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空港经济带动下的顺义同时也是北京较早的别墅聚集区，不论是居住氛围还是产品品质及生活配套，均力图匹配高端置业群体的需求，吸引了大量高端人群的置业目光，需求旺盛。8月4日，《广厦时代》鉴房团来到顺义，品鉴顺义名盘。
区域主打低密度牌 吸引改善型购房人
顺义楼市不降价
与大兴、通州、房山等地楼市的起伏相比，同样是重点新城的顺义，楼市发展则相对“低调”很多。由于目前在售的楼盘屈指可数，只有“京汉铂寓”、“金宝城”、“蓝岸丽舍”等几个老项目后期在支撑，因此并未像大兴、通州的多个新盘那样展开大幅度的降价促销活动。随着鲁能7号院花园洋房部分和中粮祥云70年公寓的推出，顺义楼市将进入放量阶段。再加上区域丰富的水资源和临近航空港的优势，吸引了更多关注的目光，成为安家置业新的热点区域。
●普通住宅价格未降
在《广厦时代》走进顺义的鉴房过程中，多数楼盘都表示暂时不会推出特别的优惠。即便是大兴、通州“直降四千元”和“直降万元”的口号喊得一个比一个响，顺义的在售项目依然坚持着自己的销售节奏。无论是在售的鲁能7号院、蓝岸丽舍还是即将入市的中粮祥云国际生活区，均没有降价促销的打算。
亚豪机构分析，需求大于新增供应，是导致顺义降价项目寥寥无几的主要因素。数据显示，在进入2011年后，顺义区的供销比高达1:150，普通住宅市场前7个月销售了3288套住宅，但仅新增了774套住宅，这使得目前顺义区住宅存量降至6979套，同比减少了3000套，销售也主要以消化存量商品住宅为主。
区域内普通住宅的价格，也基本稳定在1.5-1.7万元/平方米左右。包括后沙峪镇与天竺镇等临近航空港的区域，由于面向企业高管，户型偏大，以舒适性为主，定价集中在17000-19000元/平方米左右，例如中景江山赋和香花畦。而定位于机场附近的白领社区，户型面积以紧凑小户型为主，定价在14000-16000元/平方米左右，包括马可汇、北京苏活等项目。另外，顺义新、老城区目前在售的项目包括红杉一品、龙湖·香醍溪苑、东方太阳城琴湖湾等，定价也基本在15000-17500元/平方米之间。
对此，京汉置业副总裁史明表示，大兴、通州频频推出的特价房实际是在挤压“水分”。从2009年起，南城规划和商务新区的建设使大兴和通州的房价从最初的万元左右，迅速攀升至如今近两万元每平方米，几乎翻了一倍。因此现在的降价看上去像房企“割肉”，实际上是回到正常的价格区间。而顺义楼盘的定价则相对理性，目前普通住宅的成交价格基本在1.7万元/平方米以内，并未出现大起大落的现象，稳定的价格也在一定程度上促进了成交量的平稳。
●改善型购房盯紧顺义
如果说新崛起的大兴、通州是刚需者的乐园，那么作为北京最早的别墅生活区，顺义就成了不少家庭改善居住条件的首选。顺义空港经济开发区、首都机场和新国际展览中心使得区域具备了产业基地、空港物流枢纽、国际交往中心等多项功能。加上温榆河和潮白河的自然水资源，顺义区域的发展前景在吸引了万通、鲁能、龙湖、京汉、中铁等多个知名房企的同时，也将改善型的购房需求引入市场。
以温榆河、潮白河为主的别墅区和花园洋房，就成了这部分买房人关注的重点。亚豪机构的数据显示，今年顺义的别墅依然延续着2010年以来的供不应求，前7个月新增别墅供应158套，成交却高达252套，成交均价为23078元/平方米，同比上涨了19%。
