63家房企债务高达6000亿元 支出加大 回款受限 开发商“差钱” 目前市场情况下———
根据媒体报道以及上市房企公布的半年报显示，63家大中型房企中，累计了6000亿元的巨额债务。
但最令开发商有苦难言的，是经营性现金流开始变得紧张。根据已公布的中报显示，约2/3的企业现金流为负，其中不乏众多的名企。对于一向注重资金运转的房地产企业来说，“不差钱”的时代已经过去，在楼市调控暂无松动迹象的当口，低下头来，降价促销，抓住“金九银十”的机会，对去年的疯涨进行自我救赎，或许才是最理智的选择。
●2/3房企上半年现金流为负
统计房企公布的半年报显示，截至6月末，63家上市房企累计负债总额高达5867.01亿元，“万保招金”四大金刚负债总额为2779.45亿元，占据了整个负债额的47.37%。
即便开发商可以对高额债务付之一笑，但经营性现金流变得紧张才是真正的命门。数据统计，已公布中报的房企中，2/3的企业经营性现金流为负，这就意味着这些房企经营性现金流入额小于经营性现金的流出额。简而言之就是入不敷出，房企的支出开始大于收入。
一位证券分析师表示，经营性现金流多数情况下反映的是开发商的销售情况。开发商经营性现金流集体为负，很可能是因为开发商的销售额增长幅度赶不上正常开支的增长水平。
也有说法认为，开发商的现金回笼速度明显在放慢，而施工面积和新开工项目在上半年却并没有减少，这可能是导致上半年众多开发商现金流为负值的主要原因。
●购置土地、转型商业或席卷房企现金流
事实上，由于现金流出额的增大导致了各大房企在净利润增长的背景下，现金流反而收紧。一般来说，一个房地产项目，购置土地的费用是其最大的指出成本，即便是同样高昂的建安费也不能与土地出让款相比。
北京新政后的土地楼面价虽然比新政前下跌了近六成，但对于全国布局的大型房企来说，土地盛宴上饕餮如旧。尤其是在国家重申土地出让款首付必须50%以上，余款需一年内交清的基础上，土地出让金当仁不让地成为房企最大的一笔支出。数据显示，包括保利、恒大、招商等地产豪强皆在上半年扩充增加了土地储备。以南京新挂牌的两块巨幅土地为例，起拍价突破了200亿元。若参与竞拍，仅保障金就合计需缴纳41亿元。如此高的门槛，即便是大型房企也难以独自承受，业内预计，有雄厚资金支持的央企或联合体才具有竞拍的实力。
不仅是土地，转型商业地产，也牵扯了房企一笔客观的现金。比如业内共同的“榜样”万科，包括王石在内的高层不止一次宣布将会加大包括酒店、写字楼等商业地产的开发。北京万科更是传出将接手CBD核心区赢嘉中心的消息，这已经是半个月来万科传出的第三个商业地产项目，在此之前，万科先后在东莞长安拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目；在曲江投资80亿元，建设国际会展产业园区。
对此，香港司培思商业经营管理集团副总经理许大金认为，商业地产的核心价值是长期稳定的现金流和资产的长线增值。它不同于住宅期房可以利用预售回款，在成熟并形成价值以前，商业地产是需要企业不断投入现金进行“培养”的。
●预售金监管将考验开发商资金链
一边是支出的增加，另一边就是回款的收紧。两方面的因素共同导致了开发商现金流的急速萎缩。
一般来说，开发商的可利用资金无非是贷款或销售回款两种方式。但由于新政后，各大国有银行对开发商贷款的审批明显趋严，如今开发商想要在资本市场增发融资，除了银监会的审查外，还要听取国土部门的意见，有囤地等违规行为的，增发将很难放行。今年上半年，万科、招商、世茂等多家房企都撤销了融资计划。
同时，近日传得沸沸扬扬的预售金监管，更是让开发商如坐针毡。国家统计局的数据显示，1至6月份，开发商收取的订金、预收款和个人按揭合计为12602亿元，占到房地产开发资金比例的1/3。在本已销售惨淡的市场上，一旦加强对开发商预售回款的控制，后果可想而知。难怪中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，预售金的监管相当于对集团性规模企业的资金调动设限，从而提高资金成本，等于阻断了开发商的血管。
