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各方利益博弈
政策执行打折
供需矛盾突出
本期嘉宾：
住建部政策研究中心副主任 王珏林
中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容
中国房地产学会副会长 陈国强
洲联集团五合智库总经理 邹毅
协成机构副总裁 王裕仁
随着买房需求的转移，在二三线城市推出“限购令”的呼声越来越高。然而令人疑惑的是，最早推出限购、限贷政策，并执行多时的北京楼市却并没有取得让人满意的结果。一方面，房价高位徘徊，降价却举步难行；另一方面，成交量的起起伏伏，也体现着买房人时时变化的心态。限购、限贷为何没能限住房价呢？各方人士给出了自己的看法。
王珏林：应该避免政策盲目“一刀切”
限购政策在年初推出之际就让业内震动不已，而正如业内所预测的，限购政策很快让楼市的交易陷入低谷。我们所掌握的市场监测数据显示，今年上半年北京市二手房成交量为6.1万套，估计全年成交量能达到13万套。而2010年，北京市二手房成交量为21万套。也就是说，今年北京市二手房的成交量可能比去年减少四成左右，而其他城市的交易状况，差不多也是这样。
事实上，面对下半年有可能出现的二三线城市即将限购的压力，地方政府也将有所动作。不久前，河北省香河县就首开“行政限价”的先河，这是地方政府在以“限价”换取“限购”政策。 而继河北香河县、廊坊市相继颁布房地产行政限价政策后，同属河北省的秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米。如果“限价”成功，秦皇岛将成为全国范围内第二个实施商品房行政限价的地级城市。我们注意到这几个地方的政策并无明显差异，均是通过预售许可申领过程中的定价审核实现，对于定价预期超出限价上限的，将不予发放预售许可。
从全国范围来看，对于河北二三线城市的主动“限价”，房价涨幅居前的二三线中小城市效仿之意明显，寄望以此来避免“限购”政策降临。我们注意到，无论是香河、大厂、固安这些环首都经济圈的县市，还是秦皇岛等旅游城市，他们都有一个共同的特点，就是支撑本地楼市的主要需求来自外地。环首都的县市主要的购房需求来自北京，秦皇岛的相当一部分来自北京和东北各省，一旦实施限购，当地的房地产市场将会迅速陷入冷却，但在此之前，当地房地产的产能，完全是按照外地需求支撑的预期设计的，这样一来，地方政府的利益就会受到巨大损失。
限价与限购的效果不同，限价只是规定了价格的上限，但是对于市场需求没有进行打击，对于外地需求主导的区域市场来说，只要有不断增加的市场需求，开发企业还是愿意继续拿地，销售也可以正常进行，无非是利润多寡的问题。然而一旦限购，实际上是框定了需求的总量，并堵死了增量，使整个市场循环无法进行。除此之外，地方政府还希望用限价的方式，将本地从房地产价格涨幅榜单的前列拉回来。因为地方政府一直认为，住建部拟定二三线中小城市限购名单的重要依据之一，就是70座城市的房价涨幅排行，通过限价控制涨幅，地方政府也希望借此把集中在自己身上的“限购焦点”转移开来。
此外，地方政府宁限价不限购还有一个重要原因，因为一旦真的实施限购，像廊坊、秦皇岛这样的城市，本地居民总量不过数十万多则100万，在导入人口创造出的楼市需求被斩断之后，开发企业将失去对这些城市市场的预期，因为他们不知道房子卖给谁，进而在拿地策略上，就会偏于保守，土地卖不出去，地方政府最重要的财政收入也会受到很大影响，这也是地方政府面对新一轮“限购”政策预期的一大担忧。
尽管某些地方政府的宁限价不限购是从地方利益出发考虑，但是从根本上说，限购政策所解决的是当地居民的购房支付能力问题。如果简单限价，实际上会导致购房支付能力更强的外地需求，更多的占有当地的房产资源，从而制造新的不平衡，这也与中央政府此轮调控的初衷与出发点是相悖的。因此如何在未来的持续调控中平衡好各方心态，保证地方政府在楼市调控上的执行力和积极性，就需要在中央统一指导下的具体情况具体分析，不同城市依据现实灵活区别对待，避免“一刀切”的盲目性、绝对性十分必要，这也是调控政策能够顺利推进并能良性循环的关键所在。
整理/邱阳
易宪容：限购限价只能适得其反
