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京城楼市调控下 “挤出效应”显著 “环首都经济圈”规划“给力”助推———
来自搜房网调查显示，有超过54%的购房者有在北京周边区域置业安家的意向。而在“环北京经济圈”所涵盖的13个城市中，尤以廊坊和香河最受关注，占比分别达到25.7%和22.8%，其次为燕郊、涞水、固安和涿州。政策利好、品牌房企的入驻大大提振了北京周边的楼市，越来越多的“北京客”也将眼光瞄准了这些区域。
事实上，随着环首都经济圈的规划，包括北京在内的各城市的发展大计正逐步搬上台面，受到越来越多的关注。而同时伴随 “京十五条”调控政策的横空出世，以“限购”为代表的京城最严厉地产调控让京城楼市陷入一片萧条，众多被政策“挤出”门外的置业需求开始寻找新的着陆点，北京周边“环首都经济圈”区域楼市在叠加因素影响下也正愈加 “炙手可热”。
北京“受限”置业群体流向河北、天津
谢先生原本年初计划在北京再买一套房，但北京地区执行的最严限购令却让他不得不选择了异地置业。“限购令是最现实的原因，当然还有房价因素。” 他近期一直在看北京周边的河北房源，重点考虑与大兴接壤的固安县以及京西南的涞水区域。采访中多位买房人也表示，他们均已决定近期去河北看房，如果有地理位置和价格都合适的楼盘，他们将考虑出手购买。
种种迹象表明，北京相当一部分受“限购令”等调控政策影响的购买力正在向近京的冀津地区逐步转移。某资深行业人士表示，北京“限购、限贷”政策对非北京籍购买人群的影响很大，未来一段时间将形成明显的挤出效应，临近的河北地区将直接受益。
而来自固安房地产信息网公布的数据显示，2010年全年网签2792套，日均7.6套，2011年4、5月份以来，新房网签日均能达到四五十套，日均成交量比去年全年日均成交量翻了5倍以上。
事实上，自去年年底河北省提出环首都经济圈之后，涿州、香河、固安等与北京相邻区域房价均明显上涨，传统热点区域燕郊房价不乏单价过万元楼盘。数据显示，目前燕郊房价在8500元／平方米-9500元／平方米左右，有些相对成熟的项目单价已过万元，固安、涞水等地房价也已涨至6000元／平方米-7000元／平方米。廊坊、天津武清等相对路程较远区域，也正在吸引越来越多的北京置业群体的目光。
中产阶层京外置业群体扩大 “环首都经济圈”利好推动明显
21世纪不动产分析师认为，“环首都经济圈”周边楼市和以往相比价格已经不低，但与北京地区房价相比依旧优势明显。“近期北京楼市调控多管齐下，北京地区部分资金实力相对较弱或不符合购房要求的购房人被逐渐挤压，而随着北京周边交通网络的不断完善，周边新城进京时间的缩短，一定的升值空间和较宽松的限购政策，对购房人的吸引越来越大。”
“在北京周边置业的一直以来多为资金实力有限的青年白领，也包括一部分改善型置业需求和投资兼自住的资金避险需求购买力。这部分人要么是难以承受北京高房价，要么是在北京失去购买资格的置业者，还有一部分是养老型京籍置业群体。事实上，目前环北京区域置业者呈现出越来越多元化的类别趋势，特别是中产阶层外流置业趋势相当显著。”华银地产北京公司总经理王玉玲表示。
“除了价格对比北京的明显优势之外，区域的发展前景和交通的便利程度也是很多人选择近京区域置业的重要原因。” 亚豪机构市场研究总监郭毅认为，短期来看，“近京置业潮”是由于北京限购导致的“挤出”效应。从中长期来看，是因为“环首都经济圈”带来的良好预期。2010年年底的“环北京经济圈”消息如一剂强心剂，规划中的河北高铁、地铁、轻轨及77条公路将要与北京对接，这无疑缩短了河北环京地带与北京的距离。“环首都经济圈”规划概念让人们看到河北的发展潜力，这些都对周边地区的房地产市场发展形成长远利好。
有业内人士还认为，对于大多数二三线城市，本身也有自己的刚性需求市场，一方面农村进城置业的人并没有减少，另一方面一线城市中的购房者需要摆脱大城市病的困扰，到中小城市买房也是一种相对明智的选择。
“环首都经济圈”重点区域概况
燕郊：
4月10日，位于河北廊坊三河市的燕郊国家高新技术产业开发区揭牌，这是继廊坊开发区之后，廊坊市获批的第二个国家级开发区，到2015年，燕郊高新区生产总值计划达到744亿元，财政收入达到143亿元。
