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2009年新盘扎堆 盘活区域楼市
2010年多个大盘持续发力 放量将超去年
“地王”助推 区域均价有望破2.5万元/平方米———
以北苑为中心的立水桥至来广营一线，被开发商称为北京的“国奥板块”。随着华贸城、美立方等项目在2009年下半年“重磅入市”引发的极高关注度，加之之前的润泽·悦溪引领的北部楼市回暖潮，成为2009年度最为炙手可热的重点置业区域。2010年润泽·悦溪、华贸城二期的持续放量，以及区域新盘中铁国际城、天润·福熙大道等体量均在数十万平方米以上的大盘蓄势待发，业界普遍预测，该区域将成为通州、城南之外的全年最值得期待“三大”主力置业区域之一，同时也是唯一的“近城最大品质居住板块”。
●“国奥生活圈”概念急剧升温
潜在供应量达数百万平方米
国奥板块在后奥运时代正在强势崛起。随着润泽地产、国华置业以及中国水电地产等众多品牌房企的进驻，北京华贸城、天润福熙大道、中铁国际城等项目的次第入市，国奥板块势将成为继朝阳公园、朝青板块后，又一个高端住宅云集的区域。中原地产华北区总经理李文杰表示，2008年北京奥运会之前，“大亚奥”板块出现过一次集中的放量，目前该区域内包括北京世茂奥临、美仑堡等楼盘基本售罄。继润泽·悦溪、华贸城一期、美立方等项目2009年放量热销后，以北苑-来广营为核心的国奥核心板块已初具规模，后劲十足。
2009年下半年，华贸城的开盘标志着2007年成交的北苑四大地块开始逐步进入实质性供应阶段。近来，北五环周边”国奥生活圈“的概念正在急剧升温，据了解，国奥核心板块在售项目主要包括润泽庄园、润泽·悦溪、北京华贸城和天润福熙大道、中国水电地产的美立方。此外，该区域还将有润泽A03地块别墅项目、润泽B06地块公寓项目、中铁国际城以及城建来广营地块等项目计划在2010年相继入市。据初步统计，上述9个项目的销售面积将超过300万平方米，产品则囊括别墅、花园洋房、高档公寓、青年公寓等多种形态。分析人士指出，”华贸城二期在2010年即将面市，天润旗下的福熙大道也预计在近两个月内开盘，加上60余万平方米的中铁国际城，“国奥板块”2010年项目间竞争将非常激烈，必然提升区域整体生活品质。
“奥运之后，国奥生活区的功能诉求从单一的体育功能转向城市综合功能，众多品牌开发企业云集这一区域，给区域整体功能品质的提升带来了很大的发展空间。未来三五年，这个区域的生活品质将会不断提高。”中国城市规划设计研究院副总规划师王凯认为。
●区域新盘主打高品质牌
2010年区域均价有望破2.5万元/平方米
尽管从价格上看，已经开盘的华贸城、美立方都选择以较低的价格聚敛人气，但这并不意味着所谓的“中低端”，天润福熙大道开发商天润置地执行总裁常坤认为，高端还是中低端，并不是从价格上去衡量。当年的高端住宅，在新的住宅设计理念、技术下，也许还不如现在新的中端住宅的品质。而因为不是一个时代的产物，国奥板块和朝阳公园、朝青板块根本无法类比。国奥板块是最能代表北京未来住宅发展水平的板块，除了位置具有可比性之外，从居住理念、开发设计的理念上来说，国奥板块的品质将远远超过其他板块。
华贸城开发商国华置业公关部负责人赵加则坦言：国奥板块最终会成为朝青还是朝阳公园板块第二，不是开发商应该考虑的问题，最终应该由市场抉择。国奥板块是北京未来最具潜力的板块，不仅上风上水，地缘优势突出，拥有奥运会后留下的最大遗产奥林匹克公园，不论是人文理想，还是市政积累，都将是长期的关注点。未来润泽地块自身拥有7万平方米的商业配套，南侧的华贸城有7万平方米的商业配套，其集时尚购物、餐饮、休闲娱乐于一体；中铁地块中有幼儿园、小学、中学和医院的配套，城建地块中有幼儿园配套。几乎不出区域，就能够享受到完整的生活配套。
常坤认为，北京近几年期房销售都在2000万平方米以上，国奥板块内总的供应量在300多万平方米，根据开发进度，将在4~5年内分批推出，每年不到50万平方米，不足全北京销售量的3%；但对于国奥板块来说，能与这个区域媲美的板块基本都已经没有供应，新增的供应大多位于卫星城等远郊，即便只有10%的置业者倾向于在国奥板块置业，那3%的供应量也仍然是供需倒挂的局面。