●降价 开发商回款的唯一选择
正是基于以上的原因，在政策出台伊始，不断宣称至少能坚持一年的开发商，如今未过半年，已经开始感到了回款的压力。许多项目都加快了推盘节奏，热销新盘更是趁热打铁，在一个月内接连推后期入市。一些“有先见之明”的开发商也纷纷开始了积极的自救。
房山的“日光盘”长阳半岛，首期开盘最低价甚至低于周边的限价房；大兴黄村的多个项目展开区域价格战；通州的合生世界村最低价达到9800元/平方米；朝阳区的远洋·新悦开盘拟均价为17000元/平方米……很多已经开盘或者即将开盘的项目都已经将价格拉低到一个相对合理的价位。正如某位开发商所说，目前买房人观望的只是一个合理的价格，只要放低姿态，寻求和买房人心理承受能力相符合的楼盘定价，就能在淡季迎来热销。
另外，年底支付季的临近，许多项目都有工程款、地价款等多项支出，这就要求开发商不得不加快推盘节奏，改变近4个月来低迷的成交情况。亚豪机构分析认为，9、10月份可能有更多的新盘或后期盘“开闸”入市。届时，急于回款的开发商就可能选择降价促销的方式，在“金九银十”期间打破观望。
文/本报记者 李桁
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帮开发商算账
不降价恐坐吃山空
当下最让买房人苦恼的无疑是房价并未出现期待已久的降价，反而是调控松动之风不绝于耳。究其原因，无论是万科、龙湖这样的大房企还是京城本地的中小房企，在公开场合一致宣称的“不差钱”，严重动摇了买房人持币观望的信心。
事实果真如此吗？《广厦时代》在不愿透露姓名的业内知情人士帮助下为读者粗略地算一算开发商的“小金库”。
一个房地产项目起步伊始，除去占“大头”的土地费用，在整个开发周期内，还需在六大方面进行投入，分别是建安费、市政配套费、前期开发费用、设计费、管理费和营销费。
首先，我们假设某一开发企业，以十亿元的价格购得城郊区域一块土地，建筑面积为15万平方米，楼面地价约合6667元/平方米。按照规定，一年内，这十亿元的土地出让金必须全部交齐。因此，这家开发企业的账面上就首先出现了十亿元的赤字。而后，一般建安费用（包含施工材料成本、工人工资，每月花费大约在200万元以上）为1500-2000元/平方米，按照15万平方米的建筑体量计算，建安费拟定支出2.25亿-3亿元。这也是仅次于土地支出的另一大成本费用。而后在市政配套方面，成本一般为400元/平方米，拟需支出6000万元。前期开发费大约为每平方米200元，拟支出3000万元。最后，设计费用同样是按照建筑面积计算，一般设计公司的费用为50-100元/平方米，15万平方米的建筑面积，拟收取750万-1500万元。如此算来，加上十亿元的地价款，仅开发环节的支出就需要13.2亿-14亿元。
随后，项目进入销售阶段，在这期间，管理费、营销费就成为主要支出。一个项目公司，从总监到销售人员，大概需要30-50人不等，每月用于支付其工资的费用大概为50万元。营销费方面，广告的投放占了绝大部分，根据各个项目的具体情况不同，一般为每月0-100万元。
梳理后发现，该项目在开发和销售阶段的支出约为13.2亿-14.1亿元。按照目前城郊区域的市场价格和快销策略，楼面地价为6667元/平方米左右的新入市项目，在售均价普遍在13500-18000元/平方米之间。假定15万平方米的体量能提供1500套100平方米建筑面积的房源。按照最低13500元/平方米的销售均价，若要收回成本，半年需成交1044套房源；按最高18000元/平方米的均价则需要销售783套房源。
这个销售目标在去年以及今年上半年都并非难事，然而，按照目前的市场情况，大部分入市项目的成交量在0-50套徘徊。众多开发商在去年赚得盆满钵满固然不假，但若连续半年甚至一年销量没有明显上升，再殷实的老本恐怕也会坐吃山空。 文/本报记者 李桁