此外，性价比较高的花园洋房也成了成交热点。鲁能7号院的项目负责人表示，由于此类产品本身使用率在80%以上，再加赠送的地上地下或露台面积，平均每套房源的得房率高达85%，吸引了不少改善型购房人。仅在7月份花园洋房的成交就近100套，不算周末，每天到售楼处看房的购房人就不下十组。
●主打低密度生态牌
在通州、亦庄、顺义等三个北京重点开发的新城中，顺义以低密度生态居住区的差异化定位区别于其他两个新城。也是顺义吸引购房人的核心因素。
作为别墅的聚集地，顺义的优势就是环境优美，温榆河、潮白河、唐指山等造就了顺义美景环抱的优良人居环境。顺义楼盘也多打低密、绿色牌，随着人们对生活品质越来越高的要求，湿地、绿色环抱下的顺义楼盘会越来越被推崇。
目前传统的别墅区和老城区已经消化殆尽，取而代之的是，顺义新城的崛起，成为低密度的高端居住区。鲁能·七号院、蓝岸丽舍等项目均以低密度的花园洋房和别墅为主，容积率分别为1.1和0.58，属于典型的低密度生态大盘。
如今，在顺义新城开发低密度项目已经成为众多开发商的共识，从发展趋势上看，顺义新城未来将成为特色鲜明的低密度居住带。据蓝岸丽舍的项目负责人介绍，别墅部分的最后一期售罄后，还将推出大户型的花园洋房，为的就是迎合不断增多的，来自朝阳、海淀等其他区域的购房者。文/本报记者 李桁
顺义区部分在售项目信息
数据来源：鑫尊地产提供，仅供参考
顺义后沙峪区域二手房信息
数据来源：鑫尊地产提供，仅供参考
中粮·祥云
定制未来高端生活的复合社区
基本信息
项目位置：顺义区后沙峪镇吉祥庄，新国展北侧1.5公里
物业类别：综合物业（含别墅、高层、办公、商业）
装修情况：毛坯
户型面积：观景平层300-500平方米，
高层60-180平方米
价格：观景平层20000左右，高层17000-2000
交房时间：2013年
车位配比：观景平层1:2.15，高层1:1
开盘时间：8月底
容积率：1.8
绿化率：60%
供暖方式：地暖
周围交通：机场高速、京承高速及京顺路皆可到达本项目，公交顺22路、顺28路经过项目，轻轨M15号线正在建设中。
物业费：6.9元/平方米/月
开发商：中粮地产投资（北京）有限公司
交通：多条高速可达 规划轻轨在建
《广厦时代》鉴房团8月4日下午1点从东三环团结湖出发，经机场高速40分钟后到达中粮·祥云国际生活区。中粮·祥云国际生活区位于北京顺义中央别墅区与临空经济带内、新国展北侧、首都机场西侧，据销售人员介绍，京承高速、京顺路、机场高速等多条线路均可到达该项目，“其中京承高速直达北三环，基本没有堵车情况。”顺义区内的公交顺22路、顺28路也经过此项目，销售人员表示“正在规划的轻轨M15号线建成后，交通将更为便利。”
配套：国际化、休闲化、娱乐化的生活环境
据了解，中粮·祥云国际生活区周围有荣和广场、荣祥广场、欧陆广场、温榆广场、罗马湖商家等大型商业设置，周边有ISB国际学校、京西国际学校、蒙特梭利幼儿园等国际教育设施，项目临近新世界荣和儿童门诊部、顺义国医院、空港医院等医疗设施，周边配有高档度假村、Golf球场、马术俱乐部等众多国际休闲娱乐场所。规划中的顺义城市体育公园，位于中粮·祥云国际生活区西侧紧临的龙道河畔，面积达110公顷，相当于北京朝阳公园面积的2/3，成为继朝阳公园、奥林匹克公园后，北京的第三大都市绿肺。项目北侧的罗马湖，沿湖建很多特色餐饮，可满足休闲、娱乐的需要。