对于住房限购令，有几个问题要弄清楚。一是假定各地方政府能够不折不扣地执行中央的住房限购令，那么政府就得了解清楚各地方异地购买住房的比例有多少。当然，对于上海、北京这样的特级大城市异地购买住房比重可能会高一些，而对于二三线城市来说，这种异地购买住房比重则很小。异地购买住房比重小，限购令遏制异地购买住房的作用也就十分小。同时，限制异地购房，不是不可异地购房，如果有在当地相关工作居住证明，同样不在限购之列。这些证明与文件都可人为的开出的，2010年北京市住房限购令出台，缴交社保的账户就增加了三分之一。无论是地方政府还是居民，对于住房异地限购是能够通过不同的方式来化解。
二是对于当地居民的住房限购，即本地居民购买第二套以上的住房受到限制或当地居民不能够购买第三套以上的住房。我曾经计算过，按照当前的城市人口及未来城市化进程中农村进入城市的人口，按照2010年中国住房生产的套数，要满足每个家庭（3口之家）持有二套住房的要求，中国住房市场还得努力生产30年。对于这样一个无限大的住房市场，住房的限购令的购买限制“有”等于“无”。另外，如果购买住房是有利可图的，那么三口之家的家庭还可能为了购买住房而出现更多的组合或更多的家庭，对住房的需求更是会膨胀。
在这个需求无限大的住房市场，供求关系短期内是无法得到满足的。城市居民谁先进入第二套住房市场，谁就有占有住房市场及财富增长的先机。在这种情况下，住房价格上涨也是必然了。
今年新国八条出台之后，一线城市的住房销售量开始下降，房价上涨幅度开始放缓。这些情况的出现，其实并非是住房限购限价政策的结果，而国内住房按揭信贷政策发生了根本性的变化。今年以来，各商业银行信贷全面收紧，可贷资金减少，进入住房按揭贷款市场的钱越来越少。购买住房者要获得银行信贷减少甚至无法通过银行按揭贷款进入住房市场。随着房价飚升及房地产泡沫吹大，住房市场的风险也越来越大，为了降低住房贷款市场的风险，银行纷纷提高按揭贷款首付比例，住房贷款去杠杆化十分明显。这必然会弱化购买者进入住房市场的购买能力。随着利率的不断上调，贷款成本全面上升。与一年前7折优惠下的住房按揭贷款利率相比，现在购买第二套住房的按揭贷款利率上涨了近一倍。这不仅快速增加了住房投资成本，也将改变住房投资者的预期。这些政策所影响的仅是新进入者，如果对存量房的住房投机炒作也采取相应政策，那么住房市场将会发生较大变化。如果加上更有效的住房税收政策，那么国内房地产市场发生变化会更大。
总之，当前住房限购限价政策对住房市场调控所起到作用是十分有限的，甚至对遏制住房不合理的需求起到反向的作用。这些政策仅是少数政府职能部门一己之私的结果。半年来的事实已经证明，政府想通过住房限购限价政策来调控房地产市场只能是适得其反。整理/周丹
邹毅：根本问题在于供需缺口过大
政府现在已经出台的调控政策，从内容上说已经足够对房价产生较大的影响了，然而从效果来说并不如意，我想很重要的一个方面是从执行的层面上存在不到位的情况。
而从微观一些的层面分析，目前北京等一线大城市的主要购买需求分为两类，一类是主要的刚性需求。这部分新增的购买需求有着较为刚性的支撑，因此不会因为限购而消退，只会部分被限购人群暂时按捺住购房冲动，等待政策松绑。而有购房资格的部分人群，其需求量也远远高于市场的供应量，因此从根本的供需上存在很难调和的矛盾；而市场上另一类则属于投资性需求，这部分购房者由于受到市场新政的限制，相当大部分已经撤出了楼市，然而对于仍然存在的部分投资需求而言，由于购房套书受到限制，他们就将分布置业的需求直接提升为一次置业。例如原本需要购买200平方米房产的家庭，在仅有一次置业机会的情况下，直接购买300平方米的房产。因此这部分需求对于豪宅类产品的销售影响很大。
从我们目前在三、四线城市所作的一些项目情况来看，购房资金回流的速度很快，也对当地市场造成较大困扰。我认为，加大限购范围和力度是有必要的，但是前提在于把好政策执行的关。整理/卫东
陈国强：应该防止调控政策执行打折
无论是此前河北香河7500元/平方米的“限价规定”，还是此后廊坊市9000元/平方米的商品房上限价格“默契”，抑或是最近传出的秦皇岛商品住宅上限7000元/平方米的“门槛”。一些二三线城市推出的“限价令”让大部分都感觉并不“过瘾”，因为这一价格标准往往要高于当地目前商品房均价，比例超过市场现价的10%甚至更多，这不由不让人怀疑部分地方缺乏调控房价的诚意，甚至有人认为调控政策成为了地方房价上涨的“合理依据”。
事实上，就目前国内部分城市房地产市场的“限价”举动而言，不排除一些地方选择参照系时避重就轻、目标过于宽松的做法。如果一些地方房价水平已经比较高，但是仍然制定了太过宽松的目标，这实际上不利于地产市场调控；有些地方政府担心被问责，定出高目标，这种心理也是不可取的。
