楼市新政度过“百天”之后，北京的房价终于出现了松动的迹象：根据政府部门公布的调查数据显示，今年6月份，北京市房屋销售价格环比下降0.4%。新建住宅销售价格结束了今年以来持续上涨的态势，环比与上月持平。而在价格止涨的背后，等待已久的刚性需求购房再次抬头。在近期多个新开楼盘的现场，刚需购房人群的踊跃表现引发了诸多关注。刚需购房者入市时机是否已到？后续的政策走向会对刚需人群的选择产生怎样的影响？本期“广厦圆桌”，我们邀请了购房人、开发商代表以及业内专家，对相关问题进行了探讨。
●广厦圆桌
楼市新政度过"百天"之后，北京的房价终于出现了松动的迹象：根据政府部门公布的调查数据显示，今年6月份，北京市房屋销售价格环比下降0.4%。新建住宅销售价格结束了今年以来持续上涨的态势，环比与上月持平。而在价格止涨的背后，等待已久的刚性需求购房再次抬头。在近期多个新开楼盘的现场，刚需购房人群的踊跃表现引发了诸多关注。刚需购房者入市时机是否已到？后续的政策走向会对刚需人群的选择产生怎样的影响？本期"广厦圆桌"，我们邀请了购房人、开发商代表以及业内专家，对相关问题进行了探讨。
本期嘉宾：
中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、置业专家 舒可心
中原地产华北区董事总经理 李文杰
北京万科营销总监 肖劲
金地集团北京公司营销部副经理 王东博
购房者代表 李先生
●"刚需"为什么"刚"？
舒可心：所谓"刚需"其实是"刚性投资需求"
作为业内知名的投资和维权专家，舒可心有着丰富的购房经历与市场经验，而在他看来，如今市场上谈论最多的"刚需"购房者，实际上有着太多的曲解和炒作。
"'刚需'之所以'刚'，就是因为其需求具有紧迫性。在我看来，现在市场上的刚需，都是兼具有投资性质的'刚需'，而不是真正的刚性居住需求。"舒可心认为，真正的刚性居住需求是不能等的，如果购房者可以挑选买房的时机，那就意味着购房不具有紧迫性，就不是真正意义上的'刚需'。
"如果一个丈母娘对准女婿说，'你这个月不买房就别和我女儿结婚了'，女婿肯定不顾一切去买房，什么价格涨跌他肯定不管，这样的购房需求才是'刚需'。而那些左等右等不急出手买房却还自我标榜为'刚需'的，其实是伪刚需。"
此外，舒可心也谈到了北京市场的特殊性："要在北京买房的是来自全国各地，甚至全世界的人们，他们的需求量远远超过北京市民的需求量，他们的需求中有多少是真正的居住需求？这是一个值得商榷的问题。"
李先生：我是"刚需"购房人 不想刚买完房房价就跌
在西南某楼盘的售楼处，我们见到了正在排队选房的李先生。他毫不犹豫地将自己归入了"刚需"购房者的行列："我和女朋友准备明年初结婚，所以想拿工作五年多来积攒的钱付个首付，买套房。你觉得我们算不算'刚需'购房者呢？至少我们不能算改善需求吧，也没有炒房、投资的打算。"
而谈到对"刚性需求"的认识，他表示和女友结婚，是他目前买房的最大动力。"其实如果条件允许，我可能会把钱用在别处，比如投资或者买车，不过考虑到实际情况，我还是决定买房--毕竟自己的房子才能带来家的安定感"他说。
为什么现在买房呢？李先生表示，在看到政府出台新政以后，他和女朋友推迟了购房，然而房价的下跌远远慢于他们的预期。"我们现在是哪里有降价的楼盘就往哪里跑，但是买不买还是得看价格。毕竟手中的钱是有限的，就算自住，也不想刚买完房价格就跌啊！"李先生说。
●什么最能打动"刚需"购房者？
肖劲：低价入市楼盘对"刚需"购房者诱惑最大
谈到什么样的房子最能打动"刚需"购房者，北京万科营销总监肖劲深有感触：就在几天前，肖劲主持了万科长阳半岛项目的选房活动，现场数千人争购几百套房子的场景让他记忆犹新。