据介绍，52万平方米的国际生活区，除了32万平方米国际复合住宅，还将配有20万平方米商业配套，2014年投入使用。据销售人员介绍，未来社区内将提供商业街、国际儿童区、生活服务区、艺术街区、运动区、娱乐休闲区、会所、酒店等开放自由、多元复合的一站式服务体验。据了解，生活区将设立服装、皮鞋、家具、饰品等高端定制化业态，以与国际人士的高端生活需求相契合。
规划：更重私密性
观景平层采用全新SKYVILLA平层景观设计，倾注于对建筑细节、人居关怀、创新居住观感的追求。Sky-Villa平层景观大宅，层高3米，面积在300-500平方米，均价20000元左右，定位于观景大平层，格局方正、南北通透，采光通风便利，所有功能区集中于一个平面，大尺度空间。销售员介绍，两梯一户的户型可实现360度观景，赠送观景阳台；两梯两户可实现270度观景，设计更加人性化，更具私密性，赠送更大观景平台。不同于城市核心区的平层大宅，SkyVilla平层景观大宅，可以享有绿色自然、低密低碳、富氧健康的人居环境，各种生活配套更以低密度的集合姿态呈现。
据了解，即将开盘的V-House国际公寓共4栋，定位于国际小高层公馆，总计17层，容积率2.2，户型方正有序、南北通透。户型面积在60～180平方米，一居到三居俱全。高层也采用两梯三户或者两梯两户的设计，更加人性化，更具私密性。
文/周丹
鲁能7号院
多产品形态的改善型生活区
基本信息
物业类别：花园洋房、小高层、别墅
区位：顺义马坡镇顺恒大街东段北侧
开盘时间：2010年11月
交房时间：2011年10月
户型面积：130-280平方米三居、四居
绿化率：35%
容积率：一期1.04
装修状况：毛坯
车位配比：1：1
供暖方式：燃气壁挂炉地板采暖
项目价格：14000-24000元/平方米
物业费：2.98元/平方米·月
开发商：北京顺义新城建设开发有限公司
物业管理：北京鲁能物业管理有限责任公司
交通：距离京承高速13公里
鉴房团一行离开中粮祥云，走京密路15分钟抵达鲁能7号院。该项目位于顺义新城，从居住环境而言，“较低的居住密度使生活节奏相对慢下来，宜居度显而易见”，随行购房人认为。
通过销售人员的介绍我们了解到，轻轨M15号线的延长线，年底也将通到顺义老城区府前街，距离项目2.5公里，规划中其他轻轨线路将可能在项目旁边预留站点。购房人认为就近期而言，2.5公里的距离实际并不算很方便，同时表示更关心自驾路线，“选择在这里置业的人群应该较为高端，不一定会把地铁作为首要考虑，自驾出行是否方便可能影响更大一些”。销售人员介绍说，项目与市区最快的连接线应该是京承高速，从项目出发13公里即可到达马坡出口，一路贯穿四环、三环，形成便利的出行网，而京密路由于与机场北线相连接，所以这条路线又不仅可连通望京，还可以十多分钟到达首都机场。
规划：潮白河、绿植环抱
规划中的顺义新城呈现“一港两河三区四镇”，据销售人员介绍，未来北京银行、金蝶软件、民生银行等大型企业都会进驻到项目南侧，一位购房人惊叹这一区域的发展潜力，“这些大型企业的进驻，肯定会将这一区域的人群层次拉高”。
在沙盘上我们看到该项目地块整体呈现出“7”字形，销售人员表示，“项目整体分三期开发，其中一期为花园洋房、二期为小高层，三期为别墅”，看着项目周边的大片绿植和水系，一位购房人询问项目绿化率，销售人员表示该项目整体绿化覆盖率为35%，并进一步介绍说，项目东侧是潮白河，河道最宽达800米，紧邻着该项目的三期别墅，项目还依傍着十万平方米的中央景观公园，东南侧高尔夫球场的位置还有一个600亩的国家级森林公园，现在已基本竣工并将很快投入使用。一位购房人指着项目西侧的绿地询问，那是否也是项目的园林，销售人员解释说那是市政绿化。
