朝阳两成楼盘优惠 通州新盘单价破万

（1 ／1张）

　　“零利润”卖房 挑战买房人抄底神经 名企“梯度深折”只为抢收回笼资金———

　　11月份以来,在供给膨胀、需求萎缩日益严重局面之下,北京楼市与天气一样迅速入冬。年末降价已经成为“市场主流”，根据新浪乐居不完全统计，截止到11月8日，北京城区及郊区楼盘中采用优惠促销手段的共有235个项目，其中朝阳区的优惠楼盘数量最多，占所有优惠项目的20%。除了优惠楼盘数量多以外，各个项目采取的优惠措施更是种类繁多，其中最常见的是根据付款方式不同采用不同幅度的折扣，采用打折方式的楼盘比例高达85%。此外其他还有梯度折扣、直降房款、送精装家电、送使用面积、特价房、办卡优惠等等。不少值得期待的名企纯新盘也作为区域单价领降者，以不断释放的“降价地震”，一次次冲击着大众置业群体敏感的神经。

　　●名企“零利润推盘”

　　挑战区域房价新低

　　房地产调控频频发出趋严信号，楼市销售渐入寒冬，降价打折促销已经不足为奇。但是，北京上周末开盘的两个品牌开发商的项目均打出了“零利润”价格吸引购房者的关注。其中位于通州区中关村科技园区马驹桥附近的合生世界花园更是以起价9980元/平方米，创下除怀柔、密云、延庆等远郊区县外，北京近两年来重点区域板块房价价格新低。时隔两年，北京再次出现低于万元的楼盘，也标志着北京楼市降价开始动真格的了。

　　据了解，11月18日合生世界花园开盘推出了500多套房源，起价9980元/平方米，该项目推出的房源层高达到4.2米。据介绍，该批房源得房率达到了140%，相当于买一层送半层，并且送3000元/平方米的精装修。同时销售人员还表示，为了进一步让利给购房者，该项目还推出了首付10%的分期付款方案，也就是购房者首付只需6万元左右，即可拥有一套房产。采访中了解到，合生世界花园所在区域周边项目目前均价在1.4万元/平方米左右，这一价格让某邻近项目开发商惊呼“想都不敢想”。

　　无独有偶，就在第二天，另一大品牌开发商位于大兴的项目打出了起价11800元/平方米的低价，户型为98平方米的三居，入市当天还另有折扣，认购的客户可享受两个点优惠。而其周边其他项目的均价在1.5万元/平方米左右，开盘当天近300套房源被闻讯而来的购房者抢购一空，显示出虽然楼市进入“寒冬”，但低价优势对买房人的吸引力依然强劲。

　　“这两个项目基本上是零利润或是微利入市。”某资深业内人士表示。资料显示，合生世界花园所属地块2010年12月被合生创展拿下，成交楼面价为5301元/平方米；而上文提到的另一名企大兴项目所属的大兴区地块则是在2010年12月23日竞得，楼面价为7519元/平方米，在当时均属于高价拿地的范畴。

　　“按照目前3000元/平方米的建安成本、2000元左右的税费成本、1000元的财务成本及基础营销费用来计算，两个项目的入市亏本在10%左右。”一位房企内部人士在接受采访时算了笔账。对于“亏本卖”的说法，开发商方面并不完全认同。该大兴项目的一位负责人表示：“我们只是让利给购房者，并不代表亏本，只是利润很低，我们采取的是低开高走的策略。”同时，合生世界花园项目相关负责人则坦言，项目基本上是零利润入市。“现在购房者观望情绪浓重，项目定价由市场情况而定，我们只是顺势而为。定价在万元以下，是为了应对楼市‘寒冬期’的纯市场行为。”

　　●“五重梯度”深折

　　力求快速回笼资金

　　除了价格让利上的“一降到底”，为最大化地促进现金回流，不少开发商在购房付款比例上的折扣设置也可谓是“煞费苦心”，某东部近京大盘针对北京购房群体，近日便抛出独具一格的“梯度”优惠政策。开发商表示，根据购房人首付款比例不同，将对应折扣设计为5个档次。首付四成者，享受95折优惠，首付五成者，享受全款92折优惠，首付达到六成的，给予88折，首付七到八成的，给予83折优惠，而全款购房者开发商更给出“出血折扣”75折。按该项目单价12000元/平方米计算，低首付和全款购房者折扣优惠每平方米就差了近2500元，一套90平方米两居的价差更在30万元左右。

