燕郊二手房贵过新房

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　　80%以上为投资房源 房龄不满5年

　　交易税费差不多是房款的一成———

　　多数燕郊二手房在市场上被称为“新”二手房，但整体价格并不便宜，甚至部分超过了新房房价。

　　燕郊二手房成“新贵”

　　受区位影响，燕郊楼市早在5年前便已正式进入购房人视野，在近年来的环首都经济圈规划概念下，投资人群蜂拥而至。多数投资者新房刚买下来，立即涌入二手市场，这类房源被市场普遍称之为“新”二手房，这是燕郊二手房与北京二手房最大的不同。“纳丹堡、美林湾等项目二手房源充足，一个单元里就有20套房源左右，户型、面积、朝向可从容选择，且80%以上是毛坯房，可供买房人根据自己的风格随意装修。”位于燕郊燕京新城爱家置业房产中介苏先生如是说。

　　但置业专家提醒买房者，购买燕郊二手房不能纯粹关注其房价，税费以及手续费不容小视。事实上，燕郊二手房房价与各种费用加起来，已然超过了区域新房总价。燕郊的商品房房龄几乎都没有满5年，这就意味着买房人要缴纳总房款的5.5%作为营业税，还有3%的个税、1%的契税。加起来，一套房子的交易税费差不多是房款的一成。以天洋城二手房为例，其均价7500元/平方米，面积为80平方米，囊括税费在内，单价已然接近1万元；然而天洋城4代新房却低于7000元/平方米。显而易见，二手房“贵”比新房。

　　另一方面，燕郊虽然不限购，但是实行限贷令和限外令，非本地买房人无法办理贷款。如若需要办理此业务，中介还需另外收取10000-15000元，用以办理贷款资格。如此一大笔的隐性“好处费”，使得燕郊二手房终成“新贵”。

　　挂牌者多为投资客

　　“大部分燕郊二手房源挂牌者多为投资客，甚至刚买下来就挂牌。楼市行情不好的时候，他们只要能赚一些就卖。一个投资客最多的拥有五六套房源，这些投资客专门从事二手房买卖，低买高卖，赚取差价。”燕郊一家房产中介公司负责人说。年前看房人很少，投资房主只好以租待售，而贷款炒房人则选择低价出售房源缓解还贷压力。而自从北京楼市回暖以来，燕郊二手房销售走俏。“我们店里平均每人每月至少能出售1套，每周看房人达6组以上，业绩可观。”该中介人士表示。

　　笔者走访了燕郊纳丹堡、美林湾等楼盘，走访了20套二手房源。投资房源占比高达90%，均为毛坯房。毛坯房内，堆砌了一些旧地板、水泥，管道结构均一清二楚。

　　业界人士分析认为，燕郊本地人口仅10万左右，而真正来自北京刚需人群也并非想象中的旺盛。但从2008年至今，区域楼市供应已超过500万平方米，大部分房源为投资者所囤积，从一定程度而言，投资者是成就燕郊楼市的第一力量，而刚需反退居其次。

　　“爆炒”后遗症渐显

　　“现今燕郊二手房普遍在七八千元左右，而在2008年的时候，均价仅在四五千元左右。建筑成本并没有增加，房价却上涨了两倍，当中有太多的‘水分’，而主要的原因都是投资客‘爆炒’环首都经济圈楼市的结果。”一直想要在燕郊买房的周女士表示。80后的周女士无购房资格，本想等到获得买房资格再选择置业，但投资人群占燕郊楼市主导地位，炒房引起房价上涨是必然，再等燕郊房价唯恐“破万”，届时，只能租房度日了。

　　近几年，北京高房价与限购令使得环首都经济圈楼市如鱼得水，投资人群纷纷入市燕郊、香河等区域，引发“环京带”投资高潮。其中，燕郊与通州仅一河之隔，相比其他远郊区，距离北京最近，房价从最开始的2000元/平方米飙升到现在的8000元/平方米，甚至出现了个别楼盘突破1万元/平方米，燕郊楼市的迅速崛起离不开环首都经济圈发展的助推作用。无独有偶，香河楼市堪称燕郊楼市的复制品，其产品定位主要瞄准的是投资型产品和第二居所，以花园洋房和类别墅市场为主。目前香河针对的客户群并不是刚需，投资的意味太重。

　　“在经历过去两年的大起大落之后，置业者已理性很多，从目前环首都经济圈楼市表现来看，除非开发商有足够的诚意，否则已很难打动购房者。”业内人士表示，燕郊的楼市仍然需要依附于北京市场，在北京房价趋稳的背景下，已很难复现新一轮暴涨。 文/刘青