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国家级经济技术开发区、世界五百强聚集地，低密度的居住环境，这就是亦庄。尽管很多人印象中的亦庄空间距离较远，但实际上这里距离CBD直线距离仅12公里左右。7月28日，《广厦时代》鉴房团集结业内专家、购房人一起，品鉴亦庄楼盘。
中信新城
面向高端人群的公园地产
基本信息
物业类别：板楼、小高层
区位：大兴亦庄经济技术开发区三海子东路
开盘时间：7月2日
交房时间：2013年7月
户型面积：84-170平方米2-3居
绿化率：30%
容积率：2.15
装修状况：毛坯
车位配比：1：1
供暖方式：壁挂炉、自采暖
项目均价：23980元/平方米
物业费：3.68元/平方米·月
开发商：北京中信新城房地产有限公司
物业管理：中信物业服务有限公司
交通：距CBD直线距离12.5公里
《广厦时代》鉴房团下午1点从北京青年报大厦出发，来到本次鉴房的第一站——中信新城。据销售人员介绍，从市区内城至少有三条线路可以连通该项目，如果从CBD出发，可选择京津塘高速，自BDA出口沿荣京东街向西，达到项目的直线距离约12.5公里；也可经四环走博大路，直抵荣京西街并到达项目；另外，也可选择现已通车的蒲黄榆南延线，可直通南二环。除了地面交通以外，该项目距离地铁亦庄线荣京东街站1.5公里，换乘出行也相对便利。值得提出的是，规划中2015年通车运行的地铁L5号线，将在距离该项目500米处设立站点，进一步加强公共交通的便利性。
配套：自建商业满足业
据了解，中信新城一期规划中，将同步建设4000平方米的独栋商业，同时设立3000平方米的地下商业配套，“规划商业业态将涵盖生活超市和餐饮等生活配套，并且我们现在的招商目标也锁定一些档次较高的品牌入驻，以保障业主生活的便利性。”销售人员表示，“除此之外，按照长远规划，在未来的开发中还将配建10000平方米左右的商场购物类配套设施以及独立会所，最大化为业主提供便利生活，并实现对区域的带动作用。”
除了项目自身，经过多年发展的亦庄生活核心区内，不仅拥有大中电器、国美电器、苏宁等卖场，也不乏华润超市、华冠超市、京客隆超市、首航超市、美廉美超市、火麒麟家居用品等生活配套，还有沃尔玛山姆会员店、大料国际影城、迪卡侬等高端购物、休闲场所，此外，中国银行、工商银行等金融机构也发展成熟。随行专家表示，该项目规模较大，将有能力带动周边配套的完善与升级，加上中信地产的品牌效用，对提升亦庄的认知度也大有裨益。
教育方面，中信新城一期配套建设幼儿园，据销售人员介绍，项目目前正积极着手与红黄蓝双语幼儿园接洽，以期为业主提供高品质的教育资源。该项目还坐享亦庄优越的教育资源，其中不乏史家胡同小学和市重点级的八中，以及人们熟知的二十一世纪双语幼儿园和格林国际双语幼儿园。除此之外，亦庄中心小学、开发区实验学校、北京二中等优质教育资源也在该项目生活圈内。
据销售人员介绍，在医疗方面中信新城也坐享亦庄利好，区域内涵盖两所三级甲等医院，分别是同仁医院和亦庄医院，其中值得提出的是该同仁医院分院，集住院部及手术室等众多核心部门及设施于一身，已成为同仁医院重心所在。
规划：面对凉水河公园环抱
据介绍，该项目规划建筑面积达170万平方米，整体被南海子公园所环抱，凉水河流经项目东北侧，其中南海子公园是北京最大的生态湿地公园，面积超过4个朝阳公园之和，达1165公顷，曾经为明清两代的皇家狩猎场，经过修整，一期已于去年9月对外开放，鉴房团随行专家、鑫尊地产的袁永健表示，该公园与北边的奥林匹克公园相呼应，从对环境的影响来说，它可以说是南城乃至北京的绿肺。随行购房人也看好该项目所在区位，认为公园资源为该项目带来了很大的稀缺性，并确实有利于居住享受。
“除此之外，项目还在南区打造了8万平方米的私家生活公园，使项目整体实现双公园体系。”销售人员表示，“在公园内规划建设有儿童娱乐中心、老年康体广场、篮球场、野餐广场等组团，力求惠及各年龄阶层的业主。”