调查显示，北京华贸城、美立方2009年一期开盘价格在13000-15000元/平方米，而润泽·悦溪目前均价达1.8万元/平方米。随着后续项目在品质上越来越明显的提升，以及持续升温的区热度，业内普遍预测今后该区域高档住宅的售价可能达到2.5万元-3万元/平方米左右。
中原地产华北区总经理李文杰认为，众多品牌开发商逐鹿国奥板块，源于竞争压力，开发商将会在产品细节和项目配套上猛下工夫。楼盘先行、配套跟进是传统套路，而这一传统套路也将直接决定国奥板块未来区域的高端成色。“从2009年到2011年，国奥板块会是北京高端住宅交易最活跃的板块。”李文杰说。
●市场观察
地王效应助推区域一二手房价飙升
来自搜房网的数据显示，从2006年到今年年初，国奥区域周边商品房均价从9600元/平方米迅速攀升到2.2万元/平方米，涨幅超过100%。
统计显示，国奥板块目前在售的公寓和普通住宅项目不分上下，价格方面可谓旗鼓相当，多集中在1.5万-2.5万元/平方米之间。竞争激烈，也使得价格集中程度较高，很多项目的价格不能够真实反映自身产品的价值和升值潜力，多是依市场和竞争项目而拟定。而以2009年6月底的奥北水源九厂超1.5万元/平方米楼面地价成交的“单价地王”之争为揭幕战，更引发了国奥板块在售项目的一轮连锁涨价。
2009年5月份，奥东18均价2.3万元/平方米，目前已涨至3.3万元/平方米，短短两个月涨幅达50%以上。保利金泉广场年初均价仅为1.35万至1.45万元/平方米，地王现身后均价迅速涨至2万元/平方米，环比涨幅达37.9%。润泽·悦溪通过小批量大批次的推盘策略，从2009年初的9900元/平方米，涨至1.8万元/平方米，且快速售罄。此外，除美立方声称要打造“超高性价比”的精品小户型，华贸城二期预计开盘价格在1.8万-2万元/平方米左右，中铁国际城开盘均价预计1.6万/平方米上下，而天润福熙大道也将保持在这一价格区间，至于水源九厂项目，业内人士普遍预计其售价有可能在3万元/平方米以上。
二手房也同样如此，“地王效应”进一步促进了业主和客户对该区域房价看涨的预期， 本报调查发现，奥运村乡地块附近的楼盘二手房挂牌价格，倚林佳园价格较高为2万元/平方米左右；澳景花庭、融域嘉园、澳林春天房价较低，均价为1.5万至1.7万元/平方米。加上该区域部分楼盘房源一直较为紧张，一些业主将房源报价直接提高了1500-2000元/平方米。从成交量上看，2009年下半年亚奥区域中高档二手商品房成交量同比翻了一番多，价格亦持续走高。
●区域特色
差异化热点吸引多元化置业者
北京2008奥运之后，除了体育场馆、大片绿地、公共交通外，还能给北京留下些什么？在政府角度，北京市已经决定，将2008年奥运会后奥运场馆设施重点定位在文化、体育、会展、商务产业，并将持续予以财政支持，使之成为首都经济新的增长点。可见，奥运基础设施建设不仅促进区域的发展，也将进一步促使城市中心向北移动，向亚奥区域倾斜。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，从功能划分来看，国奥区域的差异化特色愈加明显，像典型的：CBD是以商务概念为核心，中关村以高科技为主，而亚奥区域则是集体育、文化、商业、会展、休闲等为一体的。于是，对应的房地产建设也是以高档商用公寓开发建设为主体。基于对迅速提升的区域价值的认可，该区域的置业人群也相对多元化。同样是借助奥运公园的公园概念、生态概念，很多楼盘一开始便为该区域奠定了国际化的基调，便使得与朝阳公园区域高端置业人群产生明显差异。
“国奥板块的迅速崛起并持续升温，并非仅仅由某一事件决定，根本原因更应该是该区域有没有长期、持续的发展能力。基础设施对奥北区域的作用不仅仅在奥运，而且在奥运之后都可以继续发挥作用。因此，奥运之后，该区域的价值还会不断释放出来，升值空间还非常大。但同时，在后奥运时代也正面临着未来市场的考验。” 任启鑫说。本版文/邱旸