“北京气候干燥，靠着河居住空气应该会更舒适，而且我一直觉得北边上风上水，水质等都要比南边好，此外，项目周边大面积的市政森林公园和景观绿化，正好弥补了项目并不突出的绿化率，整体环境舒适度应该会比较好”。一位购房人表示。同时鑫尊地产区域经理张卫泉认为，该项目产品形态较多，对于不同层次的改善型购房人来说，可选择性较强。
配套：10万平方米商街 6000平方米会所
在沙盘前，销售人员指着一个建筑模型介绍说这是一处商业综合体，面积大约6万平方米，已经签约了沃尔玛和大型影院，这时，购房人对比项目资料表示，这一处商业加上项目本身10万平方米的商街，可能形成一个区域商业中心，这一发展潜力对购房人来说，可算一剂“强心针”。“如果需要更多的配套支持，小区南边的怀柔老城区就更丰富一些了，且距离也很近”，销售人员说。在随后离开项目时，我们的行驶路线也恰恰证实，鲁能7号院距离怀柔老城区也就5分钟的车程，且区域内不乏国泰百货等大型商业中心，对于该项目的业主而言还是比较便利的。
同时，在销售人员的介绍下，我们了解到该项目规划中还有一个6000平方米的会所，恒温泳池、羽毛球等运动休闲吧、宴会厅等一应俱全，一位购房人担心这是否会使小区人员杂乱，另一位购房人认为，一般较为高端的社区会所，在私密性上管理还是比较重视的。
另外，销售人员表示，项目周边其他生活配套也较为完善，值得提出的是教育资源中不乏牛栏山一中这样的重点中学，医疗方面也有一个规划中的国际医院，随着金蝶软件、民生银行等总部入住的带动都将完善，一位购房人表示，“目前来看配套方面可能需要进一步的完善，但是我倒也不是很担心，毕竟是期房，还是位于规划建设的新城，北京这样的城市在生活区的配套完善速度上还是比较快的”。
在售：7月销售百余套
据介绍，该项目去年11月推出一期，全部为5-8层的花园洋房，虽然总计32栋，但实际仅814套房源，面积区间在130-280平方米的三居、四居，其中又分为若干产品，分别为邸TOWNHOUSE、平层和跃层，其中邸TOWNHOUSE赠送地下一层的面积和南北花园及下沉式花园。在园区实际参观中，我们看到花园洋房楼体已经实现封顶，购房人认为，按照这样的进度，明年10月交房显得工期拖得相对较长，不过现在高层太多了，像这样的多层花园洋房确实少见了，从7月份该项目能在这样的市场环境下实现销售100余套即可见其受欢迎程度。文/张蛟
本版摄影/张蛟
蓝岸丽舍
潮白河边的亲水别墅
基本信息
物业类别：别墅、花园洋房
区位：顺义区潮白河大桥东左堤路，潮白河河岸森林区
开盘时间：5月8日
户型面积：别墅370-680平方米、洋房200-300平方米
绿化率：40%
容积率：整体0.58、独栋0.4
装修状况：毛坯
车位配比：大于1：1
供暖方式：地源热泵中央空调
项目价格：670万-1400万/套
物业费：5.8元/平方米·月
开发商：北京银座合智房地产开发有限公司
交通：高速路连接市区 行程时间较理想
自鲁能7号院，《广厦时代》鉴房团驱车南行穿过顺义老城区，经顺平路到达本次鉴房最后一站蓝岸丽舍。据销售人员介绍，蓝岸丽舍位于潮白河别墅区，多条城市主干道将其与市区连接，不论是京承高速还是机场高速，最终都可汇于项目门前的左堤路，按照鉴房团实际车程估算，应该可以实现1小时内到达三元桥。“轻轨M15号线延长线年底通车后，距离该项目4公里处将设河东站”，销售人员说。一位购房人表示，“显然这也是一个对自驾要求较多的项目，这恐怕是这一区域的共性，不过开车到市区的行程时间还算比较适中”。
