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陈国强（1／5张）
市场表象复杂引关注 “第三轮调控”传言甚嚣尘上———
房价下跌只闻空响、热销楼盘仍不时出现、房地产企业业绩斐然……对于房地产调控政策出台至今市场的种种表现，有业内人士认为，在通胀以及外部热钱涌动的作用下，房地产的二次调控收效甚微，甚至有可能再次沦为“空调”，第三轮调控似乎势在必行；也有观点认为，二次调控的效果还要进一步观察，而目前房价涨幅有限，交易量萎缩，因此以遏制房价过快上涨为目的的房地产调控总体上是成功的。针对明年房地产市场调控的走向，成为本次“广厦圆桌”热议的焦点。
●本期嘉宾
中国房地产及住宅研究会副会长
顾云昌
中国房地产学会副会长 陈国强
华远集团董事长 任志强
万科企业股份有限公司总裁 郁亮
思源集团副总经理 陶红兵
●调控政策是否已经生效？
陈国强：调控整体有效，部分市场已开始降价
评价调控政策的效果，不能单纯地从市场价格变化来看，还要关注更多价格背后的因素。实际上调控也有多重目标，例如价格调控目标、政策房建设目标、供需关系调控目标、政策房和商品房土地供给计划目标、调整商品房结构供应的目标等等。而这些是大家不太关心的，可能是因为抑制需求对价格的影响和对成交量的影响，相对更加直接，大家都希望看到价格有所回落。
本轮调控最重要的三大调控目标是：抑制需求，增加供应和调整结构。从北京市场全年来看，成交量下滑是毋庸置疑的，但是价格下降却难以看到，甚至价格还有所上涨，这是因为中心城区的房价由于地段的稀缺、未来供应的有限性和成本的刚性，价格下调比较难。但是，如果我们细分结构的话，可以看到远郊区县价格的回调已经有所发生。例如今年北京市的大兴区、房山区和通州区等区域市场中，一些楼盘的价格出现回调，这样的例子也不少，特别是一些新开的楼盘，普遍采取了一些低价开盘的策略，也获得了较好的销售结果。
所以调控对于房价上涨的制约还是有效的，大家在审视目前政策调控效果的时候，应该换个视角，以便更全面地来看待政策影响，不要过多地局限在短期房价变化上，还应更多关注不同区域市场的差异化表现。
任志强：调控有效，未来供求矛盾会减弱
很明显，政策的调控是有效的，重点城市的销售都大幅度下降了，如上海、北京、杭州、南京、深圳、广州等城市的新房住宅销售量都有平均近40%的下滑，原来紧张的供应局面也得到了一定的缓解。如今新政出台之前，北京在销的新房约只有4万套左右，而每月要消化1万多套，让供给出现极度紧张且价格上涨的局面。限购之后，目前在售房源已接近10万套，价格上涨的压力适度减弱了。
今年销售面积的同比增长则明显的不是住宅，而是办公与商业等公用建筑，因为今年的政策并未对办公、商业的购买有任何的改变。从全年看销售的总面积会略有下降，同时库存也会增长，但未来市场的供求矛盾会减弱。
●是否会有后续政策出台？
顾云昌：调控就像治感冒，快慢手段结合
顾云昌认为,房地产市场调控取得一定成效，但是还有不尽如人意的地方,例如9月份以后出现了房价上涨势头，并由此引发了第二轮调控。而从目前来看，金融杠杆是调控的主要手段，能够起到立竿见影的效果，买房的积极性和动力跟金融是分不开的。
“调控楼市就像治感冒，中西药都得用：西药的作用就是立竿见影，马上退烧；而中药需要内部调整和调节，需要慢慢来。现在需要使用利率杠杆、金融手段以及行政手段，税收杠杆调控有一定的过程，但也不是完全排除，应该抓紧进行试点。”顾云昌说。
陶红兵：有可能出台新政策，与物业税关系不大
我认为今年年末到明年年初出台新的调控政策是有可能的，但是出台过度硬性的政策，并不是一个理性的行为。现在通过这几轮调控，房价快速上涨基本已经被遏制住，如果政府能够用这种方式换取保障房大量上市的时间，中低收入老百姓的住房问题就能够得到基本解决，商品房市场如何发展会由市场机制自主调节。商品房的交易是购房人用自己的钱去买东西，无论涨价到什么程度，都不应该由政府进行强制性干预，政府可以通过对商品房进行征税，将税收资金投入到保障房建设中。
现在很多人在提物业税，我认为物业税不应被认为是政府这次调控的手段。即使没有此番调控，物业税也应该并且迟早会推出，很多人没有理解这个问题。作为一种物业、一种资产，房产这种商品早晚都要征税，就像车船使用税一样。物业税是财产税的一种类型，房产属于财产，既然持有理应征税，这是毋庸置疑的。所以物业税与是否进行房地产调控，关系并不大，在我看来，哪怕现在楼市低迷的状况会持续很多年，将来物业税也是要出台的。