　　该项目开发商私下也坦言，给出这样的跳跃式“梯度折扣”，目的也是年末冲击销售业绩、最大化地回笼资金，就成本而言，可以说是“赔本赚吆喝”。而这样的打折方式也确实颇为奏效，不但刺激了销售率，而且为拿到最优惠折扣，不少买房人也是想方设法筹钱，尽可能全款一次性购买。

　　“现在老板对销售线的要求是，尽可能多地回笼销售资金，明年市场怎么发展真不好说，看空的气氛太过强烈。我们只能做到尽可能多地甩货，在地产最困难阶段来临时至少手中有粮，心中不慌。”某项目营销负责人的话，代表了不少项目的心声。

　　●降价是大势所趋

　　刚需置业者年末可把握抄底时机

　　调查显示，进入11月以来，北京楼市的境况日益萎靡。北京房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京商品房市场继续低迷，一二手房签约量同比下降幅度达到了57.7%。该期限内入市的13个项目提供的4014套房源至今依然零成交。截至11月20日，北京商品房存量达到121015套，为近30个月以来的最高值。

　　面对北京市场目前的局面，降价销售已是大势所趋。此前，金九银十的失色已让价格进一步下探。从10月开始，通州区域的润丰领尚、东亚逸品阁进一步将价格调至1.32万元/平方米左右，随后大兴区域的朗文世家也将价格调整到了1.32万元/平方米。此次，跌破万元的价格更预示着北京房价的降价速度和范围正在逐步加大。

　　中原地产分析师张大伟表示，经历了成交惨淡的“金九银十”之后，11月楼市开局依然“寒气逼人”。近期一些品牌开发商零利润入市的行为标志着北京楼市拐点的真正到来，对周边项目影响颇大，受到众房企在年底抢收业绩的影响，楼市的打折降价风潮大有愈演愈烈之势，具有刚性需求的购房人可密切关注，把握抄底时机。 文/邱旸

　　●追踪●

　　上半月新盘四成零成交

　　业内人士表示降价或成为必然选择

　　前不久，有媒体称据北京市房地产交易管理网上的数据显示，11月上半月，北京共有13个商品房住宅项目入市销售，包括远洋天著景园、世华泊郡家园、清河嘉园等，合计提供4014套住宅量。截至15日，所有项目的签约率皆为零。不过此后有市场人士指出这可能是由于销售数据更新不及时所致。

　　而根据我们对上述楼盘的最新调查显示，截至11月21日，最新销售数据已得到更新的情况下，成交量依然低迷，13项目总共签约23套，零签约项目仍有5个。其中，签约量最高的楼盘为世华泊郡，签约11套；其次为中加锦园与朱雀门，签约量分别为6套和2套；剩下的项目中，水色时光花园、润西山、颐景花园、丽景长安签约量只有一套。

　　如果按价格区分，13个入市商品房住宅项目中，朱雀门家苑、润西山苑、翡丽华庭、远洋天著景园等4个预售均价在每平方米3万元以上的项目总共仅售出3套，尽显高端新盘市场的疲弱。

　　对此，市场人士分析认为，各种地产调控政策叠加后，购房资格审核手续更复杂，因此对北京市房地产交易管理网上所反映出的签约数据会有一定的影响。不过，对比市场上销售情况较好的项目可以看出，降价盘销售走高的状态很明显，未来势必成为这批滞销新盘学习的目标。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，北京限购令已实施近一年半，“三有”人群日益被稀释；其次，房价将下降的舆论环境已经形成，导致购房者持币待购。“目前降价项目占据市场主要签约量，例如上周成交量最高的顺驰领海，本月签约均价为14742元每平方米，环比10月下调了10%，相比最高点下调更是超过5000元。通州的几个项目也因为降价获得的销量成为了目前市场上签约比较多的项目。其他价格未变动项目大部分销售情况并不理想。”

　　此外，成交量的低迷在最近几个月创地量，业内人士预计11月成交量也将继续延续最近几个月的市场情况。“由于整体市场库存量再次突破最近两年多来的纪录，达到12.1万套，继续呈现供应大于需求的现象，这对于成交不理想的新盘将造成巨大压力。特别是近来大兴及亦庄已有项目给出接近甚至低于成本线的价格，很可能会对11至12月的年底市场带来非常大的冲击。”文/卫东