因为“限价”本是“控制目标”，却成为“涨价标准”，并且各地制定目标只有上限，没有下限，这会加剧市场上关于房价持续上涨的预期，让“国八条”的调控效果在一定程度上打了折扣。
“国八条”提出，各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，确定新建住房价格控制目标。但是各地的“控制目标”，大多参照了前两项标准，很少有以“居民住房支付能力”为参照的。而地方上往往解释为，GDP和收入增长是现成的量化指标。但是居民住房支付能力却不好衡量，需要动用许多资源、建立衡量标准体系。
另外，各地采用的基数也不相同。比如合肥、上海等地此前制定的房价控制目标以“新建住房”价格为基准，而兰州、银川等地则以“新建商品住房”价格为基准。由于以新建住房价格为基准的计算方式包括保障房在内。而保障房价格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增加。政府控制房价的绩效就失去了意义。
除了防止做“文字游戏”，还要防止地方“控制目标”成为“数字游戏”。要警惕一些地方“限制中心城区”新盘上市，甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。这就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。
按照国家制定政策的初衷，新建住房价格控制目标的衡量体系是多元的，一些地方政府对政策的理解显然有偏差，也不排除“选择性失明”的可能。今年的政府工作报告提出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府总负责，市县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
我们认为问责不能浮于表面。在新一轮房价调控中，有关部门应制定详细的问责机制。只有将“问责制”落实，才能避免调控措施被“架空”。同时，楼市调控不能把眼光全部盯着房价。从长远看，更关键的是切实改善供给结构、规范市场秩序，特别是加快保障性住房建设。
此外，就房地产行业而言，新一轮限购如果启动，肯定会使得部分中小企业受到更大冲击，从而导致行业“洗牌”的真正到来。从全国范围来看，很多城市的房地产市场一方面受市场调控的影响，上半年新房库存量大，而下半年新盘又不断放量，楼市供应量的集中释放，开发商销售压力显著增加。另一方面则是银根收紧，中小企业不得不靠卖房子来进行融资，否则就会严重影响企业的正常运转。
面对山雨欲来的限购扩容压力，在这种情形下，未来房地产企业之间的合作也将会增加，组团开发很可能将会成为普遍现象。在当前市场格局下，开发企业为了应对严峻的市场挑战，将会更多地采用“有钱的出钱，有地的出地”的合作模式来寻求发展，这也将导致房企间的排列重组，进而加速市场整盘。整理/邱阳
王裕仁：双限之外应寻求更根本对策
一线城市的限购、限价已经持续了一段时间了，从目前的效果上来看，对市场也形成了明显的影响，现在很多房地产项目抢着开盘，市场的观望情绪也更强烈。
现在双限政策推及到二三线城市，也是因为像廊坊、香河等城市因地理位置因素，在过去的一年中价格上涨较快，上涨幅度达到两位数的城市至少有40～50个。土地出让在地方政府财政收入中占有很大的比例，从本性上，地方政府不愿意打压地产，从而限制自己的财政收入。限价是地方政府的一个折中方案，一个无奈之举。
香河、秦皇岛等对房价的增长限制在15%的涨幅，其实并不是真正的限价，而是提示了涨价的一个空间。除非城市财政组成上做到限制，否则房产价格调控的可能性很小。现在地方的经济发展来自房产GDP，只有增加第二、第三产业收入在地方财政收入中的比重，在未来三到五年之内形成这么好的格局，才能让房价有一个稳定的水平。
双限政策是一个短期性的，临时性需求的打压。但是房产的供应量不可能降，市场的刚性需求上还没有降，这种折中政策不可能维持很久。但是政府要想达到预期的效果，必须得维持，否则就会出现2008年因调控没坚持而出现的房价爆发性增长。相比2008年，现在的通胀压力更大，政府如果坚持时间长一些，对国民经济是有利的。除此之外，要根本性地解决这个问题，不能光时限制销售和购买行为，政府需要出台一些比“双限”更基本的政策：比如，降低土地出让价格，调控银行的企业债。保障房、两限房的建设也是一个很好的办法，这种政策房给地方财政带来的收入肯定小于商品房，但政府心里应该有一个账本。从长远来看，限制住了房价对各个层面都是好的，对于房地产业来说，可以避免过度投机性的投入，规范市场发展。
整理/周丹
