购房人口基数大成房价下行阻力 开发商赌明年预期不愿降价
一些限购城市以对策适应政策 扩大限购城市或推涨新一批城市房价
上周，有媒体爆出广东江门市8月1日起全面实施限购，成为7月12日国务院常务会议指出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施后，首个正式宣布限购的二三线城市。但消息很快被辟谣，江门住建局房地产管理科相关负责人称，事实是，除近期曾要求全市严格执行进一步规范境外机构和个人购房管理之外，江门尚未出台针对境内居民的住房限购政策。
如今，距离1月26日“史上最严新政”新国八条出台已半年多。半年内，央行三次加息、五次上调存款准备金率，全国自北京开始40余城市实施限购，使得未限购城市房价涨幅远远超过限购城市，从而引发了“限购城市将扩容”的大讨论。
业内人士指出，扩大限购城市反映了政府对于限购政策执行效果的认可，但限购的目的不是让房价大跌，而且，目前限购令并未限制住实施城市的房价，而扩大限购范围亦有可能推涨新一批城市房价。
●北京限购半年未影响楼市均价
购房人口基数大成房价下行阻力
开发商赌明年预期不愿降价
据搜房网数据监控中心统计，2011年上半年北京住宅成交43705套，环比下降26.2%，同比下降15.7%。受限购等政策影响，楼市成交量大幅缩水，不过，亚豪机构副总经理高姗指出，调控半年房价并未发生实质性的变化。高姗指出，虽然政府采取了提高利率、收紧贷款、增加税收等措施，并在北上广深等城市出台限购令，但调控目的并非让房价下跌，而是让房价稳定下来。北京提出了“稳中有降”的调控目标，用限购、限贷等政策调整需求，成交量的变化立竿见影，但从“量变”过渡到“价变”尚需要一个相对长的周期。
中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生指出，限购政策以及保障房的大力建设，最终会使得房价出现结构性调整，即以增加保障房供给和价格拉低整体均价。
同时，亦庄某在售项目开发商指出，限购至今，北京商品房房价并未出现整体下滑，只是涨幅减缓，对于大部分开发商来说，都在赌明年的预期，等待政策和市场的转变。另外，不少企业将战略转向二三线的潜力城市，并通过多元化的融资渠道和二三线城市的快速回款来反哺北京等一线城市的资金缺口，尽量避免一线城市项目降价。
此外，高姗表示，北京这种人口输入型的现代化国际都市，大量精英涌入，置业刚需基数庞大，人口红利难被稀释，有资格、有能力、有意愿购房的人不在少数，上行预期成为房价向下的重要阻力，从而成为楼市价格持续坚挺的重要支撑，房价缺乏实质性降价的内生动力。对大部分投资者而言，多套房产已经让他们失去了再次购房的机会，在高通胀以及缺乏投资渠道的背景下，他们也多选择持有手中的不动产房屋以保值增值。
●三亚 海口等限购城市
以对策适应政策
北京开始实施限购后，全国40余城市相继出台了限购政策，从2009年开始再次备受买房人关注的海南海口和三亚也公布了限购细则。对于三亚的限购政策，位于清水湾的某项目销售人员在接受采访时表示，三亚限购区域仅限于主城区，限购令的实施对主城区影响较大，城区内的楼盘目前会有一些优惠措施，但主城区均价相对稳定，同时，某些城区项目在签约时也有针对限购的对策，如与没资格购房的购房人约定先买房，限购解禁后再执行正常手续；花钱购买纳税证明等购房资格等。
另外，三亚某项目负责人也表示，三亚限购的主城区实际上不是旅游地产分布的地方，清水湾、海棠湾、香水湾等热点区域并不受限购影响，而且在限购令颁布时，该地还同时发布了扶植旅游地产开发的公告。另外，限购令出台在当地交易淡季，因而，虽然各种调控政策对该地市场有部分影响，但并不像某些媒体报道的楼市成交冷淡，价格大幅下滑，实际上目前三亚市整体均价稳定在限购出台前，而成交量还得看今年10月以后的销售旺季。
此外，业内人士坦言，已经实施限购的城市中，北京算是执行最为严格的，但仍旧存在一些可操作空间。而与北京相距百余公里的天津，限购力度和执行力则弱化了很多，天津的武清等非市内六区，不但不限购，买房还送户口，购房者子女可享受天津的较低的高考分数线。可以说，地方财政等因素最终影响了限购效果，而庞大的购房者基数和需求，也致使房价居高不下。
●尚未实施限购的城市
仍旧看好房地产市场
对于尚未实施限购的城市，特别是那些聚集在一线限购城市周边的区域，分析人士认为，较之于一线城市，二三线城市对经济增长的需求要强烈得多。不少二三线城市、尤其是三线城市缺乏完备的房产交易信息系统，这些都对当地执行限购政策的意愿和程度有影响。
在与秦皇岛仅十几公里距离的辽宁绥中地区开发海天翼项目的亚胜置业集团董事长李时峰表示，目前该地区的城市基础设施建设等尚处建设初期，项目开发时并不太看好，但受到一些北京限购、资金挤出效应和通胀的影响，去年，绥中楼市开始发迹，加之该地目前有环渤海经济圈开发的政策背景，城市建设和人才引入会逐步建立起来，因而，十分看好其楼市后市。
此外，有当地开发商表示，限购了也不见得是坏事。限购是暂时的，一些有投资条件和利好政策的二三线甚至四线城市，市政发展有待完善，限购反而成了捂盘的借口，目前绥中的整体均价约为6000元/平方米，或许一段时间后，房价也可能冲万。
●扩大限购城市
或推涨新一批城市房价
高姗指出，一旦部分房价涨幅过高的二三线城市进入限购行列，大量购房需求会被挤压出去，然而不管扩容的城市数量是多少，市场上的货币还是那么多，通胀加剧、流动性充裕，偏好流入房地产的货币量有增无减，而且与动荡的股市相比，楼市仍是比较安全的蓄水池。这些资金一旦被更多的限购城市挤出去后，大规模的货币积压会被迫选择允许进入的地域，可能是香港、新加坡、加拿大等境外地区，也可能是国内其他未被限购的三四线城市，进而推涨新一批城市的房价。
华远地产董事长任志强也曾表示，限购令一再扩大的后果是让原本房价并不算高的二三线城市，在其他城市限购的压力下迅速上涨。今年上半年一些非限购城市的房价上涨很快，如果对这些城市再限购，只能将房价上涨的压力进一步传导给其他没有限购的城市。任志强预计，下半年70个大中城市中，房价向下波动的城市数量会继续增加，但房价下降幅度不会很大。 文/李丹
