介绍,现在所售的房源为第四期开发,350-680平方米的房源,总价在670-1400万之间,5月8日开盘以来,30套房源也只剩余10余套,不过,该项目最后的产品——花园洋房将在年内推出,产品形态不仅有平层大户型,也有跃层,并且现在已经确定为精装修交房,由于低密度属性,规划房源也并不多,仅150余套。但面对购房人最关心的价格问题,销售人员表示,暂时还没有确定。文/张蛟