"我们对曾参加排号的近七千购房人进行过统计，结果显示，其中百分之九十左右的购房人都是用于自住的刚性购房人群。有参加工作不久，买房自住的年轻人；也有为父母购买养老房的夫妇……而长阳半岛此次低价入市，是对他们的最大吸引力。"
据肖劲介绍，目前长阳当地的在售新房价格普遍在14000以上，而万科长阳项目此次开盘均价则在13500，其中一些户型的起价甚至不到11000元，再加上万科的品牌效应、良好的物业管理以及年底即将试运营的地铁房山线，让很多购房人动了心。
"在目前的市场状况下，品牌地产商的动作会对区域市场产生不可忽视的影响，而刚需购房人的抢眼表现，会引发其他开发商的仿效，加速这一过程"肖劲说。
王东博："刚需"购房者已经开始活跃了
前不久，位于大兴的某知名项目开盘，上千人排号买房，逆市中取得的成绩，被很多业内人士看作是奇迹。而在该项目旁边，金地的大兴项目也在紧锣密鼓的筹备当中。
"我们一期准备开700套左右的房源，从目前排号的情况来看，已经超过了千人。" 金地集团北京公司营销部副经理王东博这样表示。虽然这样的突出表现在当下的楼市已属稀少，但王东博还是开诚布公地表示，这样的数据确实不及已开盘的其他项目，其中，"刚需"购房人群的选择起到了很大作用。
"我们在立项之初就决定将项目打造成面向改善型需求客户的楼盘，无论从户型设计、容积率，还是小区的规划上，我们都是按照二次置业者的需求去设计的，因此，我们也预计到功能方面可能超乎'刚需'购房者的需要。而从目前的统计数据上看，'刚需'人群在我们这里的数量只能占到30%左右，远低于在其他楼盘所占的份额。"
而对于"刚需"人群的居住需求，王东博也摸索出了规律：较好的地段、邻近地铁、能满足基本居住需求的户型，再加上符合心理期待的价格，就能引起大批"刚需"购房人出手。"在现在的市场情况下，'刚需'购房者已经开始活跃了。"王东博表示。
●"刚需"购房者入市时机是否已现？
李文杰：低价楼盘提供了更多选择 能否入市要根据个人需求决定
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，5月以后，迫于政府以及市场的压力，纯新盘入市的项目均价比之前两月的上市价格已经明显调低，一般都在20%左右，这说明多数开发商还是愿意面对现实，用降价换来销量的。
而从近期的市场来看，有更多的品牌开发商在一些热点区域集中开始低价入市，提供给购房者更多的选择，而刚需人群应该根据自身的需要和承受能力做出选择。
"对于刚需人群而言，要少去考虑'未来能涨多少'，因为满足你的居住需求是第一位的。而实际上，足够的低价已经将房价继续下跌的可能性降低。而对于过去曾大幅涨价，此轮调控中却未降分毫的楼盘，应该还有进一步调整的余地，购房者应该做好心理准备防范风险"李文杰说。
舒可心："刚性"的居住需求不一定通过买商品房来解决
基于对"刚需"人群的理解，舒可心表示，目前的市场仍然处于调整期，但对于真正的"刚性居住需求"来说，挑选合适的价格入市仍然不是难事。"不要想买到市场上最便宜的房子，那是不切实际的；也不要盘算一年以后卖了这套房子能不能赚钱，那是投机者干的事。你要考虑的是用自己能拿出的钱，购买适合自己居住的房子。"
"现在很多楼盘都喜欢用'刚需'说事，但我们要警惕这一话题被炒作。绑上'刚需'的标签企图和新政对抗，这是一些商家的异想天开。"
同时，舒可心也提醒"刚性"需求者，"刚性"的居住需求并不一定只能通过买商品房来解决，恰恰相反，买商品房满足的只应该是最小的一部分"刚性"需求者。"购买经济适用房、申请廉租房、租房、甚至救助站都是解决'刚性'居住需求的有力方法，我们应该逐步适应这些解决问题的新方法。"
文/卫东