另据介绍，30%以上的绿化覆盖与南海子公园共同形成了宜居生态环境的同时，社区也整体实现人车分流，并被规划为两轴两核多庭院的景观格局。随着未来多物业形态规划的推进，立体景观、组团式建筑矩阵的形成，将营造出开放、半开放的交互式邻里关系平台。
同时从沙盘可见，中信新城一期全部为10-18层南北通透的板楼，销售人员介绍说，户型面积涵盖84-170平方米2-3居，层高为2.9米，得房率在80%左右。遗憾的是样板间还没有开放，无法亲身体验，“我们正在打造三个样板间，分别是86、170、220平方米的三居，按照工程进度，近期将可对外开放，以方便购房人亲身体验。”销售人员接着说。
在售：认购已超七成
据了解，该项目7月2日首次开盘共提供房源362套，目前实现认购200余套，其中紧凑型的三居户型最为抢手，现行的销售政策除了对全款购房人实行9.8折，还对在10天内由认购转签约者再让利一个点。文/张蛟
君安国际
主打生态牌的精装住宅
基本信息
项目位置：大兴经济技术开发区荣华南路与地泽北街交汇处西南角
物业类别：建筑综合体
建筑类别：板楼，塔楼，高层
在售户型：96-222平方米0-5居
装修情况：精装修
目前价格：24000元/平方米左右
绿化率：30%
容积率：3.0
车位比：1：0.9
物业费：3.6元/平方米·月
入住时间：2013年年内
产权年限:50年
开发商：北京运通博远房地产开发有限公司
物业公司：晟邦物业
交通：紧邻五环 地处亦庄核心区
下午3点，《广厦时代》鉴房团从中信新城出发，沿五环路向东到达了君安国际的售楼处。由现场沙盘看出，该项目区域交通十分便利，一条京津塘高速贯穿项目区域全境，博大路、荣华路等数十条公交线路途经，直抵国贸CBD。该项目的销售人员介绍，地铁5号线延长线亦庄线现已开通，项目距地铁亦庄线荣京东街站仅700米之遥。另外规划中的M12线紧邻项目，未来交通出行将更加迅捷、便利。公交665路﹑运通115路﹑324路﹑652路﹑927路及997路等多条公交线路贯穿于此。随行的鉴房团专家表示，君安国际位于亦庄核心区，不论是自驾还是乘坐公共交通出行都是很方便的。
规划：国际一线设计大师团队打造美宅
据悉，君安国际占地面积37万平方米，总建筑面积近15万平方米，整体建筑由迪拜国际金融中心设计团队——美国Gensler建筑设计公司操刀设计，内部园林景观由日本景观大师户田芳树亲自打造，并规划有3000多平方米的门前商业广场。
项目销售经理向《广厦时代》介绍，君安国际的建筑立面采用3层钢化夹胶中空LOW-E玻璃幕墙，具有优越的透光性，并能将阳光中的有害辐射降到最低，冬夏季节对室外的寒暑隔绝性绝佳，营造出舒适度极高的室内环境；国家大剧院同级别地源热泵空调系统，让自动化、温控化的享受360度周到环伺；窗式通风器与北京奥运会场馆专用级同规格……
配套：五分钟完备生活配套
销售人员介绍，君安国际位于亦庄核心区，各类生活配套完善。项目北边有4000亩的企业文化公园，已经开放多年，而所属区域内学校、医院、超市、银行等配套应有尽有。在教育方面，君安国际坐拥开发区实验学校、亦庄中学、二十一世纪幼儿园、美格双语幼儿园等多所初﹑中等教育机构；北京同仁医院南院和大兴亦庄医院均属该区域；另有沃尔玛山姆店、电影院、华润超市、国美电器、苏宁电器、法国迪卡侬体育用品超市为业主提供日常生活的便利。
样板间：精装修投入成本高 户型设计偏小
君安国际的户型比较丰富，面积从90平方米到220平方米，户型从两居到四居。本次鉴房团一行人参观的两个样板间分别是90平方米的两居和120平方米的三居。样板间给人很紧凑的感觉，卫生间的安排无不体现出最大限度利用空间的理念。“君安国际的户型设计总体来说很不错，很精致时尚。精装修的标准相当高，精装修选用壁布的项目比较少见，抽油烟机和橱柜都是国外知名品牌的高端产品，这些就增加了很多装修成本。”随行的鉴房志愿者告诉我们。
随后，鉴房团志愿者、室内设计师高小姐告诉我们，其实户型越小，设计含金量越高，这样的项目算是比较好的产品。对于两居的小户型产品，由于空间划分不明确，功能分工也不纯粹，本身面积比较小，可利用空间有限，因此，对设计的要求比较高，要求设计时达到空间最大限度的有效利用。而对于这样的户型，在搬入新家时要注意的是，避免选购纵深大、高大笨重的家具，低矮的家具可以为墙面留出更多的空间；可以多使用折叠式沙发，或添置一些装饰镜子。只要多留心，摆放得合理，可以有效增加空间的利用率，也可以使房子看起来不那么拥挤。
