房价即使降了 你有资格买吗？

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　　3%的有购房资格人群PK11万套库存量 房企生存压力与买房人需求皆面临挑战

　　“北京有购房资格的人只有3%”……这是万科近期进行入户调研得出的结果，目前北京有购房资格的家庭在20万户左右，而与这一数字相对，目前北京仅库存量就已接近11万套，而随着后期开盘量的增加，这一数字还将提高。在限购政策仍在延续的情况下，如何争取日益减少的购买力，已成为当下开发商最关心的问题之一。

　　●买房人越来越少

　　楼市进入绝对买方市场

　　近日，作为中国房地产企业龙头的万科，发布了一份针对北京家庭的入户抽样调查，其中显示在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数约为20万户。此外，包括金地集团、首创置业、龙湖地产等在内的一线房地产开发企业，都曾用不同的方式对这一限购之下的“需求上限”进行过测算，所得出的结果亦在20万户上下。这一接近的数字首次直观向人们展示了限购政策的“威力”。

　　今年4月，北京市政府颁布并实施了落实中央政府房地产调控政策的“京十五条”。其中对于限购政策进行了严格规定。对于非本地户籍人口，需有5年以上纳税记录或社保证明，否则将不具备购房资格；对于本地居民，以家庭为单位实施限购，对于名下已有房产或已经购买房地产的，不具备购房资格；本地居民只能在卖旧买新的情况下，可以新购一套商品住房。

　　而这一政策的实施直接使北京楼市的潜在购买客群被缩小，北京以及外地大部分有购买力的客群暂时失去了购买资格，直接影响到了北京楼市的成交量。据北京中原等市场机构的统计数据显示，今年限购以来，北京市商品房住宅成交量仅有46000余套，这一数字同比去年同期下降了12%，同比前年同期更是下降了58%以上。

　　北京中原三级市场部研究总监张大伟表示，“短期内限购政策放松的可能基本为零，这就使得新增加需求的可能性不大，而目前楼市的库存量及潜在供应量都有明显上涨的趋势，北京房地产市场已经逐渐开始进入绝对买方市场。”

　　●双重困境交织

　　买房人“惜购”情绪升温

　　虽然限购政策在很大程度上制约了楼市购买力，但是在当前的市场下，多重外部因素的叠加，使得限购的影响力被格外放大，一部分购房人的心理转变也使得市场前景扑朔迷离。

　　“在有购房资格的人群中，并不是所有人都有购房资格，由于受到高房价以及购买力的影响，一些有资格的家庭同样无法进入市场。此外，目前市场的低迷已经开始对购房人的心理产生影响，降价、退房等负面消息，会促使买房人更加谨慎。在这些因素交织之下，后市有可能加速下行。”一位研究人士这样表示。

　　在近期于国贸举行的2011年秋季房展上，《广厦时代》就参展者的置业情况进行了问卷调查，结果显示：在参与调查的参展者当中，约有74%的家庭仍然具有买房资格，显示了这部分群体对房地产市场的高度关注；但是对“一年内是否有在国内置业的计划”这一问题，约有48%的被调查者选择了否定答案。在被问及原因时，不少被调查者表示，他们来房展的目的只是“看看”或“了解下市场”，并没有买房的计划。“现在房价有可能下降，我们应该珍惜手里的买房资格，选择位置、性价比更好的房子。”一位参与调查者这样表示。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，“去年北京卖了13万套，按照此进度一年多就能消化20万户购买力。由此可以看出北京的限购太严，5年纳税门槛，致使外地购房比重由去年四成降至当前一成。如果市场回暖，需求量则可能远超20万”。

　　●房企择机而动

　　五环外项目进入降价“临界点”

　　在严峻的市场面前，一边是受到抑制且不断萎缩的购买需求，另一边却是日益增加的库存。据统计数据显示，目前北京住宅库存为11.2万多套，相比限购前2月17日的92900套，库存积压已经接近2万套，预计年内库存积压可能接近13万套；在新增供应方面，专家估计北京市下半年的潜在供应量为900-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平方米，最近一年供应可能超过2000万平方米，提供住宅总套数有可能超过15万套。

　　北京中原等机构分析认为，虽然11万套相比历史最高库存14万套以上，依然有3万套以上差距，但是目前执行限购并没有放松的迹象。市场上有购房资格还愿意入市的人越来越少。这将明显影响开发商对后市行情的判断，特别是最后一个销售黄金期金九银十，促销将逐渐普遍。

　　针对日益减少的购房者，如何行动起来占领市场先机，已经成为不少房地产企业研究的焦点。北京万科副总经理肖劲表示，目前北京的开发商可以分为四类：预期悲观、寻找空隙、改变定位、无所作为。万科属于第二类，而大多开发商属于第四类。万科是快速周转的公司，“面对当下楼市，我们要做五件事：第一大力促销，第二保证节点，第三减少库存，第四多向同行学习，第五利用好每一个周末”。

　　也有市场人士表示，10月因为有长假，预期看房人的时间更加宽裕，这使得纯新盘项目明显放弃了观望，入市积极性大涨。预期将有31个项目入市，其中有20个项目为纯新盘。“市场的主要成交热点在五环周围。这就使得市场在五环内外出现了供需比的临界点：在五环外因为供应量大，而潜在供应量也大，都超过了签约消耗的速度，使得库存积压逐渐明显。而由于这些位置最近几年的土地供应比较多，纯新盘的潜在供应将集中在最近一年内，这些项目为了加快周转周期，在目前市场情况下，很可能选择降价求量。”文/卫东

　　万通人“反省”20年万通

　　9月13日，值万通成立20周年，万通沿袭以往的“反省日”，安排各地项目的代表和星散于各处的老万通人以及一些万通的老朋友于当晚集合到798一个大闷罐剧场，进行了主题为“理想丰满”的集体反思会。号称“万通六君子”的冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富悉数到场，冯仑发表少有的严肃演讲“我们到哪里去？”

　　“守正出奇”和“死扛”是其中的两个关键词。冯仑在演讲中说：“我们要到哪里去？这不是一个人的事儿，是所有万通人共同坚持守正出奇的核心价值观”。对于如何才能成功，六君子共同的答案是“死扛”。该活动尽管只是万通的“家事”，但是高朋满座，加上微博助力，引发了业界的集体围观。（肃静）