作为一种财产税，全世界都在征收这个税种，中国也不会例外。土地财政现在计划改革，同时目前又在进行对房地产的调控，所以有很多人将两者相提并论，我认为是不合适的，物业税该出台时就会出台，跟打压房价关系不大，除了对民众心理上会有一些影响，对调控没有实质性的效果。
陈国强：有可能会出台其他措施
由于目前市场有所回暖，所以也有人担心也许会再出第三波调控政策。我估计，政府的房地产部门也在密切关注目前市场的情况，也会对此有所反应。因此如果说会不会再次出台其他措施，或者说会不会再度加大政策的执行力度，我觉得这种可能性是存在的。
●明年政策走向何方？
任志强：到一定时候，政策会做相应调整
房价的变化因素许多是在房地产市场之外，这些根本性因素不改变房价上涨的压力会始终存在。面前中国政府对房价的遏制更重要的在于控制资产价格的上涨，目的是为了防止通胀。
所有人都看到超发货币的刺激政策已在全球，特别是经济恢复增长的新型经济体内形成了通胀的压力。中国也不能幸免，这样就必须将防通胀当作重点工作。中国出现了升息、提高银行准备金率的动作，韩国出现了第二次的加息，明显地看出通胀已不是一个国家中的难题，因此用各种手段也许是不合理的、非市场化的、行政干预的手段来防止资产价格的上涨就成了一件非做不可的事情了。
用非市场化的手段控制房价也许只是暂时的，并非解决满足需求的问题，也不能保证今后的价格不反弹，但是如果不按住房价则可能推动CPI的更快上涨。因此牺牲局部利益而保证全局利益就不可避免了。不按住房价也许通胀的压力会更大。
我不赞成不动货币而硬压房价，但临时性措施总比通胀要好。或者当通胀的压力减弱时、当经济结构调整时、当国际环境转化时、当货币政策能发挥更大效力时，政策会做相应的调整。
陶红兵：与今年比不会有太大落差，除非出台不理性手段
我认为与今年相比，不会有太大的落差，跟目前的情况比较，不会有太大的下降。除非政府采取不理性的强硬手段，用硬着陆的方式打压房地产市场，否则市场有自己的逻辑和运行机制，市场经济具有市场规律性。如果政府采取过度强硬的手段，那么不仅是对房地产，对整个国民经济的伤害都会很大。目前的市场状况来看，一些行政手段的直接干涉不甚合理，如果出台过多的强制性行政手段，就是不理性了。
顾云昌：明年会比过去几年平稳
房地产作为国民经济重要支柱产业，在若干年不会变化。因为解决住房的问题，现在没有其他产品可以替代房地产。从房地产发展看是与宏观经济密切相关的，宏观经济如果走稳，房地产经济也会走稳。过去三年，中国经济出现很大的起伏，由于产能过剩收紧，但马上出现外部的原因，刺激了经济，现在一高一低，楼市也出现了一冷一热。从中国经济看来，下一个五年平稳一点，经济政策从货币宽松变成中性和稳健的，这样楼市相对比过去几年会稳定一些，大起大落的可能性要小。
陈国强：明年会有更多开发商“以价换量”
对开发商来讲，随着时间的推移，市场因素和政策因素会面对更大的压力。因为开发商在年底时，各种压力将会集中地积压在一起，例如资金压力、年度销售目标压力和库存有待消化的压力等等。实际上，买卖双方较量时间拉得越长，对于开发商来讲将会越发不利。特别是现在的融资、信贷收紧，未来将面临从适度宽松到区域稳健的货币政策。对于开发商来说，融资环境、融资成本和融资门槛将会进一步收紧和提高，只要政策延续，开发商的压力将会越来越大，他们降价的可能性将会越来越大，就是说，以回调价格换取成交量的“以价换量”的策略，将会是很多公司面对的现实。
郁亮：万科新策略应对明年市场
12月5日，万科企业股份有限公司总裁郁亮在回答《广厦时代》关于明年万科应对市场变化的策略时说，“既然天气的四季无常我们不能改变，就应该想办法应对它。” 郁亮表示，万科在今年的“调控年”提前完成了1000亿元的销售额后，明年的销售额不会少于1000亿元。
郁亮披露万科在明年“政策调控延续的情况下”，即将启动几个方面的策略：第一，广泛合作。以前是两家合作拿地开发项目，今后可以“三分之一”合作，甚至“四分之一”合作。此外，万科也一直在从外延式发展向内涵式增长方向努力。简单地说是，不依赖于资本规模扩张带来增长，不依赖于股东给钱来发展；第二，在北京打造万科第二个研发基地；第三，根据目前老龄社会不断逼近的现状，推出“活跃长者”的住宅产品。