投资价值：升值潜力很可观
北京鑫尊房地产经纪有限公司的袁永健表示，君安国际周边类似档次二手房价格在16000至17000元/平方米左右，但是基本上是毛坯交房，和君安国际这样的新盘比起来，其他社区自身硬件还是逊色很多的。该项目南边为大型的生活社区，北边有两大生态公园，生活配套已非常成熟，在交通方面正趋于完善。整体来讲，升值的潜力非常可观。
在售：团购价格更优
据了解，主力户型为两居﹑三居，90-220平方米多房多区全精装空间，50年产权，目前的价格为24000元/平方米，精装标准为7000元/平方米。项目总户数为774户，当期户数774户。现场的销售经理向记者透露，现在正值购房高峰期，可享受团购优惠，在全款95折的优惠幅度上还将有更大的让利活动，具体需要到现场向置业顾问咨询。文/崔惠君
合生·世界村
9万平方米园林的休闲家园
基本信息
项目位置：通州亦庄中关村科技园区马驹桥1号桥南500米。
项目均价：20000元/平方米
建筑类型：板塔结合
物业类型：商业综合体
装修状况：精装修
绿化率：47%
容积率：2.8
物业费：商务空间3.3/平方米·月
采暖方式:分户天然气供暖
开盘时间：2011年6月25日
入住时间：2012年5月1日
土地性质及使用年限：商业金融40年
开发商：北京合生北方房地产开发有限公司
物业公司：康景物业公司
交通：三大高速串联东南主干道
《广厦时代》鉴房团驱车从上一个项目君安国际开到六环内环，在太和东桥的前一个出口向南走，大约500米即到达了合生·世界村售楼处。一同前往的鉴房志愿者们认为，未来的业主如果驾车从市中心走京沪高速前往，该项目的地理位置还是比较理想的。据项目销售人员介绍，亦庄除拥有京开、京石、京津塘三大高速路之外，京津城际铁路与轻轨L2号线也将于2010年前开通，规划中还包括连接顺义、通州、亦庄三座重点新线的S6号线、L5号线和M12号线。
规划：60万平方米复合社区以低密为本
据了解，合生·世界村是由合生创展集团鼎力打造的亦庄首席世界级商务核心区，位于亦庄马驹桥区域。建筑面积61万平方米，占地面积26万平方米，绿化率高达47%。项目共分五期开发。总户数3200户，一期为14层板楼,在售五期I5、I6、I7为17层塔楼，共384户。预计2012年5月竣工，精装修交付使用。
户型设计：5.49米墅级挑高 让创意空间再多一些
据了解，目前在售户型为5.49米挑高，使用率较高，空间可以自由灵活分割，自主性较大；纯明会客接待厅，超大面宽，使得待客﹑用餐与聚会﹑休憩相分离。不仅主卧﹑老人卧﹑子女卧齐备，而且分区也很合理。一层留给老人，省却了他们上下楼梯的烦恼，二层为主人和孩子用，实现老人休息与孩子学习空间分离，互不干扰。“1+1”式独立卫生间设计，为主人的私密提供便利。另外，合生·世界村沿袭了合生集团一贯经典的270°全景八角窗设计，观景效果极佳。在精装修方面，合生·世界村严格执行国际9A精装标准，搭配马可波罗﹑科勒﹑日立﹑摩恩等知名品牌配置。
配套：13000平方米会所足不出院满足休闲生活
据了解，在配套方面，合生·世界村率先提出国际城市5大主题商业模式，打造首屈一指的世界中心区。包含9万国际风尚私属园林，3万平方米私属顶级GOLF俱乐部，13000平方米超五星穹顶商务会所，集餐饮、娱乐、健身、SPA于一体，10万平方米国际精品购物中心，另有手工铺陈3万平方米的顶级规模高尔夫球场。
在项目周边，另有亦庄实验学校、马驹桥中心小学、亦庄中学；北京同仁医院南院、北京正安门诊；首航超市、华润超市、大中电器、美廉美超市等综合性百货商场，驱车约10分钟均可到达。
园林景观：设计理念追求人与自然的紧密联系
