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本报举办房地产高峰论坛 谈政策：专家提出改善意见 聊未来：开发商意见分化
在北京青年报复刊三十周年之际，《广厦时代》也伴随京城买房人走过了17年的风雨历程。除了对17年的光荣回顾外，《广厦时代》还将坚持的是“做购房人的专业指南”这一梦想。
为了帮助购房人梳理下半年的楼市走向，7月7日，北青传媒邀请了100多位房地产业内人员、专家学者，在财富公馆财富会举办了“北京青年报复刊三十周年暨地产后调控时代高峰论坛”。中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生，北京大学教授、中国房地产协会副会长陈国强在峰会上进行了主题演讲，解读了房地产调控以来对市场的影响，以及调控中出现的一些问题。此外，知名房地产商任志强、李明、李晓林、房超、张宝存、范小冲、李文杰、杨少锋、鄂俊宇等人参加了地产论坛，各自阐述了作为行业人士对于2011年市场的判断和预期。
当中国房地产跨入“最严楼市调控”的第二个年头，提高自身品质，靠精细的产品赢得购房人几乎成为业界的共识。此外，对于市场未来的走向，地产从业人员中也出现了上涨派和下跌派的分化，乐观者认为房企业绩在上半年屡创纪录给了楼市足够的信心；悲观者则断定房地产行业到了非改革不能去病根的关键环节。两种思想在论坛上激烈碰撞，读者可以细细品味，希望能帮助打算置业的购房人分清市场走势。
政府改变房屋结构 房价出现结构性调整
聂梅生不久前关于房价将下跌10%的言论使其成为舆论的中心，在北京青年报复刊三十周年的房地产论坛上，她再次强调，政府调控导致房屋结构改变，将使房价出现结构性调整。
保障房的大力建设和限购政策将使35个限购城市的房价下降10%。这里的下降主要是房价统计方式上的下降。假设调控中各类房屋的房价保持不变只是结构性调整，限购使投资性购房减少10%，保障性住房增加10%，结果将该城市房价统计数据由10000元/平方米变为9000元/平方米，下降10%。结构性的下降几乎是必然的。
另外，在今年保障房除了民生作用外，还担负着拉动经济的使命。因为房地产投资不能减少，2008年中国经济靠着商品房的刺激，今年则要靠大量建设保障房来拉动增长。
土地出让金和房产税不可兼得
对于过去数年里房价几乎总会在一轮调控后报复性上涨，聂梅生认为是因为制度改革不够。事实上在中国房地产市场起关键作用的是土地供给制度性改革需要跟上。近10年来地价不断领跑房价且速度越来越快，房价的上升指数一直低于地价的上升指数，且两条数据线的走势差距越来越大，使得土地已经成为能否平抑房地产市场的权重力量。
2010年全国土地出让总价款达2.9万亿元，较前一年增加69.4%。北京为1628亿元，上海为1513亿元，大连为1157亿元。2010年全国土地出让收入约占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。地方对土地财政的依赖程度越来越深。而在1999年土地出让金比重仅占本级财政收入的9%左右。在这种情况下，土地出让制度不改变，调控仍难免反复。
单纯地希望房价下降而地价上升是不现实的。政府一方面应抓紧进行财税和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例降低和房价逐步脱钩；同时要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给平抑市场。
需要注意的是，土地出让金和房产税不可兼得是以土地出让金的改革为前提的。她进一步分析，如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的住宅类房产税将为7600亿元，加上商业物业将达1万亿元。持续下去将有望取代土地出让金。但是土地出让和房产税并举的征收方式却是不合理的。原因在于现有的土地出让制度已经一次性收取了70年的土地出让金，而且是在拍卖背景下使地价大幅溢价后的出让金，不应再对业主采取评估现值逐年收房产税的方式。除非政府方也采用分期征收土地出让金。这样通过长期的征收房产税可以把地方政府从土地财政里解放出来，也是一种改革性的措施。
上半年排行榜传递楼市信心
现在的房地产市场，应该是正处于调控的深水区，还未到后调控时代，房地产政策仍有可能持续加码。
这样的市场也充分加剧了房企之间的竞争，从最近公布的房地产行业榜单上看，龙头房企扩张势头不减，在一线城市交易锐减的情况下，三四线城市的快速发展让全国布局的大型房企独占鳌头。
中国房地产测评中心近日发布的上半年中国房地产企业前三十排行中，以及搜房网指数研究院发布的关于北京市场的商品住宅销售排行榜中可以看出:首先，无论是全国性的榜单，还是北京一个区域的榜单，房地产行业的标杆企业、标杆项目，在上半年市场中表现依然非常突出。从北京市场的项目榜单可以看出，上半年共有四个项目销售过20亿，这个数字在过去两年同期是没有实现过的。
而从全国的企业榜单中也可以观察到，上半年中国房地产企业的销售金额前十，销售面积的前十，进入门槛和去年相比均有比较明显的提升。两个门槛分别是155亿元和116万平方米，相比上一年同期，整体提升了大约48%。
榜单门槛大幅提高的数据证明，尽管上半年处在有史以来最严厉的政策背景下，尽管整体市场上出现了比较明显的成交萎靡，特别表现在一些重点城市，房价有所松动，部分项目出现持续性的零成交，但是从两份榜单上，无论是企业还是项目，业绩的大幅增长实际上为市场传递了明确的信心。
得三四线城市者得天下
不仅如此，在榜单中表现最为突出的万科、恒大也是如今最具代表性的两家企业，他们不但保持了比较高的一个增长速度，同时还进一步拉开了与其他房企的差距。从上半年的全国榜单来看，万科644亿的销售合同金额，比去年上半年大幅增长了80%。而恒大上半年的销售金额是429亿元，比去年同期也增长了一倍，几乎追平了去年全年的500亿的销售数据。另外在销售面积上，恒大上半年也首先突破了600万平方米的大关。
而这两个企业得以快速发展很重要的支撑就是三四线城市的布局。对于全国布局的房企来说，得三四线城市得天下，已基本成为共识。以往，大部分外地企业以进军北、上、广，占领一线市场为梦想。所以“进京赶考”、“得上海滩得半壁江山”成为一些企业的口号，但是从今年上半年的市场情况看，风向明显发生了改变。“上山下乡”已经成为房企新的选择，到三四线城市，或者一线城市的外围，以及高铁沿线的区域，已经成为房地产开发新的热点区域。
当然了，重点区域的限购，实际上也导致部分资金流向没有出台限购的区域，所以对于三四线城市而言，限购令应该说成了一个非常直接的促进成交量放大的因素。
所以，为了应对调控，房企更应该转变经营模式，转变盈利模式，才有可能赢得市场。具体来说，在竞争模式上，由过去的主要是和政策博弈，更明显地转向如何去和市场博弈。在盈利模式上，应该由过去主要依托于土地快速升值，更多地转向最大限度地创造产品和服务的价值。忘掉土地自身的升值，在开发环节、营销环节、服务环节去创造价值，提供增值服务。特别需要在产品上多下工夫，提供高性价比的产品，这样才能赢得竞争并生存下来。
本版文/本报记者 李桁