从区位上来说，燕郊与通州仅一河之隔，区位相近，但价格优势明显，本身很容易对通州的意向置业人群构成吸引力。再加上限购政策的推波助澜，使得燕郊楼市的优势被逐步强化，因此从某种意义上来讲，通州的楼市需求可以说是被燕郊横刀夺走了。
事实上，现阶段燕郊的吸引力绝不仅是政策和价格，从2010年年底开始，燕郊已经开展接入“010”区号工作，“医保同城”也在加速推进，而在“十二五”规划中，燕郊作为京东新城的核心纳入“环首都经济圈”。同时，在国务院批准的第二批国家级高新区名单中，燕郊亦位列其中。
与此同时，区域备受关注的轨道交通也获得解决。5月12日，北京市规划委做客“首都之窗”时透露，燕郊、香河等北京周边城市将规划9条“市郊铁路”连接市中心。而燕郊与北京城铁的对接也将逐步落实，这意味着燕郊楼市将获得质的飞跃，其利好可参照八通线的开通对通州的影响。
固安：
固安作为京南距京最近的城镇，同样将启用010作为电话区号，并在目前已有的京开高速公路、地铁4号线等立体交通网络基础上，开通轻轨与北京、廊坊相接，融入环首都经济圈，成为大北京重点发展地块。北京新机场已落户于大兴南部，与固安相接。另外，根据北京“十二五”规划的描述，北京新机场一期，新增航空旅客吞吐能力将达4000万人次。另有专家预测，这次新机场的建立将使得仅距机场12公里的固安成为北京第二个国门区域，与临空产业区相配套的空港生活区，区域人居价值大大提升。诸多利好，为固安楼市带来了一波发展高峰。
涞水：
随着打造“环首都经济圈”政策的提出，特别是京津冀同城一体化措施的逐渐出台，涞水区域被列入京南新城建设核心区域，让这个山水资源丰富的区域逐渐被大众熟知，发展潜力得到极大释放。
京西南拥有房山世界地质公园，是北京著名景风景区聚集的地方。但区域交通压力多年来一直较大，连接京西南唯一的京石高速杜家坎路段交通拥堵时有发生。京石第二高速的动工，无疑成为带动区域发展的重大利好消息。京石第二高速为京昆高速北京段，穿越北京西南区域，是北京唯一一条规划有双通道分流进城方式的高速公路，一条北起108国道，另一条东起西六环。目前，京石第二高速已于2011年3月全面动工，预计2012年年底通车运行，道路绿化及综合配套建设完善时间为2013年5月。
京石第二高速是国家高速公路网规划的7条首都高速放射线之一，是北京通往石家庄等地的重要交通干线，对于促进北京西南部地区经济发展，缓解京西南地区与中心城的交通拥堵，加强房山、涞水地区与北京中心城区的联系具有重要作用。
此外，按照“环首都经济圈”提出的京冀交通对接计划，未来京西南还将规划轨道交通，实现京冀对接。
当前，对比北京周边的其他区域，位于京西南的涞水区域还处于价值洼地，同时拥有巨大的上升空间。随着交通的全方位改善，势必带动区域居住价值的提高，释放区域的生态价值，也带动区域配套设施的完善，必将拉动拥有丰富山水资源的京西南，快速走出“价值洼地”，以巨大的后劲变成“黄金之地”。
廊坊：
在“环首都经济圈”的规划中，北京将与周边城市合理分工各司其职，将在“城镇体系规划、交通规划、产业规划等方面共画一张蓝图”。北京的部分职能将外移，而地方城市也将为北京的发展分散出更多空间。事实上，随着“环首都经济圈”的规划，包括北京在内的各城市的发展大计正逐步搬上台面，受到关注。4月7日，环首都绿色经济圈绿化规划方案提出了将廊坊打造成环首都风光秀丽的生态带的目标，以统筹城乡绿化、提升通道绿化、加速荒山绿化为重点，大力造林绿化，为“环首都经济圈”创造良好的生态环境、优美的生活环境、舒适的创业和工作环境，为促进京冀一体化协调发展奠定良好的生态基础。
涿州：
涿州固守北京的南大门，坐享“近水楼台先得月”的优势。随着楼市调控政策的层层加码，北京房地产市场早已陷入买卖两观望的态势之中。限购令和高房价将众多“北京客”疏导到了周边区域，涿州区域以其亲近北京的优势而成为购房者的优先选择。诸多利好，为涿州楼市带来了一波发展高峰。目前涿州楼盘购房人群主要来自北京。由于涿州对外地人有限贷政策，因此，目前北京买房人多数成交为全款，且北京人在涿州的购房比例目前能达到总数的60%。
本版文/邱旸
“环首都经济圈”重点在售楼盘信息
（表格提供：搜房网，资料仅供参考，以开发商实际公布信息为准）