项目园林设计师特别指出，合生·世界村拥有9万平方米园林，社区景观成为该项目特色配套之一。该设计理念追求人与自然的紧密联系，景致真实立体，动静结合，主题雕塑群与树木相互呼应，它有明确的起始高潮转折与结尾，构成为一个连续的风景空间。在树木选种上，考虑到遮阴﹑抗旱﹑降尘﹑防风﹑外形﹑花果形态等苛刻要求精心选种栽培。不仅如此，园内水系随处可见，泉水﹑溪水﹑潭水，水水相连，配以大量芳香植物，使业主漫步于花亭间，身心得以最好的放松。
价值分析：适合有车投资者置业
鑫尊地产的袁永健认为，合生·世界村位于通州马驹桥板块，该板块由于靠近大兴亦庄，因此受到亦庄开发区发展的带动，具有很大的升值潜力。这样的项目比较适合投资型置业需求者，公司经营将有比较理想的发挥空间，但美中不足的是，该项目交通条件稍显逊色，距即将开通的城铁亦庄线还有一段距离，经过项目的公交线路较少，所以更适合驾车的业主。
文/崔惠君 本版摄影/李丹
亦庄房 商住多
淡市中价格有所松动 低密度居住环境受购房人青睐
据了解，亦庄区域的购房人有近一半来自经济技术开发区产业基地，而另一半的组成则比较广泛，不乏来自CBD的年轻白领。鑫尊地产的袁永健表示，近年来人们对亦庄的认知度提高了不少，低密度的居住环境和快速发展势头吸引了大量购房人的目光。
●在售项目商住占六成
作为北京较早的开发区，亦庄开发区随着京城楼市的发展步伐快速崛起，2005-2008年期间，该区域同期在销售项目达到峰值。在此之后，新盘入市步伐趋于平缓，目前来看，大亦庄板块有10个在售项目，其中位于大兴区域的项目有6个，分别是中信新城、君安国际、VITA国际、国际E庄、林肯公园、金融街·金色漫香林，位于通州区亦庄第二生活区的项目有4个，分别是米拉village、融科·钧廷、合生·世界村、珠江奥古斯塔城邦。这些项目中，今年上市的纯新盘仅有中信新城一个，从在售项目的物业类型来看，以商住类型项目为主，比重达到了60%。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，由于亦庄区域开发较早，前期开发项目多已销售完毕，而该区域的已出让住宅用地也基本开发完成，因此新盘屈指可数，而商住项目比重较大与区域环境特点及“商改住”的开发策略有关。从区域发展来看，大兴亦庄经过多年的发展，商业氛围日渐成熟，随着交通状况的愈加便捷，这里的商业发展也更繁荣，应运而生的城市综合体项目往往包括一部分商住公寓。此外，由于近几年住宅的销售火爆、供给匮乏，也促使开发商将商业、公建用地转住宅销售，这些均导致了商住项目的增加。
●部分项目折扣较高
普宅稀少受青睐
据了解，目前亦庄区域在售的10个项目中，有近一半项目有打折促销或者降价销售的行为。如金融街·金色漫香林项目，当前的开盘均价为21000元/平方米，比之前的开盘价格每平方米下降了6000元，而VITA国际、国际E庄、林肯公园等项目均有不同程度的打折促销行为，其中VITA国际促销力度较大，最高折扣达8.4折。任启鑫表示，当前低价策略已逐步成为开发商共识，且在政策层面商住项目未来预期逐渐严峻，也导致了商住项目出货愿望更加迫切。
值得提出的是，今年以来的唯一新盘中信新城入市即实现认购超七成，凸显了购房人对普宅的关注度，以及亦庄区域中普宅的稀缺性。而从后市来看，亦庄近期入市的项目，如力宝广场、力·盛悦居、易居国际、UP生活等也均是商住或综合体，可以预期该区域将延续商住项目为主力，普宅稀少的现状。
●二手房迎来新房客
普宅项目的稀缺不仅使现有的普宅项目备受关注，也惠及到了二手房市场。据了解，该区域内二手房均价在2万元/平方米左右，与新房基本持平，由于近年来几乎没有普宅新盘入市，普宅的稀少造成很多购房人将目光转向二手房。袁永健证实，“有意向在亦庄置业的购房人，原本抱着看新房的心态，却往往因为可选择性不强，并考虑到商住项目受到生活成本等因素的制约，最终放弃新房而选择二手房”。除此之外，完善的生活配套也是购房人选择二手房的重要原因，亦庄二手房集中在传统生活核心区，由于亦庄行政相对独立，多年的发展中生活配套已非常完备且相对集中，户型设计也比较合理。“不过最近几个月的成交还是受到市场大势的影响而相对平淡，最主要的原因还是业主与购房人在价格预期上的不同，导致房主惜售、购房人观望。”袁永健强调。
文/张蛟
