北京三成商品住宅“被现房”

　　库存增多住宅陆续“期”转“现” 北京期现房存量套数比达到2:1———

　　调控持续施压下，北京楼市正在发生着诸多微妙的变化，不少房地产从业者近期也都敏感地发现，眼下北京市场上以现房销售形式出现的项目是越来越多了。库存量不断加大，销售速度明显放缓，而楼盘建造的施工进度却得按部就班，现房、准现房量正在进一步增加，持有成本的不断增长也让不少项目“叫苦不迭”，这已成为当下摆在不少开发商面前的严峻现实。

　　市场发现

　　●北京20%在售项目打出“现房销售”牌

　　11万套存量房中三成是现房

　　近期，本市不少楼盘都打出了现房或准现房的旗号。如东五环的一知名楼盘便以“××小学旁的唯一现房”进行着促销。销售人员介绍，楼盘已是现房，对面就是市属某知名小学分校，9月份已经开学。“有70%的房源已交付了，您可以到小区里去实地看看，不少业主已经进场装修了，大部分都是因为孩子上学的，现在买还有特别优惠。”销售人员不遗余力地向买房人推销。

　　相比于该项目70%的销售去化率，东四环某价格不菲的豪宅项目从开盘至今已超过三年时间，绝大多数楼栋已封顶。而从公开信息渠道了解到，该项目尚有六成以上的房源待价而沽，成为从期房卖成现房的典型之一，开发商热市中着意放缓开盘节奏及涨价幅度的不断加大，是销售“期转现”的主要因素。

　　来自搜房网的统计显示，目前北京区域在售楼盘接近300个，其中现房和接近封顶的准现房项目约占了60个，达到总量的20%左右，截至10月10日，北京市新建商品房可售总套数为113940套，这其中未签约现房达37515套，期现房存量套数比达到历史惊人的2:1。

　　●当下买房人更青睐买现房

　　“捂出来”的现房让开发商有苦难言

　　“现房、准现房项目在与期房项目对抗中确实有着更明显的优势。但北京市场上现房项目目前的销售整体状况也难言景气，主要原因恐怕还是价格。即便给出一些折扣优惠，但事实上目前北京市场上现房价格还是要比期房贵很多，同区域内的同类项目，现房价格往往要高出20%—30%，这让绝大多数精打细算的买房人难以接受。”我爱我家副总裁胡景晖认为，在价格相差不大的情况下，肯定还是现房销售更具有优势，毕竟现房销售对买房人而言减小了购房风险，买了就能很快入住。“买现房感觉更踏实。”购房者汪先生认为。

　　据了解，目前现房、准现房一般分为三类。第一类是开发商为了体现产品特色，主动以现房姿态出现在市场上，比如以现房、准现房形式开盘。另一类是因前期蓄客不理想，或自然销售周期延缓造成的被动现房。第三类现房是已经交房的少量尾盘，这类房源由于已全部呈现，加上前期业主的切身体验，其风险最小，但选择面也相对窄很多。

　　“楼市大热的时候公司总是要求放缓销售节奏，有房慢慢卖，寻求更大溢价利润，可如今市场急转直下，曾经捂盘待涨的项目一下被动起来。虽然买房人更钟情现房项目的呈现度，但可以说目前99%的楼盘都不会轻易选择现房销售。”一位曾在多个房地产项目担任营销负责人的受访者表示，在过去楼市的旺季，期房都很抢手，没有开发商愿意熬到现房再卖错失“钱景”。同时从销售回款、银行还贷、给付建筑、材料、施工款以及持有成本等诸多角度考虑，现房销售的“成本”实在太高，除非极少数“不差钱”、“长期操作稀缺单盘项目”的别墅或高端公寓项目。

　　“国家出台的多种调控政策落地实施、刚需购房者观望情绪浓厚，投资性的购房者受政策所限，投资房产无门，造成了销售速度下降；加之工期逼近，难免造成项目出现现房或者准现房的现象。另一方面，也和开发商的推盘节奏有关。”该负责人表示。

　　专家观点

　　●现房销售难成开发商“促销王牌”

　　大量期转现将成未来市场发展趋势

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示，期房营销模式多年来大行其道，在初期用“空手套白狼”来形容也不为过，开发商普遍乐于期房销售正是由于开发销售速度快，且启动资金少、开发风险低。然而这样的格局在2011年的楼市却发生了巨变，期房销售模式独霸的时代正在遭受到严重冲击。

　　不论是从宏观方面，还是微观方面来看，现房销售模式是市场的必然：首推原因国家调控。在顶住上半年国家楼市调控的影响之后，下半年所释放出的政策信号并未放松。其次是银行银根紧缩，贷款额度减少，开发商资金链受到威胁。银行放款慢，购房贷款困难，开发商资金难以回笼。第三是库存量加大。近半年来，北京房地产成交量大幅下滑，直接导致存量房激增。经历过大起大落的北京楼市，大部分购房者对房地产市场更加理性化，观望情绪浓厚，绝对不会盲目下手。

　　“当以上问题同时作用于市场，现房销售模式的出现已成为必然。现阶段，现房销售模式的大规模涌现，是开发商被动的无奈之举。也就是说，开发商是‘被现房’的。沦为‘被现房’，是当前的市场形势所致，但也反映出当前开发商的痛楚。” 北京高策房地产顾问机构董事长李国平表示，目前出现“被现房”情况对开发商非常不利。开发商最初定资金计划时，大多按照期房销售的方式来组织和安排资金，直白点就是以小博大，但是“被现房”将导致资金成本增加很多。调控又导致楼市销售速度降低，在一定程度上失去了与购房者进行价格拉锯的主动性。随着购房者日趋成熟，理性购房已经成为共识，当供大于求的时候，价值规律将起到很大作用。

　　当现房销售成为一种常态，那么其促销效果反而会受到一定制约。亚豪机构市场研究总监郭毅表示，“被现房”对于绝大部分的中小开发商的资金链是一个严峻考验，如果还把提高成交量的期望寄托于现房销售，还不如用降价促销来度过难关。综合现阶段的形势来看，“被现房”是开发商的无奈之举，但也促成了营销模式回归本真。现房销售或许在某些方面表现出一定的效果，但想将其作为大幅拉动成交量的促销手段，其效果未必明显。

　　此外，对普通购房者而言，价格合适的现房可遇而不可求。而对于开发商而言，现房则带来了巨大考验。如果现房销售增多，相信购房者绝对是热烈欢迎，毕竟现房销售模式对购房者的风险可降到较低程度。但如果现房销售增多，相信不少开发商都难以支撑，毕竟资金压力过大将导致开发、维护成本大增。

　　采访中多位专家认为，普通商品住宅市场随着供应量的持续，加之各种购房政策的限制以及住宅投资群体的流失，现房或者“被现房”的现象将会持续。随着调控周期的拉长和买方市场环境的进一步转变，在售项目“被现房”趋势将愈加明显。

　　本版文/邱旸