“居者有其屋” 不等于“居者拥其屋”

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　　房价问题牵涉每个人，有房的不希望跌，无房的不希望涨。但由于房贷的信用模式，超前消费，涉及宏观经济。高房价伤及实体经济，阻碍了经济可持续健康发展，要是不赶紧回归合理房价，经济危机就在眼前。届时，就不单是房价问题那么简单了。高房价就像一个人身上的肿瘤，是赶紧切除，还是听其恶化成癌症？

　　●应当改变房子是投资品的概念

　　温家宝总理在答记者问时明确表示，“房价远没回到合理的价位，调控不能松。”温总理为什么这么说？

　　从温总理的讲话可以看出，他心目中的合理房价，是家庭年收入的4到6倍。以西安为例：根据统计局数据，去年家庭年可支配收入为：51962元。上述西安两口之家家庭6年可支配收入为311772元。以90平方米为基准（这是大小户型的分界线），西安合理房价应该为：每平方米3464元以下。

　　显然，中国多数城市的房价都远在合理价位之上，看来，必须坚持三五年的调控，房价至少得下降20%；同时，随着收入的提高，几年后中国房价可回归到合理价位。

　　好些人认为，“中国房价上涨主要是因为土地价格的上涨，土地价格不跌，房价就不会跌。”其实这就是金融上的“狗追尾”现象，在房价上涨时，推动了土地价格上涨，而土地价格的上涨再倒过来推动房价上涨，恶性循环，愈演愈烈；而一旦房价下跌，土地价格就会下跌，再推动房价下跌，进入和房价上涨时相反的循环，引发房价不断下跌。

　　另外，除了房价要回归合理，更重要的是要改变人们对房子的观念，要改变房子是投资品的观念，要将房子作为和汽车、电视一样，看作是消费品，而非投资品，那样的话，中国经济才能确保可持续的健康发展！

　　●高房价带来的七宗罪

　　让我们回头展望2008年，当时中国政府就准备收紧银根，给过热的经济、特别是飙升的楼市降温。结果未能如愿。为什么呢？那是“多亏”了美国的金融海啸。因为金融海啸，美国对中国出口商品的需求骤减，而美国是中国商品的最大进口国，中国拿不到订单了；出于无奈，中国政府只得投入四万亿“救市”，但这些钱多半进入了楼市，使房价继续飙升，虽然弥补了出口的损失，使中国经济风景这边独好，率先从危机中解脱，但是房价飙升给中国经济带来了诸多不利。比如，高房价给经济带来了七宗罪：

　　第一，由于高房价带来的房地产暴利，吸引了大量的资本进入房地产行业，阻碍了其他产业的发展和就业岗位的创造，损害了实业；第二，高房价挫伤民众的购买力，大幅降低内需；第三，高房价增加了国家的市政、住宅建设，及企业扩大再生产的成本；第四，高房价拉大了贫富间的差距，其高成本阻碍了中下层收入家庭致富的机会；第五，高房价阻挡了人才的自由流动，妨碍了城市化的进程；第六，高房价消耗了人们宝贵的体力和精力，将导致未来人口的大衰退；第七，高房价妨碍了社会经济的可持续发展。

　　有鉴于此，温总理同时提道：“从方向上看，应鼓励更多的人租房。”

　　我完全赞同这一观点。综观全球，在欧洲的多数国家里，多少年来租房和拥有住房者的比例为一半一半，大城市的租房者比例则更高，像德国就有高达58%以上的人一辈子租房而住。即使地广的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主破了历史最高纪录，却依然还有超过32%的人租房而住。而加拿大非但地广，而且人稀，可租房而居的比率都要高达33%。

　　作为参考，现将2009年时，欧美主要地区的住房拥有率概括如下：德国42%，法国55%，丹麦51%，奥地利56%，葡萄牙64%，加拿大67%，美国68%，比利时71%，爱尔兰77%，西班牙85%。在欧美是租房而居，还是买房自住，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已，无论从理财的角度，还是其他方面来考量本无优劣之分。

　　●遏制房价 应借鉴欧美经验

　　房价涉及了每一个人的利益，购置了房子的家庭自然不希望房价跌，而无房想买者自然不希望房价涨。但是世界各国的无数案例和事实已证明：由于购房一般用的是信贷消费模式，值得注意的是，一个国家地区，往往住房拥有率越高、房价越高的地方，实体经济就越差，离金融危机的爆发点也越近，而且康复和恢复经济的时间将越长！

　　比如德国、丹麦、奥地利的经济非常扎实、非常健康；可是，葡萄牙、比利时、爱尔兰、西班牙已经深陷债务危机而难以自拔，加拿大正在债务危机的边缘。而美国，从2006年７月开始房价一路下跌，陷入金融危机，迄今房价已经跌回2002年的水平，而住房拥有率跌了3%，降到65%，实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。

　　在欧美，平均2%的房地产税，是一个控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，一方面，欧美的房价不可能像中国涨到天上去，一方面，中国低收入者可以租到能够承受的廉租屋，一样能够安居乐业。

　　他山之石，可以攻玉。如果中国真正渴望遏制投机炒房，使房价回归正常合理水平的话，不妨全面借鉴欧美上述的那些行之有效的方法，并针对中国国情，提出三个具体建议：对第一套自住房采取免缴房产税，第二套自住房或出租房少缴税；而对所有恶意哄抬房价的投机房、特别是那些的空置房课以重税；而政府征收了房产税之后，可以将部分税款用于廉租房的建设。

　　特别要注意的是，目前中国的租房市场由于供求关系所致，是卖方市场，好些房东不时地任意随意提高房租，使租房者难以安居。所以，对空置房征重税，对出租房减免税收，可以逼迫炒房者将空置房出租，以加大市场上的供应，以此扭转租房市场成为买方市场。

　　这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来，尽快达到“居者有其屋”，使每个人都能安居乐业。

　　文/陈思进