环境：生态自然 配套依托老城区
“由于项目门前的左堤路现在正在进行双车道变成四车道的改造工程，所以暂时封路，项目实际上就位于顺义区潮白河畔”，据销售人员介绍，“潮白河的水全部都是人工灌注的，随着潮白河一系列的改造完成，沿河生态已经非常宜居并可以切身感受到了”。
回想在我们来到该项目的途中，有三处景观令鉴房团为之震撼，其一是经过潮白河时，开阔的水面令购房人赞叹潮白河水域生态之美；其二是最后要抵达项目需经过一段长长的小路，不算宽的路面两旁大树葱茏掩映，从车内向前看去，让人联想到油画般的“枫树林荫大道”；其三是小区门前不远处，鉴房团看到一簇羊群。“这里居住环境和生态这么好啊，现在北京哪里还能看到羊群啊，这样的生态实在难得”。一位购房人强调。
此外，销售人员表示，项目周边除了农田和林场外，东侧还有一个汉石桥湿地公园，尽管距离项目8公里，但对小气候的调节还是会有利好影响。与此同时，购房人还是更关心小区内部环境，“这些房源与小区水系间是无遮挡的吗？”一位购房人指着一户把边的房源询问，销售人员表示，外层的房源都与水系没有遮挡，并且赠送的花园面积也可达到600-1000平方米，内层的房源则没有亲水优势。
“如果从性价比考虑的话，内层不亲水的房源肯定要高一些，但让水系直接漫进自家院子，那种居住体验确实也很诱人”，购房人表示。
环境之外的生活配套，销售人员表示，项目4000平方米的会所暂未投入使用，目前只能依赖项目旁边的东方太阳城，由于其会所是盈利性质的，所以也可以满足蓝岸丽舍业主的餐饮、休闲需求，而更多教育、医疗资源则需要依托5公里外的顺义老城区和温榆河区域的中央别墅区。
样板间：前二后三 格局通透
穿过繁花掩映的曲折小径，销售人员带我们来到了一栋英式装修风格的样板间。据了解，该样板间面积621平方米，刚进入样板间几位购房人便被眼前简约的装修所倾倒，一位购房人说，“居家还是简约一些的好，多数样板间雍容的装饰，在实际生活中并不适用”。销售人员介绍说，入户门所在位置是房子的二层，并强调一层并非地下室。鉴房团一行来到一层，原来该项目的设计格局是“前二后三”，入户门的位置是被回填土垫高了一层，实际的一层也在地平面以上，并且目测面宽应该在7米以上，“这种格局应该不会太潮了吧，虽然北京干燥，但是地下室的实际利用中往往容易返潮”，一位购房人认为。
购房人更关注介绍中提到的阁楼层，在三层的主卧中，销售人员指着天花板说，“这是出于装修风格，实际在吊顶窗的上面还有很大的空间，实际层高最高可达7.5米，业主将来收房后自己装修，可完全自己选择如何利用这一预留的阁楼层。”随后，一位购房人询问样板间是否可售时，销售人员的回答使其略显遗憾，“已经被订购了”。
在售：别墅稀少 年内还有花园洋房
据销售人员介绍，现在所售的房源为第四期开发，350-680平方米的房源，总价在670-1400万之间，5月8日开盘以来，30套房源也只剩余10余套，不过，该项目最后的产品——花园洋房将在年内推出，产品形态不仅有平层大户型，也有跃层，并且现在已经确定为精装修交房，由于低密度属性，规划房源也并不多，仅150余套。但面对购房人最关心的价格问题，销售人员表示，暂时还没有确定。文/张蛟
